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Maison de ville 100m2

Bien expiré
VilleSaint-Maixent-l'École (79)
Surface87m²
Coût Total100 860€
Loyer Annuel7 565€
Rentabilité7.50%
Cashflow/mois+47€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 500 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 913,79 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 2

SAINT-MAIXENT-L'ÉCOLE centre-ville, PICTAVE immo votre agence immobilière à VASLES vous propose à la vente cette charmante maison de ville idéalement située à seulement 100 mètres du marché couvert et à proximité immédiate de toutes les commodités (commerces, boulangerie, bar-tabac, écoles). La maison se compose de la manière suivante : Au rez-de-chaussée : un salon/séjour. Au premier étage : une cuisine aménagée avec coin repas. Au deuxième étage : un bureau, une chambre, une salle d'eau ainsi qu'un WC. Ce bien est parfaitement adapté à un premier achat ou à un investissement locatif. Chauffage au gaz de ville, double vitrage sur l'ensemble du bien, deux vélux neufs. Bien proposé par Hugues PIED, agent commercial RSAC Niort no479 713 638. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://pictave-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Saint-Maixent-l'École
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79400
Coordonnées : 46.415009, -0.202272
Total : 100 860€
Prix d'acquisition : 79 500€
Travaux : 15 000€
Valeur du bien : 94 500€
Frais de notaire : 6 360€
Coût estimé : 6 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 7.25€/m²/mois
Fourchette : 5.76€ - 9.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 630€/mois
Loyer annuel estimé : 7565€/an
Fourchette totale : 501€ - 794€/mois
Fourchette annuelle : 6008€ - 9526€/an
Rentabilité brute :7.50%
Fourchette de rentabilité :5.96% - 9.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :492,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :28,58€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 520,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 752,03€
Coût de l'assurance :8 573,10€
Taxe foncière : 756,55€/an
Soit par mois : 63,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 630,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 583,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :46,79€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 212 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de l'électroménager obsolète, réfection du carrelage usé, peinture des murs et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement important
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, éventuellement changement de revêtement de sol si nécessaire.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond, vérification de la menuiserie intérieure.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambre en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour du tableau électrique, ajout de prises si nécessaire.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification de la tuyauterie et des évacuations, remplacement si nécessaire.
Quantité: tuyauterie complète
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 000 €(172 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:15 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 1500€/m² = 15000€ (incluant électroménager, carrelage, peinture, plomberie, électricité)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 630 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 565 €/an
Calcul : 630 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 245 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 860 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 343 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 757 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 345 €
Revenus locatifs : +7 565 €
Charges déductibles : -19 345 €
Résultat foncier Année 1 : -11 779 €(Déficit de 11 779 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 1 079 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 345 €/an
Revenus locatifs : +7 565 €
Charges déductibles : -4 345 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 221 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1079.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 675 €(65% de 79 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 879 €/an
Calcul : 51 675 € × 3,636% = 1 879 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 565 €19 348 €3 249 €-11 783 €10 700 €1 083 €1 083 €
27 717 €4 260 €3 161 €3 457 €---
37 871 €4 169 €3 070 €3 702 €---
48 029 €4 076 €2 976 €3 953 €---
58 189 €3 979 €2 879 €4 210 €---
68 353 €3 879 €2 779 €4 474 €---
78 520 €3 775 €2 676 €4 745 €---
88 690 €3 668 €2 569 €5 022 €---
98 864 €3 558 €2 458 €5 306 €---
109 041 €3 444 €2 344 €5 598 €---
119 222 €3 326 €2 227 €5 896 €---
129 407 €3 204 €2 105 €6 202 €---
139 595 €3 079 €1 979 €6 516 €---
149 787 €2 949 €1 849 €6 838 €---
159 982 €2 815 €1 715 €7 168 €---
1610 182 €2 676 €1 576 €7 506 €---
1710 386 €2 533 €1 433 €7 853 €---
1810 593 €2 385 €1 285 €8 209 €---
1910 805 €2 232 €1 132 €8 573 €---
2011 021 €2 074 €974 €8 948 €---
2111 242 €1 911 €811 €9 331 €---
2211 467 €1 742 €643 €9 724 €---
2311 696 €1 568 €469 €10 128 €---
2411 930 €1 388 €289 €10 542 €---
2512 169 €1 202 €103 €10 966 €---
TOTAL242 324 €89 239 €46 752 €153 085 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 153 085 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 565 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 589 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 589 €-3 210 €+4 799 €
2+1 589 €+712 €+877 €
3+1 589 €+1 111 €+478 €
4+1 589 €+1 186 €+403 €
5+1 589 €+1 263 €+326 €
6+1 589 €+1 342 €+247 €
7+1 589 €+1 423 €+166 €
8+1 589 €+1 507 €+82 €
9+1 589 €+1 592 €-3 €
10+1 589 €+1 679 €-90 €
11+1 589 €+1 769 €-180 €
12+1 589 €+1 861 €-272 €
13+1 589 €+1 955 €-366 €
14+1 589 €+2 051 €-462 €
15+1 589 €+2 150 €-561 €
16+1 589 €+2 252 €-663 €
17+1 589 €+2 356 €-767 €
18+1 589 €+2 463 €-874 €
19+1 589 €+2 572 €-983 €
20+1 589 €+2 684 €-1 095 €
21+1 589 €+2 799 €-1 210 €
22+1 589 €+2 917 €-1 328 €
23+1 589 €+3 038 €-1 449 €
24+1 589 €+3 163 €-1 574 €
25+1 589 €+3 290 €-1 701 €
Total+39 725 €+45 926 €+-6 201 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 252 jours
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