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Vente appartement 3 pièces 65 m² Gréolières (06620) - Superimmo

Bien expiré
VilleGréolières (06)
Surface65
Coût Total118 440
Loyer Annuel10 570
Rentabilité8.92%
Cashflow/mois+181
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 353,85 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces avec terrasse – Vue pistes – Gréolière-les-Neiges Situé à Gréolière-les-Neiges, en rez-de-jardin, cet appartement 3 pièces avec terrasse offre un cadre idéal pour les amoureux de la montagne. Il se compose de : une entrée avec placard, une cuisine, un séjour / salle à manger, une terrasse avec vue dégagée sur les pistes de ski, une chambre (sans fenêtre) pouvant faire office de bureau ou un second espace nuit, une chambre avec placard, une salle de bains avec WC, équipée d’une baignoire balnéo. L’appartement est à rafraîchir et à remettre au goût du jour, offrant un beau potentiel de personnalisation selon vos envies et vos projets. 💡 Idéal pied-à-terre à la montagne : profitez du ski en hiver, des randonnées et de la luge 4 saisons, dans un environnement ressourçant, été comme hiver, avec une vue privilégiée sur les pistes.

Ville : Gréolières
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06620
Total : 118 440
Prix d'acquisition : 88 000
Travaux : 23 400
Valeur du bien : 111 400
Frais de notaire : 7 040
Coût estimé : 7 040
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65
Loyer prédit : 13.55€/m²/mois
Fourchette : 10.63€ - 17.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 881€/mois
Loyer annuel estimé : 10570€/an
Fourchette totale : 691€ - 1123€/mois
Fourchette annuelle : 8288€ - 13480€/an
Rentabilité brute :8.92%
Fourchette de rentabilité :7.00% - 11.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :118 440
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :577,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :33,56€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 611,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 900,96
Coût de l'assurance :10 067,40
Taxe foncière : 1 057,04€/an
Soit par mois : 88,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 880,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 699,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :181,42€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 65 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, remplacement des éléments vétustes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire balnéo, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 400(360 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:4 800
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:2 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:1 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:3 600
    Peinture et revêtement sol: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 2400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gréolières (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 881 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 570 €/an
Calcul : 881 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 811 €/an
Base de calcul : Emprunt de 118 440 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 403 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 057 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 671
Revenus locatifs : +10 570
Charges déductibles : -28 671
Résultat foncier Année 1 : -18 100(Déficit de 18 100 €)
Imputable sur revenu global : 18 100
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 271 €/an
Revenus locatifs : +10 570
Charges déductibles : -5 271
Résultat foncier Années 2+ : 5 300 €/an
Prix d'achat du bien : 88 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 200(65% de 88 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 200 € × 3,636% = 2 080
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 57028 6753 815-18 10418 104 €--
210 7825 1713 7125 610---
310 9975 0653 6055 933---
411 2174 9553 4956 263---
511 4424 8413 3816 601---
611 6714 7233 2636 947---
711 9044 6023 1427 302---
812 1424 4763 0177 666---
912 3854 3472 8878 038---
1012 6334 2132 7538 420---
1112 8854 0742 6158 811---
1213 1433 9312 4729 211---
1313 4063 7842 3249 622---
1413 6743 6312 17210 043---
1513 9473 4742 01410 474---
1614 2263 3111 85110 915---
1714 5113 1431 68311 368---
1814 8012 9691 50911 832---
1915 0972 7891 33012 308---
2015 3992 6041 14412 795---
2115 7072 41295313 295---
2216 0212 21575513 807---
2316 3422 01055014 331---
2416 6681 79933914 870---
2517 0021 58112115 421---
TOTAL338 572114 79454 901223 77718 104Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 431
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 223 777
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 570 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 220 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 220-5 431+7 651
2+2 220+1 683+537
3+2 220+1 780+440
4+2 220+1 879+341
5+2 220+1 980+240
6+2 220+2 084+136
7+2 220+2 191+29
8+2 220+2 300-80
9+2 220+2 411-191
10+2 220+2 526-306
11+2 220+2 643-423
12+2 220+2 763-543
13+2 220+2 887-667
14+2 220+3 013-793
15+2 220+3 142-922
16+2 220+3 275-1 055
17+2 220+3 410-1 190
18+2 220+3 550-1 330
19+2 220+3 692-1 472
20+2 220+3 838-1 618
21+2 220+3 988-1 768
22+2 220+4 142-1 922
23+2 220+4 299-2 079
24+2 220+4 461-2 241
25+2 220+4 626-2 406
Total+55 500+67 133+-11 633
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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