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Appartement 2 pièces 34 m²

Bien expiré
VilleGrasse (06)
Surface34m²
Coût Total120 960€
Loyer Annuel7 309€
Rentabilité6.04%
Cashflow/mois-156€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 68 000 €
Surface : 34 m²
Prix au m² : 2 000 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

vente appartement 2 Pièce(s)

Notre équipe chez N2G immobilier est ravie de vous présenter à la vente ce bijou caché au cœur de l'antique Grasse. Nous vous invitons à explorer ce charmant appartement de 2 pièces, d'une superficie de 34 m², niché au second étage d'un édifice dont l'élégante façade a récemment été rafraîchie. À l'intérieur, laissez-vous séduire par une grande pièce à vivre lumineuse, harmonieusement complétée d'une cuisine ouverte, idéale pour créer une atmosphère conviviale autour de vos repas. Cet espace de vie est agrémenté d'une chambre douillette complétée par une salle de bain attenante et une toilette indépendante pour votre confort. Faisant l'éloge du charme ancien, cet appartement bénéficie également d'un emplacement stratégique avec une accessibilité immédiate à une multitude de commerces, restaurants, écoles et moyens de transport. Pour plus d'informations, n'hésitez pas à nous appeler au [Coordonnées masquées]. Référence annonce : 651V267A Date de réalisation du diagnostic : 23/06/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 10 Charges prévisionnelles annuelles : 768 €

Ville : Grasse
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06130
Coordonnées : 43.650032, 6.916873
Total : 120 960€
Prix d'acquisition : 68 000€
Travaux : 47 520€
Valeur du bien : 115 520€
Frais de notaire : 5 440€
Coût estimé : 5 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 34m²
Loyer prédit : 17.92€/m²/mois
Fourchette : 13.68€ - 23.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 609€/mois
Loyer annuel estimé : 7309€/an
Fourchette totale : 465€ - 798€/mois
Fourchette annuelle : 5581€ - 9573€/an
Rentabilité brute :6.04%
Fourchette de rentabilité :4.61% - 7.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 838,71 €/m²
Basé sur :432 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :96 516 €
Prix d'achat :68 000 €
Décote à l'achat :-28 516€ (-29.5%)
Marge achat-revente :-24 444€ (-25.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :604,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :36,29€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 640,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 317,28€
Coût de l'assurance :10 886,40€
Taxe foncière : 730,93€/an
Soit par mois : 60,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 64,00€/mois
Soit par an : 768,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 609,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 765,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-156,35€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 34 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet des murs et du sol
Quantité: 4 m² de carrelage + 1 douche + 1 lavabo + 1 WC
Raison: État 1/5 visible sur photos - salle de bain en très mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 assumé - cuisine en très mauvais état sans photo
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 9 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambre avec murs en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 1/5 assumé - salon en très mauvais état sans photo

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 520 €(1 398 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 1000€ = 3000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 800€
    Rénovation salle de bain complète: 4 m² carrelage × 100€/m² = 400€, Douche: 1 × 1500€ = 1500€, Lavabo: 1 × 500€ = 500€, WC: 1 × 400€ = 400€, Main d'œuvre: 5000€ = 8000€
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:2 220€
    Rénovation chambre: Parquet flottant 9 m² × 50€/m² = 450€, Peinture murs/plafonds 9 m² × 30€/m² = 270€, Main d'œuvre: 780€ = 1500€
  • Salon - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salon: Parquet flottant 25 m² × 50€/m² = 1250€, Peinture murs/plafonds 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 2000€ = 4000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grasse (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 609 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 309 €/an
Calcul : 609 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 156 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 960 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 435 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 731 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 768 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 611 €
Revenus locatifs : +7 309 €
Charges déductibles : -53 611 €
Résultat foncier Année 1 : -46 302 €(Déficit de 46 302 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 902 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 091 €/an
Revenus locatifs : +7 309 €
Charges déductibles : -6 091 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 218 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24901.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 68 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 200 €(65% de 68 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 607 €/an
Calcul : 44 200 € × 3,636% = 1 607 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 309 €53 615 €4 160 €-46 305 €21 400 €24 905 €24 905 €
27 456 €5 986 €4 051 €1 470 €--23 435 €
37 605 €5 872 €3 938 €1 732 €--21 703 €
47 757 €5 755 €3 821 €2 002 €--19 702 €
57 912 €5 634 €3 700 €2 278 €--17 424 €
68 070 €5 508 €3 574 €2 562 €--14 862 €
78 232 €5 378 €3 444 €2 853 €--12 009 €
88 396 €5 244 €3 309 €3 152 €--8 856 €
98 564 €5 104 €3 170 €3 460 €--5 397 €
108 735 €4 960 €3 026 €3 775 €--1 621 €
118 910 €4 811 €2 876 €4 099 €---
129 088 €4 656 €2 721 €4 432 €---
139 270 €4 496 €2 561 €4 774 €---
149 455 €4 330 €2 395 €5 126 €---
159 645 €4 158 €2 224 €5 486 €---
169 837 €3 980 €2 046 €5 857 €---
1710 034 €3 796 €1 862 €6 238 €---
1810 235 €3 606 €1 671 €6 629 €---
1910 440 €3 408 €1 474 €7 031 €---
2010 648 €3 204 €1 270 €7 444 €---
2110 861 €2 993 €1 058 €7 869 €---
2211 079 €2 774 €839 €8 305 €---
2311 300 €2 547 €613 €8 753 €---
2411 526 €2 312 €378 €9 214 €---
2511 757 €2 069 €135 €9 687 €---
TOTAL234 120 €156 197 €60 317 €77 923 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 77 923 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 309 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 535 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 535 €-6 420 €+7 955 €
2+1 535 €0 €+1 535 €
3+1 535 €0 €+1 535 €
4+1 535 €0 €+1 535 €
5+1 535 €0 €+1 535 €
6+1 535 €0 €+1 535 €
7+1 535 €0 €+1 535 €
8+1 535 €0 €+1 535 €
9+1 535 €0 €+1 535 €
10+1 535 €0 €+1 535 €
11+1 535 €+743 €+792 €
12+1 535 €+1 330 €+205 €
13+1 535 €+1 432 €+103 €
14+1 535 €+1 538 €-3 €
15+1 535 €+1 646 €-111 €
16+1 535 €+1 757 €-222 €
17+1 535 €+1 871 €-336 €
18+1 535 €+1 989 €-454 €
19+1 535 €+2 109 €-574 €
20+1 535 €+2 233 €-698 €
21+1 535 €+2 361 €-826 €
22+1 535 €+2 491 €-956 €
23+1 535 €+2 626 €-1 091 €
24+1 535 €+2 764 €-1 229 €
25+1 535 €+2 906 €-1 371 €
Total+38 375 €+23 377 €+14 998 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 102 jours
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