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Appartement 5 pièces 84 m²

Bien expiré
VilleSaint-Herblain (44)
Surface84m²
Coût Total222 100€
Loyer Annuel12 350€
Rentabilité5.56%
Cashflow/mois-233€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 150 000 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 1 785,71 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 5 pièces de 84 m2 avec balcon au 3ème étage sans ascenseur, Pièce de vie exposée est-ouest inondée de lumière d'une surface de 27 m2, Balcon avec vue dégagée sur le parc de la résidence, Nombreux commerces (Carrefour, boulangerie, pharmacie, restaurants), Polyclinique proche ainsi qu'une école primaire et maternelle.

Ville : Saint-Herblain
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44800
Coordonnées : 47.225633, -1.627751
Total : 222 100€
Prix d'acquisition : 150 000€
Travaux : 60 100€
Valeur du bien : 210 100€
Frais de notaire : 12 000€
Coût estimé : 12 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 12.25€/m²/mois
Fourchette : 10.36€ - 14.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 1029€/mois
Loyer annuel estimé : 12350€/an
Fourchette totale : 870€ - 1217€/mois
Fourchette annuelle : 10444€ - 14605€/an
Rentabilité brute :5.56%
Fourchette de rentabilité :4.70% - 6.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :222 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 092,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :66,63€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 159,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 775,34€
Coût de l'assurance :19 989,00€
Taxe foncière : 1 235,03€/an
Soit par mois : 102,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 029,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 262,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-233,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures (portes, plinthes) pour 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 100 €(715 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9000€ = 9000€
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1200€ = 9600€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€
  • Chambres:12 000€
    Rénovation lourde chambres: 3 chambres (30 m²) × 400€/m² = 12000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes (pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 029 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 350 €/an
Calcul : 1 029 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 323 €/an
Base de calcul : Emprunt de 222 100 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 800 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 235 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 458 €
Revenus locatifs : +12 350 €
Charges déductibles : -69 458 €
Résultat foncier Année 1 : -57 107 €(Déficit de 57 107 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 707 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 358 €/an
Revenus locatifs : +12 350 €
Charges déductibles : -9 358 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 993 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35707.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 150 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500 €(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 350 €69 465 €7 330 €-57 114 €21 400 €35 714 €35 714 €
212 597 €9 169 €7 134 €3 429 €--32 286 €
312 849 €8 966 €6 931 €3 884 €--28 402 €
413 106 €8 756 €6 721 €4 350 €--24 052 €
513 368 €8 539 €6 504 €4 829 €--19 223 €
613 636 €8 315 €6 280 €5 321 €--13 902 €
713 908 €8 083 €6 048 €5 825 €--8 076 €
814 187 €7 843 €5 809 €6 343 €--1 733 €
914 470 €7 596 €5 561 €6 875 €---
1014 760 €7 339 €5 305 €7 420 €---
1115 055 €7 074 €5 040 €7 980 €---
1215 356 €6 801 €4 766 €8 555 €---
1315 663 €6 517 €4 483 €9 146 €---
1415 976 €6 225 €4 190 €9 752 €---
1516 296 €5 922 €3 887 €10 374 €---
1616 622 €5 609 €3 574 €11 013 €---
1716 954 €5 285 €3 251 €11 669 €---
1817 293 €4 951 €2 916 €12 342 €---
1917 639 €4 605 €2 570 €13 034 €---
2017 992 €4 247 €2 213 €13 745 €---
2118 352 €3 878 €1 843 €14 474 €---
2218 719 €3 495 €1 461 €15 224 €---
2319 093 €3 100 €1 065 €15 993 €---
2419 475 €2 691 €657 €16 784 €---
2519 865 €2 269 €234 €17 596 €---
TOTAL395 582 €216 740 €105 775 €178 843 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 178 843 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 350 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 594 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 594 €-6 420 €+9 014 €
2+2 594 €0 €+2 594 €
3+2 594 €0 €+2 594 €
4+2 594 €0 €+2 594 €
5+2 594 €0 €+2 594 €
6+2 594 €0 €+2 594 €
7+2 594 €0 €+2 594 €
8+2 594 €0 €+2 594 €
9+2 594 €+1 542 €+1 052 €
10+2 594 €+2 226 €+368 €
11+2 594 €+2 394 €+200 €
12+2 594 €+2 567 €+27 €
13+2 594 €+2 744 €-150 €
14+2 594 €+2 926 €-332 €
15+2 594 €+3 112 €-518 €
16+2 594 €+3 304 €-710 €
17+2 594 €+3 501 €-907 €
18+2 594 €+3 703 €-1 109 €
19+2 594 €+3 910 €-1 316 €
20+2 594 €+4 123 €-1 529 €
21+2 594 €+4 342 €-1 748 €
22+2 594 €+4 567 €-1 973 €
23+2 594 €+4 798 €-2 204 €
24+2 594 €+5 035 €-2 441 €
25+2 594 €+5 279 €-2 685 €
Total+64 850 €+53 653 €+11 197 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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