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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Vallier (26)
Surface51m²
Coût Total89 440€
Loyer Annuel4 618€
Rentabilité5.16%
Cashflow/mois-117€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 000 €
Surface : 51 m²
Prix au m² : 960,78 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Cave, 2 chambres

Situé au sud de Saint-Vallier, dans un secteur recherché et apprécié pour sa proximité avec les commodités, venez découvrir cet appartement de type 3 en rez-de-chaussée, au sein d'une petite copropriété.

Offrant un beau potentiel, il se compose d'un espace cuisine ouvert sur le séjour, deux chambres, une salle d'eau ainsi qu'un WC indépendant.

Une cave vient compléter ce bien.

Des travaux de rénovation sont à prévoir, vous permettant de repenser les espaces selon vos envies et de valoriser pleinement cet appartement. idéal premier achat ou investissement locatif.

Une belle opportunité à saisir dans un secteur prisé !

Ville : Saint-Vallier
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26240
Coordonnées : 45.177816, 4.822190
Total : 89 440€
Prix d'acquisition : 49 000€
Travaux : 36 520€
Valeur du bien : 85 520€
Frais de notaire : 3 920€
Coût estimé : 3 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 51m²
Loyer prédit : 7.55€/m²/mois
Fourchette : 6.02€ - 9.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 385€/mois
Loyer annuel estimé : 4618€/an
Fourchette totale : 307€ - 482€/mois
Fourchette annuelle : 3683€ - 5790€/an
Rentabilité brute :5.16%
Fourchette de rentabilité :4.12% - 6.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 236,4 €/m²
Basé sur :50 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :63 056 €
Prix d'achat :49 000 €
Décote à l'achat :-14 056€ (-22.3%)
Marge achat-revente :-26 384€ (-41.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :436,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :26,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 462,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 600,35€
Coût de l'assurance :7 826,00€
Taxe foncière : 461,76€/an
Soit par mois : 38,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 384,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 501,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-116,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 533 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 51 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec peinture, revêtement de sol et mise aux normes électriques
Quantité: salon complet (environ 17 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salon sans photo, état similaire aux autres pièces

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 520 €(716 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:6 500€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 000€
    Remplacement chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 8500€ = 8500€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète (5 m²) × 1200€ = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Pose de parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:720€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Rénovation complète:3 400€
    Rénovation complète salon: 17 m² × 200€/m² = 3400€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Vallier (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→F(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 15 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (F) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 385 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 618 €/an
Calcul : 385 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 887 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 440 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 313 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 462 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 182 €
Revenus locatifs : +4 618 €
Charges déductibles : -40 182 €
Résultat foncier Année 1 : -35 564 €(Déficit de 35 564 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 164 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 662 €/an
Revenus locatifs : +4 618 €
Charges déductibles : -3 662 €
Résultat foncier Années 2+ : 956 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14163.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850 €(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 618 €40 184 €2 890 €-35 567 €21 400 €14 167 €14 167 €
24 710 €3 586 €2 812 €1 124 €--13 043 €
34 804 €3 506 €2 731 €1 298 €--11 745 €
44 900 €3 422 €2 648 €1 478 €--10 267 €
54 998 €3 336 €2 561 €1 662 €--8 605 €
65 098 €3 247 €2 472 €1 851 €--6 754 €
75 200 €3 155 €2 381 €2 045 €--4 709 €
85 304 €3 060 €2 286 €2 244 €--2 465 €
95 410 €2 962 €2 187 €2 448 €--17 €
105 518 €2 861 €2 086 €2 658 €---
115 629 €2 756 €1 981 €2 873 €---
125 741 €2 648 €1 873 €3 094 €---
135 856 €2 536 €1 761 €3 320 €---
145 973 €2 421 €1 646 €3 553 €---
156 093 €2 301 €1 526 €3 792 €---
166 215 €2 178 €1 403 €4 037 €---
176 339 €2 050 €1 276 €4 289 €---
186 466 €1 919 €1 144 €4 547 €---
196 595 €1 783 €1 008 €4 812 €---
206 727 €1 642 €867 €5 085 €---
216 862 €1 497 €722 €5 364 €---
226 999 €1 347 €572 €5 652 €---
237 139 €1 192 €417 €5 947 €---
247 282 €1 032 €257 €6 250 €---
257 427 €866 €92 €6 561 €---
TOTAL147 904 €97 490 €41 600 €50 413 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 50 413 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 618 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +970 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+970 €-6 420 €+7 390 €
2+970 €0 €+970 €
3+970 €0 €+970 €
4+970 €0 €+970 €
5+970 €0 €+970 €
6+970 €0 €+970 €
7+970 €0 €+970 €
8+970 €0 €+970 €
9+970 €0 €+970 €
10+970 €+792 €+178 €
11+970 €+862 €+108 €
12+970 €+928 €+42 €
13+970 €+996 €-26 €
14+970 €+1 066 €-96 €
15+970 €+1 137 €-167 €
16+970 €+1 211 €-241 €
17+970 €+1 287 €-317 €
18+970 €+1 364 €-394 €
19+970 €+1 444 €-474 €
20+970 €+1 525 €-555 €
21+970 €+1 609 €-639 €
22+970 €+1 696 €-726 €
23+970 €+1 784 €-814 €
24+970 €+1 875 €-905 €
25+970 €+1 968 €-998 €
Total+24 250 €+15 124 €+9 126 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 174 jours
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