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Vente maison 6 pièces 117 m² Aigueperse (63260) - Superimmo

Bien expiré
VilleAigueperse (63)
Surface117m²
Coût Total142 020€
Loyer Annuel13 074€
Rentabilité9.21%
Cashflow/mois+246€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 000 €
Surface : 117 m²
Prix au m² : 1 068,38 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre : Maison de caractère à Aigueperse Idéalement située à Aigueperse, cette maison de 117 m² habitables sur 3 niveaux vous séduira par son charme et ses volumes. Dès l’entrée, vous découvrirez une spacieuse pièce de vie lumineuse avec un salon de 17,25 m² et une salle à manger conviviale de 18,24 m², ouverts sur une cuisine entièrement équipée. À l’étage, les espaces nuit se composent de 3 belles chambres, dont une avec dressing, parfait pour organiser vos affaires. Le tout est complété par une salle de bains moderne et des toilettes à chaque niveau pour votre confort. À l’extérieur, vous profiterez d'une terrasse et d'un jardin, parfait pour créer un coin détente ou jardin. Située à deux pas des commerces et des commodités, cette maison est un véritable coup de cœur pour les amateurs de vie pratique et chaleureuse. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 125 000 € Honoraires charge vendeur Contactez votre conseiller SAFTI : Virginie RICHARD, Tél. : 0755966866, E-mail : - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Clermont-Ferrand sous le numéro 921 370 128 - SAFTI – RICHARD Virginie, Conseiller indépendantAfficher plus

Ville : Aigueperse
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63260
Total : 142 020€
Prix d'acquisition : 125 000€
Travaux : 7 020€
Valeur du bien : 132 020€
Frais de notaire : 10 000€
Coût estimé : 10 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 117m²
Loyer prédit : 9.31€/m²/mois
Fourchette : 7.20€ - 12.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 1089€/mois
Loyer annuel estimé : 13074€/an
Fourchette totale : 843€ - 1408€/mois
Fourchette annuelle : 10115€ - 16898€/an
Rentabilité brute :9.21%
Fourchette de rentabilité :7.12% - 11.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 335,98 €/m²
Basé sur :32 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :156 309 €
Prix d'achat :125 000 €
Décote à l'achat :-31 309€ (-20.0%)
Marge achat-revente :14 289€ (9.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :693,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :41,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 735,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 056,37€
Coût de l'assurance :12 426,75€
Taxe foncière : 1 307,35€/an
Soit par mois : 108,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 089,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 843,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :245,50€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 199 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 117 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 117 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 - Salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 020 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 020€
    Isolation toiture: 117 m² × 60€/m² = 7020€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aigueperse (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 7 020€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 089 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 074 €/an
Calcul : 1 089 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 584 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 020 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 497 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 307 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 020 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 408 €
Revenus locatifs : +13 074 €
Charges déductibles : -13 408 €
Résultat foncier Année 1 : -335 €(Déficit de 335 €)
Imputable sur revenu global : 335 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 388 €/an
Revenus locatifs : +13 074 €
Charges déductibles : -6 388 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 685 €/an
Prix d'achat du bien : 125 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250 €(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 074 €13 413 €4 588 €-339 €339 €--
213 335 €6 269 €4 464 €7 066 €---
313 602 €6 141 €4 336 €7 461 €---
413 874 €6 008 €4 204 €7 865 €---
514 151 €5 872 €4 067 €8 279 €---
614 434 €5 730 €3 926 €8 704 €---
714 723 €5 584 €3 780 €9 138 €---
815 017 €5 434 €3 629 €9 584 €---
915 318 €5 278 €3 473 €10 040 €---
1015 624 €5 117 €3 312 €10 507 €---
1115 937 €4 951 €3 146 €10 986 €---
1216 255 €4 779 €2 974 €11 477 €---
1316 580 €4 601 €2 797 €11 979 €---
1416 912 €4 418 €2 613 €12 494 €---
1517 250 €4 228 €2 424 €13 022 €---
1617 595 €4 032 €2 228 €13 563 €---
1717 947 €3 830 €2 026 €14 117 €---
1818 306 €3 621 €1 817 €14 685 €---
1918 672 €3 405 €1 601 €15 267 €---
2019 046 €3 182 €1 377 €15 864 €---
2119 427 €2 951 €1 147 €16 475 €---
2219 815 €2 713 €909 €17 102 €---
2320 211 €2 467 €663 €17 744 €---
2420 616 €2 213 €408 €18 403 €---
2521 028 €1 950 €146 €19 078 €---
TOTAL418 748 €118 187 €66 056 €300 562 €339 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 102 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 300 562 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 074 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 745 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 745 €-102 €+2 847 €
2+2 745 €+2 120 €+625 €
3+2 745 €+2 238 €+507 €
4+2 745 €+2 360 €+385 €
5+2 745 €+2 484 €+261 €
6+2 745 €+2 611 €+134 €
7+2 745 €+2 742 €+3 €
8+2 745 €+2 875 €-130 €
9+2 745 €+3 012 €-267 €
10+2 745 €+3 152 €-407 €
11+2 745 €+3 296 €-551 €
12+2 745 €+3 443 €-698 €
13+2 745 €+3 594 €-849 €
14+2 745 €+3 748 €-1 003 €
15+2 745 €+3 907 €-1 162 €
16+2 745 €+4 069 €-1 324 €
17+2 745 €+4 235 €-1 490 €
18+2 745 €+4 406 €-1 661 €
19+2 745 €+4 580 €-1 835 €
20+2 745 €+4 759 €-2 014 €
21+2 745 €+4 943 €-2 198 €
22+2 745 €+5 131 €-2 386 €
23+2 745 €+5 323 €-2 578 €
24+2 745 €+5 521 €-2 776 €
25+2 745 €+5 723 €-2 978 €
Total+68 625 €+90 168 €+-21 543 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 140 jours
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