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vente - appartement

Bien expiré
VillePoissy (78)
Surface51m²
Coût Total150 300€
Loyer Annuel13 389€
Rentabilité8.91%
Cashflow/mois+228€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 135 000 €
Surface : 51 m²
Prix au m² : 2 647,06 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bain, Petit prix

Résidence fermée avec espaces verts , 2 pièces de 51,72 m², à rafraichir , offrant une entrée, séjour, cuisine avec un cellier, dégagement avec rangements, une chambre, salle de bains, wc séparé. Doubles vitrages et volets. Chauffage collectif, DPE (E) L'appartement bénéficie d'un parking extérieur privatif, atout rare et pratique pour la vie quotidienne. Prix attractif : 135 000 EUR. Opportunité intéressante pour primo-accédants ou investisseurs. Contactez-nous au 06.71.29.45.11 pour organiser une visite Référence agence : 383

Ville : Poissy
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78300
Coordonnées : 48.917901, 2.037564
Total : 150 300€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 4 500€
Valeur du bien : 139 500€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 51m²
Loyer prédit : 21.88€/m²/mois
Fourchette : 18.18€ - 26.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 1116€/mois
Loyer annuel estimé : 13389€/an
Fourchette totale : 927€ - 1342€/mois
Fourchette annuelle : 11127€ - 16110€/an
Rentabilité brute :8.91%
Fourchette de rentabilité :7.40% - 10.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :150 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :733,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :42,59€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 775,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 669,15€
Coût de l'assurance :12 775,50€
Taxe foncière : 1 338,87€/an
Soit par mois : 111,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 115,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 887,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :228,34€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du système de chauffage collectif par une solution plus efficace, comme une chaudière à condensation ou un système de chauffage individuel performant.
Quantité: 1 système pour 51 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes, remplacement si nécessaire.
Quantité: 5 fenêtres (estimation pour 51 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Gain d'1 classe énergétique possible
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un système de production d'eau chaude moins efficace.
Quantité: 1 chauffe-eau pour 51 m²
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire ou douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des plans de travail et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état, mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 500 €(88 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:4 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 4 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ Montant des travaux énergétiques (4 500€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 116 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 389 €/an
Calcul : 1 116 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 836 €/an
Base de calcul : Emprunt de 150 300 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 511 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 339 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 186 €
Revenus locatifs : +13 389 €
Charges déductibles : -11 186 €
Résultat foncier Année 1 : 2 203 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 686 €/an
Revenus locatifs : +13 389 €
Charges déductibles : -6 686 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 703 €/an
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 389 €11 191 €4 841 €2 198 €---
213 656 €6 560 €4 710 €7 097 €---
313 930 €6 425 €4 575 €7 505 €---
414 208 €6 285 €4 435 €7 923 €---
514 492 €6 140 €4 291 €8 352 €---
614 782 €5 991 €4 141 €8 791 €---
715 078 €5 837 €3 987 €9 241 €---
815 379 €5 678 €3 828 €9 701 €---
915 687 €5 513 €3 664 €10 174 €---
1016 001 €5 343 €3 494 €10 657 €---
1116 321 €5 168 €3 318 €11 153 €---
1216 647 €4 987 €3 137 €11 661 €---
1316 980 €4 799 €2 949 €12 181 €---
1417 320 €4 606 €2 756 €12 714 €---
1517 666 €4 406 €2 556 €13 260 €---
1618 019 €4 199 €2 349 €13 820 €---
1718 380 €3 986 €2 136 €14 394 €---
1818 747 €3 765 €1 915 €14 982 €---
1919 122 €3 537 €1 687 €15 585 €---
2019 505 €3 302 €1 452 €16 203 €---
2119 895 €3 059 €1 209 €16 836 €---
2220 293 €2 808 €958 €17 485 €---
2320 699 €2 548 €698 €18 150 €---
2421 113 €2 280 €430 €18 832 €---
2521 535 €2 003 €153 €19 532 €---
TOTAL428 843 €120 416 €69 669 €308 427 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 308 427 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 389 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 812 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 812 €+659 €+2 153 €
2+2 812 €+2 129 €+683 €
3+2 812 €+2 251 €+561 €
4+2 812 €+2 377 €+435 €
5+2 812 €+2 506 €+306 €
6+2 812 €+2 637 €+175 €
7+2 812 €+2 772 €+40 €
8+2 812 €+2 910 €-98 €
9+2 812 €+3 052 €-240 €
10+2 812 €+3 197 €-385 €
11+2 812 €+3 346 €-534 €
12+2 812 €+3 498 €-686 €
13+2 812 €+3 654 €-842 €
14+2 812 €+3 814 €-1 002 €
15+2 812 €+3 978 €-1 166 €
16+2 812 €+4 146 €-1 334 €
17+2 812 €+4 318 €-1 506 €
18+2 812 €+4 495 €-1 683 €
19+2 812 €+4 675 €-1 863 €
20+2 812 €+4 861 €-2 049 €
21+2 812 €+5 051 €-2 239 €
22+2 812 €+5 246 €-2 434 €
23+2 812 €+5 445 €-2 633 €
24+2 812 €+5 650 €-2 838 €
25+2 812 €+5 859 €-3 047 €
Total+70 300 €+92 528 €+-22 228 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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