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A vendre - ensemble immobilier avec cellule commerciale + appartement t3 - berck plage

Bien expiré
VilleBerck (62)
Surface170
Coût Total254 975
Loyer Annuel21 714
Rentabilité8.52%
Cashflow/mois+299
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 810 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 1 175,35 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 170 m², 3 pièces

Nous vous proposons à l'achat cet ensemble immobilier composé d'une cellule commerciale de 100 m² et d'un appartement de type T3 de 69 m² à l'étage idéalement situé à deux pas des commerces et de la mer sur le secteur de Berck-Plage. La cellule commerciale est composée d'une salle de restaurant avec espace bar, d'une pièce dédiée aux sanitaires, et d'une cuisine. A L'étage, un appartement avec une piece de vie, 2 chambres, une cuisine ainsi qu'une salle d'eau avec Wc. Travaux de rénovation à prévoir Bien idéal pour un couple qui souhaite mettre en place un commerce avec l'appartement de fonction au dessus ou pour une transformation complete en grande maison d'habitation après travaux. Visite virtuelle sur le site internet de l'agence / /agence-immobiliere-berck-sur-mer-257 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Pour toutes informations ou pour visiter ce bien, veuillez Eric Lamare au [Coordonnées masquées] : Mail [Coordonnées masquées] Agent commercial - N° Rsac 432 189 769 Ei Référence annonce: 773 Berck est une commune française située dans le département du Pas-de-Calais, en région Hauts-de-France. C'est une station balnéaire du sud de la Côte d'Opale connue pour sa plage immense et ses rencontres internationales de cerfs-volants, ainsi qu'une ville thérapeutique (nombreux établissements hospitaliers). Contactez votre agence Immobilière Era Agence du Casino, spécialiste de l'immobilier sur les villes de Berck, Merlimont, Rang du Fliers, Verton, Groffliers, Waben, Conchil le Temple, Airon Notre Dame, Airon Saint Vaast, Wailly Beaucamp, Lepine, Fort Mahon, Quend, Tigny-noyelle, Villers sur authie, Nampont, Nempont st firmin, Colline beaumont.

Ville : Berck
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62600
Coordonnées : 50.404740, 1.564950
Total : 254 975
Prix d'acquisition : 199 810
Travaux : 39 180
Valeur du bien : 238 990
Frais de notaire : 15 985
Coût estimé : 15 985
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170
Loyer prédit : 10.64€/m²/mois
Fourchette : 8.32€ - 13.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 1809€/mois
Loyer annuel estimé : 21714€/an
Fourchette totale : 1415€ - 2314€/mois
Fourchette annuelle : 16980€ - 27767€/an
Rentabilité brute :8.52%
Fourchette de rentabilité :6.66% - 10.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :254 975
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 254,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :74,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 329,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 432,09
Coût de l'assurance :22 310,31
Taxe foncière : 2 171,37€/an
Soit par mois : 180,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 809,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 510,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :299,47€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation pour 69 m²)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour appartement
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine datée nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité si nécessaire
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé, rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 180(230 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 200
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 2200€
  • Menuiseries:10 080
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: 1680€
  • Eau chaude:500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:3 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 4000€ = 4000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:8 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:2 400
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon:2 000
    Peinture murs/plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Berck (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GE(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 23 780✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 809 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 714 €/an
Calcul : 1 809 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 407 €/an
Base de calcul : Emprunt de 254 975 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 892 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 171 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 180
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 651
Revenus locatifs : +21 714
Charges déductibles : -50 651
Résultat foncier Année 1 : -28 937(Déficit de 28 937 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 537
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 471 €/an
Revenus locatifs : +21 714
Charges déductibles : -11 471
Résultat foncier Années 2+ : 10 243 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7537.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 810
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 877(65% de 199 810 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 723 €/an
Calcul : 129 877 € × 3,636% = 4 723
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 71450 6598 415-28 94521 400 €7 545 €7 545 €
222 14811 2548 19010 894---
322 59111 0217 95711 570---
423 04310 7807 71612 263---
523 50410 5317 46712 973---
623 97410 2747 21013 700---
724 45310 0086 94414 446---
824 9429 7326 66915 210---
925 4419 4486 38415 993---
1025 9509 1546 09016 796---
1126 4698 8505 78617 619---
1226 9988 5355 47118 463---
1327 5388 2105 14619 328---
1428 0897 8744 81020 215---
1528 6517 5274 46321 124---
1629 2247 1674 10422 057---
1729 8086 7963 73223 012---
1830 4046 4123 34823 993---
1931 0136 0152 95124 998---
2031 6335 6042 54026 029---
2132 2655 1802 11627 086---
2232 9114 7411 67728 170---
2333 5694 2871 22329 282---
2434 2403 81875430 423---
2534 9253 33326931 592---
TOTAL695 497237 207121 432458 29021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 458 290
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 714 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 560 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 560-6 420+10 980
2+4 560+1 005+3 555
3+4 560+3 471+1 089
4+4 560+3 679+881
5+4 560+3 892+668
6+4 560+4 110+450
7+4 560+4 334+226
8+4 560+4 563-3
9+4 560+4 798-238
10+4 560+5 039-479
11+4 560+5 286-726
12+4 560+5 539-979
13+4 560+5 798-1 238
14+4 560+6 064-1 504
15+4 560+6 337-1 777
16+4 560+6 617-2 057
17+4 560+6 904-2 344
18+4 560+7 198-2 638
19+4 560+7 499-2 939
20+4 560+7 809-3 249
21+4 560+8 126-3 566
22+4 560+8 451-3 891
23+4 560+8 785-4 225
24+4 560+9 127-4 567
25+4 560+9 478-4 918
Total+114 000+137 487+-23 487
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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