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Maison de ville à vendre

VilleCastelsarrasin (82)
Surface183m²
Coût Total311 820€
Loyer Annuel21 445€
Rentabilité6.88%
Cashflow/mois-69€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 213 000 €
Surface : 183 m²
Prix au m² : 1 163,93 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Cuisine équipée, Salon (total 40,6 m²), 5 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Jardin, Terrasse, calme, Pas de cave, Non meublé

iad France - Isabelle Couloir vous propose: Opportunité Rare : Maison de ville mitoyenne – Nouveau Prix ! Vous recherchez l'espace, le confort et une situation géographique privilégiée ? Cette maison de ville généreuse (200 m²) située à deux pas du centre-ville, est une toile blanche qui n'attend que votre créativité pour révéler tout son éclat. Grâce à une baisse de prix significative, c'est le moment idéal pour concrétiser votre projet immobilier, qu'il soit familial ou d'investissement.

Un potentiel exceptionnel, de multiples possibilités, cette bâtisse offre une modularité rare sur le marché :

  • Projet Familial : Profitez de ses beaux volumes pour créer votre cocon personnalisé.
  • Projet d'Investissement : La configuration permet une transformation aisée en deux ou trois appartements distincts pour une rentabilité locative optimisée.

Les points forts qui font la différence

  • Vie de plain-pied : Une suite au rez-de-chaussée (chambre, salle d'eau, WC) avec accès direct sur le jardin via une baie vitrée.
  • Volumes & Luminosité : Un vaste séjour traversant baigné de lumière et une cuisine spacieuse parfaitement aménagée.
  • Espace nuit généreux : À l'étage, 3 chambres confortables + une pièce polyvalente pouvant faire office de 5ème chambre, bureau idéal télétravail ou salle de jeux.
  • Charme de l'ancien : Un superbe escalier en bois massif qui confère un caractère authentique à l'entrée.
  • Extérieur apaisant : Une véranda intérieure pour profiter du jardin en toute saison, donnant sur un espace extérieur calme, arboré et une cour bitumée pratique.
  • Emplacement : Idéalement située, vous bénéficierez de la proximité immédiate des commerces et services du centre-ville, écoles (de la maternelle au lycée) et complexes sportifs pour toute la famille.
  • Praticité & Confort : 2 salles d'eau et 2 WC (répartis sur chaque niveau), circulation fluide et ultra-fonctionnelle.
  • Garage attenant (prévoir le remplacement du moteur d'ouverture).

La maison idéale pour les familles en quête d'espace ou les investisseurs avisés. Ne laissez pas passer cette opportunité unique de transformer cette demeure à votre image.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Isabelle Couloir mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de MONTAUBAN sous le numéro 948101548, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Castelsarrasin
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82100
Coordonnées : 44.041430, 1.100101
Total : 311 820€
Prix d'acquisition : 213 000€
Travaux : 81 780€
Valeur du bien : 294 780€
Frais de notaire : 17 040€
Coût estimé : 17 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 183m²
Loyer prédit : 9.77€/m²/mois
Fourchette : 8.07€ - 11.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 1787€/mois
Loyer annuel estimé : 21445€/an
Fourchette totale : 1477€ - 2163€/mois
Fourchette annuelle : 17721€ - 25951€/an
Rentabilité brute :6.88%
Fourchette de rentabilité :5.68% - 8.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 372,6 €/m²
Basé sur :80 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :251 186 €
Prix d'achat :213 000 €
Décote à l'achat :-38 186€ (-15.2%)
Marge achat-revente :-60 634€ (-24.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :311 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 552,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :124,73€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 677,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :153 988,57€
Coût de l'assurance :37 418,40€
Taxe foncière : 2 144,47€/an
Soit par mois : 178,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 787,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 856,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-69,07€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 231 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation thermique
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 183 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 183 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 23 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux meubles, évier et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie générale
Quantité: toute la maison
Raison: Normes de sécurité et confort
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: toute la maison
Raison: Normes de sécurité et confort

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :81 780 €(447 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation thermique:10 980€
    Isolation des combles: 183 m² × 60€/m² = 10980€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:20 700€
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 900€ = 20700€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:8 400€
    Revêtement sol et peinture: 60 m² × 140€/m² = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture du salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:3 000€
    Mise aux normes plomberie: toute la maison × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:6 000€
    Mise aux normes électricité: toute la maison × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Castelsarrasin (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 43 180€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation thermique, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 787 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 445 €/an
Calcul : 1 787 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 622 €/an
Base de calcul : Emprunt de 311 820 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 497 €/an
Calcul : 125 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 144 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 81 780 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 96 043 €
Revenus locatifs : +21 445 €
Charges déductibles : -96 043 €
Résultat foncier Année 1 : -74 598 €(Déficit de 74 598 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 53 198 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 263 €/an
Revenus locatifs : +21 445 €
Charges déductibles : -14 263 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 182 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 53198.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 213 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 138 450 €(65% de 213 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 035 €/an
Calcul : 138 450 € × 3,636% = 5 035 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 445 €96 053 €10 632 €-74 609 €21 400 €53 209 €53 209 €
221 874 €13 993 €10 352 €7 881 €--45 328 €
322 311 €13 703 €10 061 €8 608 €--36 719 €
422 757 €13 402 €9 761 €9 355 €--27 364 €
523 212 €13 091 €9 450 €10 121 €--17 243 €
623 677 €12 769 €9 128 €10 907 €--6 336 €
724 150 €12 436 €8 795 €11 714 €---
824 633 €12 091 €8 450 €12 542 €---
925 126 €11 735 €8 093 €13 391 €---
1025 628 €11 365 €7 724 €14 263 €---
1126 141 €10 983 €7 342 €15 158 €---
1226 664 €10 587 €6 946 €16 077 €---
1327 197 €10 177 €6 536 €17 020 €---
1427 741 €9 753 €6 112 €17 987 €---
1528 296 €9 315 €5 673 €18 981 €---
1628 862 €8 860 €5 219 €20 001 €---
1729 439 €8 390 €4 749 €21 049 €---
1830 028 €7 904 €4 262 €22 124 €---
1930 628 €7 400 €3 759 €23 228 €---
2031 241 €6 879 €3 237 €24 362 €---
2131 866 €6 339 €2 698 €25 527 €---
2232 503 €5 781 €2 139 €26 722 €---
2333 153 €5 202 €1 561 €27 951 €---
2433 816 €4 604 €963 €29 212 €---
2534 492 €3 985 €344 €30 508 €---
TOTAL686 879 €326 799 €153 989 €360 081 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 360 081 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 445 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 503 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 503 €-6 420 €+10 923 €
2+4 503 €0 €+4 503 €
3+4 503 €0 €+4 503 €
4+4 503 €0 €+4 503 €
5+4 503 €0 €+4 503 €
6+4 503 €0 €+4 503 €
7+4 503 €+1 613 €+2 890 €
8+4 503 €+3 763 €+740 €
9+4 503 €+4 017 €+486 €
10+4 503 €+4 279 €+224 €
11+4 503 €+4 547 €-44 €
12+4 503 €+4 823 €-320 €
13+4 503 €+5 106 €-603 €
14+4 503 €+5 396 €-893 €
15+4 503 €+5 694 €-1 191 €
16+4 503 €+6 000 €-1 497 €
17+4 503 €+6 315 €-1 812 €
18+4 503 €+6 637 €-2 134 €
19+4 503 €+6 968 €-2 465 €
20+4 503 €+7 309 €-2 806 €
21+4 503 €+7 658 €-3 155 €
22+4 503 €+8 017 €-3 514 €
23+4 503 €+8 385 €-3 882 €
24+4 503 €+8 764 €-4 261 €
25+4 503 €+9 152 €-4 649 €
Total+112 575 €+108 024 €+4 551 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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