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Détails du bien

Bien expiré
VilleViane (81)
Surface107m²
Coût Total133 760€
Loyer Annuel8 188€
Rentabilité6.12%
Cashflow/mois-86€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 71 000 €
Surface : 107 m²
Prix au m² : 663,55 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

VIANE Tarn. Maison non mitoyenne sur sous sol avec jardin attenant. RDC : Pièce de vie coin cuisine, grande cheminée foyer ouvert. WC. ETAGE : 4 chambres, grand palier. Sous- sol : Garage, une partie aménagée, une salle d'eau, un WC séparé, une buanderie. Conviendrait pour une résidence secondaire.

Honoraires à la charge du vendeur Votre agent commercial 3G IMMO sur place EI - Sylviane LAMBERT inscrite au RSAC de CASTRES n° 445 003 494 Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Logement à consommation énergétique excessive. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Viane
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81530
Total : 133 760€
Prix d'acquisition : 71 000€
Travaux : 57 080€
Valeur du bien : 128 080€
Frais de notaire : 5 680€
Coût estimé : 5 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 107m²
Loyer prédit : 6.38€/m²/mois
Fourchette : 4.85€ - 8.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 682€/mois
Loyer annuel estimé : 8188€/an
Fourchette totale : 519€ - 897€/mois
Fourchette annuelle : 6228€ - 10763€/an
Rentabilité brute :6.12%
Fourchette de rentabilité :4.66% - 8.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :661,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :39,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 700,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 556,96€
Coût de l'assurance :11 704,00€
Taxe foncière : 818,77€/an
Soit par mois : 68,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 682,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 768,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-85,99€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 517 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 107 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 107 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Rafraîchissement des peintures et pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et finitions dans le salon
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un léger rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb
Quantité: toute la maison
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 080 €(533 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Isolation:4 280€
    Isolation toiture/combles: 107 m² × 40€/m² = 4280€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (pose incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (fourniture et main d'œuvre incluses)
  • Cuisine:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€ (fourniture et main d'œuvre incluses)
  • Chambres:6 200€
    Parquet flottant et peinture: 60 m² × 60€/m² = 3600€, Peinture 60 m² × 30€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 800€
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 1 salon complet × 1500€ = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Second œuvre - Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (installation incluse)
  • Second œuvre - Plomberie:3 000€
    Mise à jour plomberie: 1 maison × 3000€ = 3000€ (fourniture et main d'œuvre incluses)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Viane (coefficient 0.9 appliqué pour une zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 180€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 682 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 188 €/an
Calcul : 682 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 463 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 760 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 468 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 819 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 080 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 830 €
Revenus locatifs : +8 188 €
Charges déductibles : -62 830 €
Résultat foncier Année 1 : -54 643 €(Déficit de 54 643 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 243 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 750 €/an
Revenus locatifs : +8 188 €
Charges déductibles : -5 750 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 437 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33242.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 71 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 150 €(65% de 71 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 678 €/an
Calcul : 46 150 € × 3,636% = 1 678 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 188 €62 835 €4 468 €-54 647 €21 400 €33 247 €33 247 €
28 351 €5 636 €4 349 €2 716 €--30 531 €
38 519 €5 513 €4 226 €3 006 €--27 525 €
48 689 €5 385 €4 099 €3 303 €--24 222 €
58 863 €5 254 €3 967 €3 609 €--20 613 €
69 040 €5 118 €3 831 €3 922 €--16 691 €
79 221 €4 977 €3 690 €4 244 €--12 447 €
89 405 €4 831 €3 544 €4 574 €--7 873 €
99 593 €4 681 €3 394 €4 913 €--2 960 €
109 785 €4 525 €3 238 €5 260 €---
119 981 €4 364 €3 077 €5 617 €---
1210 180 €4 197 €2 910 €5 984 €---
1310 384 €4 024 €2 738 €6 360 €---
1410 592 €3 846 €2 559 €6 746 €---
1510 804 €3 662 €2 375 €7 142 €---
1611 020 €3 471 €2 184 €7 549 €---
1711 240 €3 274 €1 987 €7 966 €---
1811 465 €3 069 €1 782 €8 395 €---
1911 694 €2 858 €1 571 €8 836 €---
2011 928 €2 640 €1 353 €9 288 €---
2112 167 €2 414 €1 127 €9 753 €---
2212 410 €2 180 €893 €10 229 €---
2312 658 €1 939 €652 €10 719 €---
2412 911 €1 689 €402 €11 222 €---
2513 169 €1 430 €143 €11 739 €---
TOTAL262 256 €153 810 €64 557 €108 445 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 108 445 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 188 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 719 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 719 €-6 420 €+8 139 €
2+1 719 €0 €+1 719 €
3+1 719 €0 €+1 719 €
4+1 719 €0 €+1 719 €
5+1 719 €0 €+1 719 €
6+1 719 €0 €+1 719 €
7+1 719 €0 €+1 719 €
8+1 719 €0 €+1 719 €
9+1 719 €0 €+1 719 €
10+1 719 €+690 €+1 029 €
11+1 719 €+1 685 €+34 €
12+1 719 €+1 795 €-76 €
13+1 719 €+1 908 €-189 €
14+1 719 €+2 024 €-305 €
15+1 719 €+2 143 €-424 €
16+1 719 €+2 265 €-546 €
17+1 719 €+2 390 €-671 €
18+1 719 €+2 519 €-800 €
19+1 719 €+2 651 €-932 €
20+1 719 €+2 786 €-1 067 €
21+1 719 €+2 926 €-1 207 €
22+1 719 €+3 069 €-1 350 €
23+1 719 €+3 216 €-1 497 €
24+1 719 €+3 367 €-1 648 €
25+1 719 €+3 522 €-1 803 €
Total+42 975 €+32 534 €+10 441 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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