Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleMans (72)
Surface135
Coût Total270 820
Loyer Annuel16 715
Rentabilité6.17%
Cashflow/mois-525
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 135 m²
Prix au m² : 1 474,07 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

iad France - Davy Chaloine vous propose: Appartement T5 (4 chambres) - HYPER CENTRE - 135 m²

Dans une agréable résidence sécurisé et très bien entretenu, découvrez cet appartement de 135 m² comprenant:

¤ 4 chambres spacieuse allant de 12 à 14 m² ¤ 1 grand séjour de 40 m² baigné de lumière ¤ 1 cuisine de 15 m² ¤ 1 salle d'eau ¤ 1 WC

Les + de cet appartement:

¤ Appartement traversant Est / Ouest et donc très lumineux ¤ Nombreux rangements ¤ Cave ¤ Hyper centre

Ne manquez pas cette opportunité unique – contactez moi dès maintenant pour une visite !

La presente annonce immobiliere vise 2 lots situés dans une copropriété de 64 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 377 euros par mois (soit 4524 euros annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 191 et classe CLIMAT D indice 48. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Davy Chaloine mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de LE MANS sous le numéro 817561517, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Mans
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72000
Coordonnées : 48.004689, 0.199654
Total : 270 820
Prix d'acquisition : 199 000
Travaux : 55 900
Valeur du bien : 254 900
Frais de notaire : 15 920
Coût estimé : 15 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 135
Loyer prédit : 10.32€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 12.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 1393€/mois
Loyer annuel estimé : 16715€/an
Fourchette totale : 1112€ - 1744€/mois
Fourchette annuelle : 13348€ - 20932€/an
Rentabilité brute :6.17%
Fourchette de rentabilité :4.93% - 7.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 125 €/m²
Basé sur :699 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :286 875
Prix d'achat :199 000
Décote à l'achat :-87 875 (-30.6%)
Marge achat-revente :16 055€ (5.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :270 820
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 322,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :78,99€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 401,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :125 963,85
Coût de l'assurance :23 696,75
Taxe foncière : 1 671,51€/an
Soit par mois : 139,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 377,00€/mois
Soit par an : 4 524,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 392,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 917,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-524,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 191 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 135 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur 135 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - aucune photo fournie, état présumé mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 2/5 - aucune photo fournie, état présumé mauvais
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4.3/5 visible sur photos - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 900(414 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:14 000
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 1000€ = 14000€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (installation incluse)
  • Chambres:6 000
    Revêtement sol et peinture: 50 m² × 120€/m² = 6000€ (installation incluse)
  • Salon:900
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mans. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 31 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 393 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 715 €/an
Calcul : 1 393 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 741 €/an
Base de calcul : Emprunt de 270 820 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 948 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 672 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 524 €/an
Calcul : 377 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 784
Revenus locatifs : +16 715
Charges déductibles : -71 784
Résultat foncier Année 1 : -55 069(Déficit de 55 069 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 669
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 884 €/an
Revenus locatifs : +16 715
Charges déductibles : -15 884
Résultat foncier Années 2+ : 831 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33669.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 71571 7938 750-55 07821 400 €33 678 €33 678 €
217 04915 6578 5131 393--32 285 €
317 39015 4128 2691 978--30 307 €
417 73815 1608 0172 578--27 729 €
518 09314 8997 7563 194--24 535 €
618 45514 6307 4873 825--20 711 €
718 82414 3527 2084 472--16 238 €
819 20014 0646 9215 136--11 102 €
919 58413 7676 6245 817--5 284 €
1019 97613 4606 3176 516---
1120 37613 1435 9997 233---
1220 78312 8155 6727 968---
1321 19912 4775 3338 722---
1421 62312 1274 9839 496---
1522 05511 7654 62210 290---
1622 49611 3924 24911 104---
1722 94611 0063 86311 940---
1823 40510 6073 46412 798---
1923 87310 1963 05213 678---
2024 3519 7702 62714 581---
2124 8389 3302 18715 507---
2225 3358 8761 73316 458---
2325 8418 4071 26317 434---
2426 3587 92277918 436---
2526 8857 42127819 464---
TOTAL535 390360 448125 964174 94221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 174 942
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 715 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 510 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 510-6 420+9 930
2+3 5100+3 510
3+3 5100+3 510
4+3 5100+3 510
5+3 5100+3 510
6+3 5100+3 510
7+3 5100+3 510
8+3 5100+3 510
9+3 5100+3 510
10+3 510+369+3 141
11+3 510+2 170+1 340
12+3 510+2 390+1 120
13+3 510+2 617+893
14+3 510+2 849+661
15+3 510+3 087+423
16+3 510+3 331+179
17+3 510+3 582-72
18+3 510+3 839-329
19+3 510+4 103-593
20+3 510+4 374-864
21+3 510+4 652-1 142
22+3 510+4 938-1 428
23+3 510+5 230-1 720
24+3 510+5 531-2 021
25+3 510+5 839-2 329
Total+87 750+52 483+35 267
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →