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Maison à vendre

VilleCaylus (82)
Surface280m²
Coût Total246 560€
Loyer Annuel24 083€
Rentabilité9.77%
Cashflow/mois+530€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 152 000 €
Surface : 280 m²
Prix au m² : 542,86 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 1
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cheminée, Salon (total 47 m²), Salle à manger (total 14 m²), 4 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, 2 terrasses, Belle vue, Exposition sud, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

A VENDRE

Maison de village avec cour, terrasse et garage.

Maison pleine de charme au cœur historique de Caylus. Elle offre au rez de chaussée, un garage , un bureau ainsi qu'une partie atelier. Un bel escalier en bois dessert les 3 niveaux avec palier. 1er niveau: une cuisine aménagée, belle pièce de vie traversante avec un accès direct sur la cour arrière couverte, une chambre, salle d'eau toilette. 2ème niveau: deux chambres, salle d'eau toilette, pièce de vie lumineuse. 3ème et dernier niveau: une partie comble, une chambre, un débarras, une pièce supplémentaire qui donne accès sur une belle terrasse. De là, la vue s'étend au dessus des toits vers la vallée qui mélange nature et maisons médiévales. L'atout majeur est le grand garage, la cour et la terrasse. Possibilité maison familiale ou deux voir trois appartements indépendants. Ce bien vous est proposé par Géraldine Garcia

Ville : Caylus
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82160
Coordonnées : 44.236690, 1.765529
Total : 246 560€
Prix d'acquisition : 152 000€
Travaux : 82 400€
Valeur du bien : 234 400€
Frais de notaire : 12 160€
Coût estimé : 12 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 280m²
Loyer prédit : 7.17€/m²/mois
Fourchette : 5.57€ - 9.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 2007€/mois
Loyer annuel estimé : 24083€/an
Fourchette totale : 1559€ - 2583€/mois
Fourchette annuelle : 18713€ - 30993€/an
Rentabilité brute :9.77%
Fourchette de rentabilité :7.59% - 12.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :840,39 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :235 308 €
Prix d'achat :152 000 €
Décote à l'achat :-83 308€ (-35.4%)
Marge achat-revente :-11 252€ (-4.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :246 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 204,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :71,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 276,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 680,03€
Coût de l'assurance :21 574,00€
Taxe foncière : 2 408,27€/an
Soit par mois : 200,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 006,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 476,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :530,16€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 240 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 280 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 280 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 35 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite une rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, carrelage, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine nécessite une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 40 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :82 400 €(294 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:19 600€
    Isolation des combles perdus: 280 m² × 70€/m² = 19600€ (main d'œuvre incluse)
  • Pompe à chaleur air/eau:13 500€
    Installation d'une pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (main d'œuvre incluse)
  • Fenêtres double vitrage:24 500€
    Remplacement des fenêtres: 35 fenêtres × 700€ = 24500€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain complète:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation cuisine complète:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Pose de parquet flottant:4 800€
    Pose de parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture des chambres:2 400€
    Peinture des murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture du salon:1 600€
    Peinture des murs et plafonds du salon: 40 m² × 40€/m² = 1600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Caylus (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 57 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 007 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 083 €/an
Calcul : 2 007 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 958 €/an
Base de calcul : Emprunt de 246 560 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 863 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 408 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 82 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 93 629 €
Revenus locatifs : +24 083 €
Charges déductibles : -93 629 €
Résultat foncier Année 1 : -69 547 €(Déficit de 69 547 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 48 147 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 229 €/an
Revenus locatifs : +24 083 €
Charges déductibles : -11 229 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 853 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 48146.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 152 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 98 800 €(65% de 152 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 593 €/an
Calcul : 98 800 € × 3,636% = 3 593 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 083 €93 637 €7 966 €-69 554 €21 400 €48 154 €48 154 €
224 564 €11 022 €7 751 €13 542 €--34 612 €
325 056 €10 800 €7 528 €14 256 €--20 356 €
425 557 €10 570 €7 299 €14 987 €--5 369 €
526 068 €10 332 €7 061 €15 736 €---
626 589 €10 087 €6 816 €16 502 €---
727 121 €9 834 €6 563 €17 287 €---
827 664 €9 572 €6 301 €18 092 €---
928 217 €9 301 €6 030 €18 915 €---
1028 781 €9 022 €5 751 €19 759 €---
1129 357 €8 733 €5 462 €20 623 €---
1229 944 €8 435 €5 164 €21 509 €---
1330 543 €8 127 €4 855 €22 416 €---
1431 154 €7 808 €4 537 €23 345 €---
1531 777 €7 479 €4 208 €24 298 €---
1632 412 €7 139 €3 868 €25 273 €---
1733 060 €6 788 €3 517 €26 273 €---
1833 722 €6 425 €3 154 €27 297 €---
1934 396 €6 050 €2 779 €28 346 €---
2035 084 €5 663 €2 391 €29 421 €---
2135 786 €5 262 €1 991 €30 523 €---
2236 501 €4 849 €1 578 €31 653 €---
2337 231 €4 422 €1 150 €32 810 €---
2437 976 €3 980 €709 €33 996 €---
2538 736 €3 524 €253 €35 212 €---
TOTAL771 378 €278 861 €114 680 €492 517 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 492 517 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 083 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 057 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 057 €-6 420 €+11 477 €
2+5 057 €0 €+5 057 €
3+5 057 €0 €+5 057 €
4+5 057 €0 €+5 057 €
5+5 057 €+3 110 €+1 947 €
6+5 057 €+4 951 €+106 €
7+5 057 €+5 186 €-129 €
8+5 057 €+5 427 €-370 €
9+5 057 €+5 675 €-618 €
10+5 057 €+5 928 €-871 €
11+5 057 €+6 187 €-1 130 €
12+5 057 €+6 453 €-1 396 €
13+5 057 €+6 725 €-1 668 €
14+5 057 €+7 004 €-1 947 €
15+5 057 €+7 289 €-2 232 €
16+5 057 €+7 582 €-2 525 €
17+5 057 €+7 882 €-2 825 €
18+5 057 €+8 189 €-3 132 €
19+5 057 €+8 504 €-3 447 €
20+5 057 €+8 826 €-3 769 €
21+5 057 €+9 157 €-4 100 €
22+5 057 €+9 496 €-4 439 €
23+5 057 €+9 843 €-4 786 €
24+5 057 €+10 199 €-5 142 €
25+5 057 €+10 563 €-5 506 €
Total+126 425 €+147 755 €+-21 330 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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