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Appartement T3

VilleIfs (14)
Surface69
Coût Total131 320
Loyer Annuel9 755
Rentabilité7.43%
Cashflow/mois+36
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 000 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 1 521,74 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel

SANS HONORAIRES. Sans honoraires - Direct propriétaire - frais de notaires réduits - Vend un appartement T3 situé en RDC surrélevé - surface 68.4 m² env. comprenant : une entrée avec placard, un séjour/cuisine avec cellier, un wc, une salle de bains, 2 chambres. --- Possibilité d’acquérir en supplément du logement un garage dans la limite du stock disponible : Prix garage : 9 000 €*. --- DPE : C – Classe Climat : C ; montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 915 € et 1237 €, Prix moyen des energies indexées sur les années 2011,2022 et 2023 (abonnement compris). --- Les informations sur les risques auxquels ce(s) bien(s) est exposé(s) sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr. --- Les dossiers d'acquisition seront traités selon la règle d’ordre de priorité conformément a la règlementation de vente des logements conventionés --- Référence à rappeler lors de nos échanges : 685B - 147306 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence à rappeler lors de nos échanges : 685B - 147306 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Ifs
Département : Calvados
Région : Normandie
Code postal : 14123
Coordonnées : 49.149411, -0.352532
Total : 131 320
Prix d'acquisition : 105 000
Travaux : 17 920
Valeur du bien : 122 920
Frais de notaire : 8 400
Coût estimé : 8 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69
Loyer prédit : 11.78€/m²/mois
Fourchette : 9.78€ - 14.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 813€/mois
Loyer annuel estimé : 9755€/an
Fourchette totale : 674€ - 980€/mois
Fourchette annuelle : 8094€ - 11757€/an
Rentabilité brute :7.43%
Fourchette de rentabilité :6.16% - 8.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 609,76 €/m²
Basé sur :63 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :180 073
Prix d'achat :105 000
Décote à l'achat :-75 073 (-41.7%)
Marge achat-revente :48 753€ (27.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 320
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :658,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :37,21€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 696,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 328,49
Coût de l'assurance :11 162,20
Taxe foncière : 975,51€/an
Soit par mois : 81,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 812,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 777,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :35,60€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 112 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments de cuisine et peinture
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 18 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation légère du salon avec peinture et rafraîchissement
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 920(260 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:6 000
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 600€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:720
    Peinture murs et plafonds: 18 m² × 40€/m² = 720€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200
    Rénovation légère salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ifs (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 813 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 755 €/an
Calcul : 813 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 565 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 320 à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 446 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 976 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 920
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 907
Revenus locatifs : +9 755
Charges déductibles : -23 907
Résultat foncier Année 1 : -14 152(Déficit de 14 152 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 3 452
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 987 €/an
Revenus locatifs : +9 755
Charges déductibles : -5 987
Résultat foncier Années 2+ : 3 768 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 3451.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 105 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 75523 9114 569-14 15610 700 €3 456 €3 456 €
29 9505 8724 4504 079---
310 1495 7484 3264 401---
410 3525 6204 1984 732---
510 5595 4874 0655 072---
610 7705 3503 9285 421---
710 9865 2083 7865 778---
811 2065 0603 6386 145---
911 4304 9073 4856 522---
1011 6584 7493 3276 909---
1111 8914 5863 1647 306---
1212 1294 4162 9947 713---
1312 3724 2402 8188 132---
1412 6194 0582 6368 561---
1512 8723 8702 4489 002---
1613 1293 6742 2529 455---
1713 3923 4722 0509 920---
1813 6593 2631 84110 397---
1913 9333 0461 62410 887---
2014 2112 8211 39911 390---
2114 4962 5881 16611 907---
2214 7852 34792512 438---
2315 0812 09767512 984---
2415 3831 83941713 544---
2515 6901 57114914 120---
TOTAL312 458119 79866 328192 66010 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 192 660
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 755 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 049 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 049-3 210+5 259
2+2 049+187+1 862
3+2 049+1 320+729
4+2 049+1 420+629
5+2 049+1 522+527
6+2 049+1 626+423
7+2 049+1 733+316
8+2 049+1 844+205
9+2 049+1 957+92
10+2 049+2 073-24
11+2 049+2 192-143
12+2 049+2 314-265
13+2 049+2 440-391
14+2 049+2 568-519
15+2 049+2 701-652
16+2 049+2 836-787
17+2 049+2 976-927
18+2 049+3 119-1 070
19+2 049+3 266-1 217
20+2 049+3 417-1 368
21+2 049+3 572-1 523
22+2 049+3 732-1 683
23+2 049+3 895-1 846
24+2 049+4 063-2 014
25+2 049+4 236-2 187
Total+51 225+57 798+-6 573
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 36 jours
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