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MAISON CHATEL GUYON - 11 pièce(s) - 382 m2

VilleCHATELGUYON (63)
Surface382m²
Coût Total409 560€
Loyer Annuel46 107€
Rentabilité11.26%
Cashflow/mois+1 349€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 260 000 €
Surface : 382 m²
Prix au m² : 680,63 €/m²
Chambres : 9
Pièces : 11
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 3, Cave, Nombre de WC : 8, Jardin

Ancienne Auberge des années 30, située en coeur de ville de Chatel-Guyon, non loin du centre thermal AIGA, répartie sur 3 niveaux, comprenant un Hall d'entrée, salon, salle à manger, cuisine, arrière cuisine, cave, 9 chambres, 9 salles d'eau, 9 WC. terrasse, parking. Rénové avec goût , ce bien peut être transformé en appartements et studios d'habitations pour la location saisonnière ou annuelle. Idéal investisseurs. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/309741.pdf

Ville : CHATELGUYON
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63140
Coordonnées : 45.925321, 3.064385
Total : 409 560€
Prix d'acquisition : 260 000€
Travaux : 128 760€
Valeur du bien : 388 760€
Frais de notaire : 20 800€
Coût estimé : 20 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 382m²
Loyer prédit : 10.06€/m²/mois
Fourchette : 7.77€ - 13.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 3842€/mois
Loyer annuel estimé : 46107€/an
Fourchette totale : 2969€ - 4972€/mois
Fourchette annuelle : 35632€ - 59661€/an
Rentabilité brute :11.26%
Fourchette de rentabilité :8.70% - 14.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 044,59 €/m²
Basé sur :41 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :781 033 €
Prix d'achat :260 000 €
Décote à l'achat :-521 033€ (-66.7%)
Marge achat-revente :371 473€ (47.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :409 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 006,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :102,39€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 2 109,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :192 445,98€
Coût de l'assurance :30 717,00€
Taxe foncière : 4 610,68€/an
Soit par mois : 384,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 842,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 493,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 348,93€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 312 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 382 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 382 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 48 fenêtres (estimation basée sur 382 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 9 salles de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 9 chambres
Quantité: 9 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 5/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 9 chambres
Quantité: 9 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 5/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 40 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le hall d'entrée
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :128 760 €(337 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:11 460€
    Isolation des combles perdus: 382 m² × 30€/m² = 11460€, Main d'œuvre: 20€
  • Chauffage - Remplacement système:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries - Fenêtres:48 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 48 fenêtres × 800€/fenêtre = 38400€, Main d'œuvre: 9600€
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Rénovation complète:36 000€
    Rénovation complète 9 salles de bain: 9 × 4000€ = 36000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:5 400€
    Parquet flottant: 90 m² × 60€/m² = 5400€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:3 600€
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 40€/m² = 3600€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 40 m² × 20€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse
  • Salle à manger - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 30 m² × 20€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Hall d'entrée - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds hall d'entrée: 20 m² × 20€/m² = 400€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chatelguyon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 71 960€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 842 €/mois
Revenus locatifs annuels : 46 107 €/an
Calcul : 3 842 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 341 €/an
Base de calcul : Emprunt de 409 560 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 229 €/an
Calcul : 102 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 611 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 128 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 147 941 €
Revenus locatifs : +46 107 €
Charges déductibles : -147 941 €
Résultat foncier Année 1 : -101 834 €(Déficit de 101 834 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 80 434 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 181 €/an
Revenus locatifs : +46 107 €
Charges déductibles : -19 181 €
Résultat foncier Années 2+ : 26 926 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 80433.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 260 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 169 000 €(65% de 260 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 145 €/an
Calcul : 169 000 € × 3,636% = 6 145 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
146 107 €147 954 €13 354 €-101 847 €21 400 €80 447 €80 447 €
247 029 €18 834 €12 995 €28 195 €--52 252 €
347 969 €18 463 €12 623 €29 507 €--22 745 €
448 929 €18 079 €12 240 €30 850 €---
549 907 €17 682 €11 843 €32 225 €---
650 906 €17 272 €11 433 €33 633 €---
751 924 €16 849 €11 009 €35 075 €---
852 962 €16 411 €10 571 €36 552 €---
954 021 €15 958 €10 119 €38 063 €---
1055 102 €15 490 €9 651 €39 612 €---
1156 204 €15 007 €9 167 €41 197 €---
1257 328 €14 507 €8 668 €42 821 €---
1358 475 €13 991 €8 151 €44 484 €---
1459 644 €13 457 €7 618 €46 187 €---
1560 837 €12 906 €7 066 €47 931 €---
1662 054 €12 336 €6 496 €49 718 €---
1763 295 €11 746 €5 907 €51 548 €---
1864 561 €11 138 €5 298 €53 423 €---
1965 852 €10 508 €4 669 €55 344 €---
2067 169 €9 858 €4 019 €57 311 €---
2168 512 €9 186 €3 346 €59 326 €---
2269 882 €8 491 €2 652 €61 391 €---
2371 280 €7 773 €1 934 €63 507 €---
2472 706 €7 031 €1 192 €65 675 €---
2574 160 €6 264 €425 €67 895 €---
TOTAL1 476 813 €467 190 €192 446 €1 009 623 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 009 623 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 46 107 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 682 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 682 €-6 420 €+16 102 €
2+9 682 €0 €+9 682 €
3+9 682 €0 €+9 682 €
4+9 682 €+2 431 €+7 251 €
5+9 682 €+9 668 €+14 €
6+9 682 €+10 090 €-408 €
7+9 682 €+10 523 €-841 €
8+9 682 €+10 965 €-1 283 €
9+9 682 €+11 419 €-1 737 €
10+9 682 €+11 883 €-2 201 €
11+9 682 €+12 359 €-2 677 €
12+9 682 €+12 846 €-3 164 €
13+9 682 €+13 345 €-3 663 €
14+9 682 €+13 856 €-4 174 €
15+9 682 €+14 379 €-4 697 €
16+9 682 €+14 915 €-5 233 €
17+9 682 €+15 464 €-5 782 €
18+9 682 €+16 027 €-6 345 €
19+9 682 €+16 603 €-6 921 €
20+9 682 €+17 193 €-7 511 €
21+9 682 €+17 798 €-8 116 €
22+9 682 €+18 417 €-8 735 €
23+9 682 €+19 052 €-9 370 €
24+9 682 €+19 702 €-10 020 €
25+9 682 €+20 369 €-10 687 €
Total+242 050 €+302 887 €+-60 837 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
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