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Appartement 4 pièces 95 m²

Bien expiré
VilleSerris (77)
Surface95m²
Coût Total302 730€
Loyer Annuel20 372€
Rentabilité6.73%
Cashflow/mois-71€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 221 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 2 326,32 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 95 m² - Appartement 4 pièces 95 m²

Découvrez cette charmante maison de village située à Serris, offrant un potentiel incroyable pour les amateurs de rénovation. Avec ses 95 m² répartis sur 4 pièces, elle constitue une toile vierge idéale pour exprimer votre créativité et concevoir un espace de vie à votre image. Nichée dans un environnement paisible, elle est parfaite pour ceux qui recherchent la tranquillité à proximité de toutes les commodités.

Le rez-de-chaussée se compose de plusieurs pièces nécessitant des travaux de rénovation, ce qui en fait une excellente opportunité d'investissement. Les espaces extérieurs, quant à eux, sont entourés de verdure, vous offrant ainsi un cadre de vie agréable et tranquille.

À seulement quelques minutes du centre de Serris, cette maison vous offre également un accès facile aux commerces, écoles et transports en commun. Ce bien est idéal pour une famille cherchant à s'installer dans un cadre convivial, ou pour un investisseur désireux de réaliser un projet immobilier avec un fort potentiel. Ne manquez pas l'occasion de transformer cette maison à votre goût et de profiter d'un cadre de vie unique.

Surface : 95 m² Non soumis au DPE Date de réalisation du diagnostic énergétique : 17/12/2025

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Serris
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77700
Coordonnées : 48.855978, 2.789717
Total : 302 730€
Prix d'acquisition : 221 000€
Travaux : 64 050€
Valeur du bien : 285 050€
Frais de notaire : 17 680€
Coût estimé : 17 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 17.87€/m²/mois
Fourchette : 14.80€ - 21.57€/m²/mois
Loyer total estimé : 1698€/mois
Loyer annuel estimé : 20372€/an
Fourchette totale : 1406€ - 2049€/mois
Fourchette annuelle : 16876€ - 24592€/an
Rentabilité brute :6.73%
Fourchette de rentabilité :5.57% - 8.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :302 730€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 510,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :88,30€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 598,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :150 471,40€
Coût de l'assurance :26 488,87€
Taxe foncière : 2 037,15€/an
Soit par mois : 169,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 697,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 768,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-71,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 95 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 3 chambres avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation du salon avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises suffisantes
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: État 1/5 visible sur photos - normes électriques à respecter
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à niveau de la plomberie pour assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations
Quantité: plomberie complète
Raison: État 1/5 visible sur photos - plomberie à rénover

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 050 €(674 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Remplacement chaudière gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:13 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1200€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Eau chaude:500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité)
  • Chambres:8 000€
    Rénovation lourde 3 chambres: 45 m² × 150€/m² = 6750€, Électricité: 600€, Main d'œuvre: 650€
  • Salon:4 350€
    Rénovation salon: 25 m² × 150€/m² = 3750€, Électricité: 300€, Main d'œuvre: 300€
  • Second œuvre général - Électricité:200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 200€
  • Second œuvre général - Plomberie:500€
    Vérification plomberie complète: 1 plomberie complète × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Serris (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 698 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 372 €/an
Calcul : 1 698 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 372 €/an
Base de calcul : Emprunt de 302 730 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 060 €/an
Calcul : 88 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 037 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 519 €
Revenus locatifs : +20 372 €
Charges déductibles : -77 519 €
Résultat foncier Année 1 : -57 148 €(Déficit de 57 148 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 748 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 469 €/an
Revenus locatifs : +20 372 €
Charges déductibles : -13 469 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 902 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35747.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 221 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 143 650 €(65% de 221 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 224 €/an
Calcul : 143 650 € × 3,636% = 5 224 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 372 €77 529 €10 382 €-57 158 €21 400 €35 758 €35 758 €
220 779 €13 206 €10 109 €7 573 €--28 185 €
321 195 €12 923 €9 826 €8 271 €--19 913 €
421 618 €12 631 €9 534 €8 988 €--10 925 €
522 051 €12 328 €9 231 €9 723 €--1 202 €
622 492 €12 014 €8 917 €10 478 €---
722 942 €11 689 €8 592 €11 253 €---
823 400 €11 353 €8 256 €12 048 €---
923 868 €11 005 €7 908 €12 864 €---
1024 346 €10 644 €7 548 €13 701 €---
1124 833 €10 271 €7 175 €14 561 €---
1225 329 €9 885 €6 789 €15 444 €---
1325 836 €9 485 €6 389 €16 351 €---
1426 353 €9 072 €5 975 €17 281 €---
1526 880 €8 643 €5 546 €18 237 €---
1627 417 €8 199 €5 103 €19 218 €---
1727 966 €7 740 €4 644 €20 225 €---
1828 525 €7 265 €4 168 €21 260 €---
1929 096 €6 773 €3 676 €22 323 €---
2029 677 €6 263 €3 166 €23 414 €---
2130 271 €5 736 €2 639 €24 535 €---
2230 876 €5 189 €2 093 €25 687 €---
2331 494 €4 624 €1 527 €26 870 €---
2432 124 €4 039 €942 €28 085 €---
2532 766 €3 433 €336 €29 333 €---
TOTAL652 505 €291 939 €150 471 €360 566 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 360 566 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 372 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 278 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 278 €-6 420 €+10 698 €
2+4 278 €0 €+4 278 €
3+4 278 €0 €+4 278 €
4+4 278 €0 €+4 278 €
5+4 278 €0 €+4 278 €
6+4 278 €+2 783 €+1 495 €
7+4 278 €+3 376 €+902 €
8+4 278 €+3 614 €+664 €
9+4 278 €+3 859 €+419 €
10+4 278 €+4 110 €+168 €
11+4 278 €+4 368 €-90 €
12+4 278 €+4 633 €-355 €
13+4 278 €+4 905 €-627 €
14+4 278 €+5 184 €-906 €
15+4 278 €+5 471 €-1 193 €
16+4 278 €+5 765 €-1 487 €
17+4 278 €+6 068 €-1 790 €
18+4 278 €+6 378 €-2 100 €
19+4 278 €+6 697 €-2 419 €
20+4 278 €+7 024 €-2 746 €
21+4 278 €+7 361 €-3 083 €
22+4 278 €+7 706 €-3 428 €
23+4 278 €+8 061 €-3 783 €
24+4 278 €+8 425 €-4 147 €
25+4 278 €+8 800 €-4 522 €
Total+106 950 €+108 170 €+-1 220 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 296 jours
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