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Maison à vendre

Bien expiré
VilleCransac (12)
Surface140m²
Coût Total94 000€
Loyer Annuel11 701€
Rentabilité12.45%
Cashflow/mois+378€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 140 m²
Prix au m² : 535,71 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cheminée, 3 chambres, 1 parking: Parking, Non meublé

Cransac – un ensemble immobilier à fort potentiel d'investissement

Situé sur la commune de Cransac, cet ensemble immobilier à rénover représente une belle opportunité pour un projet locatif ou patrimonial .

Le bien se compose :

d'une habitation principale d'environ 97 m² de deux appartements T2 d'environ 40 m² chacun

Grâce à cette configuration, plusieurs stratégies peuvent être envisagées : location classique, meublée, division ou optimisation en plusieurs lots .

Des travaux de rénovation permettront de révéler tout le potentiel du bien et d'optimiser sa rentabilité . L'ensemble bénéficie déjà du double vitrage ainsi que d'un chauffage au gaz, offrant une base intéressante pour un projet d'investissement réfléchi.

Un bien modulable, idéal pour les investisseurs à la recherche d'un projet avec potentiel dans un secteur en développement .

Pour plus d'informations ou organiser une visite, n'hésitez pas à me contacter. Référence agence : 1947

Ville : Cransac
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12110
Coordonnées : 44.517681, 2.286839
Total : 94 000€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 88 000€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140m²
Loyer prédit : 6.96€/m²/mois
Fourchette : 5.40€ - 8.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 975€/mois
Loyer annuel estimé : 11701€/an
Fourchette totale : 756€ - 1257€/mois
Fourchette annuelle : 9077€ - 15083€/an
Rentabilité brute :12.45%
Fourchette de rentabilité :9.66% - 16.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 173,53 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :164 294 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :-89 294€ (-54.4%)
Marge achat-revente :70 294€ (42.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :94 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :472,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :27,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 499,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 629,98€
Coût de l'assurance :8 225,00€
Taxe foncière : 1 170,08€/an
Soit par mois : 97,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 975,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 597,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :378,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 303 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz existant
Quantité: 1 système pour 140 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 140 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant des rénovations
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger et le couloir
Quantité: 2 pièces (environ 15 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(93 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 9 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 975 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 701 €/an
Calcul : 975 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 277 €/an
Base de calcul : Emprunt de 94 000 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 329 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 170 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 776 €
Revenus locatifs : +11 701 €
Charges déductibles : -17 776 €
Résultat foncier Année 1 : -6 075 €(Déficit de 6 075 €)
Imputable sur revenu global : 6 075 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 776 €/an
Revenus locatifs : +11 701 €
Charges déductibles : -4 776 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 925 €/an
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 701 €17 779 €3 280 €-6 078 €6 078 €--
211 935 €4 693 €3 194 €7 241 €---
312 174 €4 605 €3 106 €7 569 €---
412 417 €4 513 €3 014 €7 904 €---
512 665 €4 418 €2 919 €8 248 €---
612 919 €4 319 €2 820 €8 599 €---
713 177 €4 217 €2 718 €8 960 €---
813 441 €4 111 €2 612 €9 329 €---
913 709 €4 002 €2 503 €9 707 €---
1013 984 €3 888 €2 389 €10 095 €---
1114 263 €3 771 €2 272 €10 492 €---
1214 549 €3 649 €2 150 €10 899 €---
1314 839 €3 523 €2 024 €11 316 €---
1415 136 €3 392 €1 893 €11 744 €---
1515 439 €3 257 €1 758 €12 182 €---
1615 748 €3 117 €1 618 €12 631 €---
1716 063 €2 972 €1 473 €13 091 €---
1816 384 €2 821 €1 322 €13 563 €---
1916 712 €2 665 €1 166 €14 046 €---
2017 046 €2 504 €1 005 €14 542 €---
2117 387 €2 337 €838 €15 050 €---
2217 735 €2 164 €665 €15 571 €---
2318 089 €1 984 €485 €16 105 €---
2418 451 €1 798 €299 €16 653 €---
2518 820 €1 606 €107 €17 214 €---
TOTAL374 781 €98 107 €47 630 €276 674 €6 078 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 823 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 276 674 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 701 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 457 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 457 €-1 823 €+4 280 €
2+2 457 €+2 172 €+285 €
3+2 457 €+2 271 €+186 €
4+2 457 €+2 371 €+86 €
5+2 457 €+2 474 €-17 €
6+2 457 €+2 580 €-123 €
7+2 457 €+2 688 €-231 €
8+2 457 €+2 799 €-342 €
9+2 457 €+2 912 €-455 €
10+2 457 €+3 029 €-572 €
11+2 457 €+3 148 €-691 €
12+2 457 €+3 270 €-813 €
13+2 457 €+3 395 €-938 €
14+2 457 €+3 523 €-1 066 €
15+2 457 €+3 655 €-1 198 €
16+2 457 €+3 789 €-1 332 €
17+2 457 €+3 927 €-1 470 €
18+2 457 €+4 069 €-1 612 €
19+2 457 €+4 214 €-1 757 €
20+2 457 €+4 363 €-1 906 €
21+2 457 €+4 515 €-2 058 €
22+2 457 €+4 671 €-2 214 €
23+2 457 €+4 831 €-2 374 €
24+2 457 €+4 996 €-2 539 €
25+2 457 €+5 164 €-2 707 €
Total+61 425 €+83 002 €+-21 577 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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