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vente - maison

VillePlancoët (22)
Surface310m²
Coût Total354 759€
Loyer Annuel31 601€
Rentabilité8.91%
Cashflow/mois+504€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 247 925 €
Surface : 310 m²
Prix au m² : 799,76 €/m²
Chambres : 8
Pièces : 14
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Petit prix

EN EXCLUSIVITÉ, Century 21 Dufeil Invest vous offre la possibilité d'acquérir cet immeuble composé d'une partie commerce (loué) au rez-de-chaussée et de 3 palier permettant la création de 7 à 8 appartements. Idéalement placé au cœur de la commune de Plancoët, dans une rue commerçante, à quelques pas des écoles et du collège. Train accessible à pied permettant de rejoindre Dinan ou Lamballe - Saint-Brieuc Forte demande locative. Projet rentable. CENTURY 21 Dufeil Invest - 12 rue du pont 22130 PLANCOËT - 02 56 38 57 48 Bien proposé par Erwann LE GUILLOU EI, agent commercial (RSAC 843628439)

Ville : Plancoët
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22130
Coordonnées : 48.523026, -2.235762
Total : 354 759€
Prix d'acquisition : 247 925€
Travaux : 87 000€
Valeur du bien : 334 925€
Frais de notaire : 19 834€
Coût estimé : 19 834€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 310m²
Loyer prédit : 8.49€/m²/mois
Fourchette : 6.61€ - 10.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 2633€/mois
Loyer annuel estimé : 31601€/an
Fourchette totale : 2048€ - 3387€/mois
Fourchette annuelle : 24572€ - 40640€/an
Rentabilité brute :8.91%
Fourchette de rentabilité :6.93% - 11.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 255,56 €/m²
Basé sur :45 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :699 224 €
Prix d'achat :247 925 €
Décote à l'achat :-451 299€ (-64.5%)
Marge achat-revente :344 465€ (49.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :354 759€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 762,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :103,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 866,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :174 056,01€
Coût de l'assurance :31 041,41€
Taxe foncière : 3 160,05€/an
Soit par mois : 263,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 633,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 129,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :503,85€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 310 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 310 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 39 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des 8 chambres (revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries intérieures)
Quantité: 8 chambres (environ 120 m² total)
Raison: État 1/5 - Chambre en rénovation, état très mauvais
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon (revêtement sol, peinture, électricité)
Quantité: 30 m²
Raison: État 1/5 - Salon en rénovation, état très mauvais
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + ajout de prises
Raison: Normes électriques à respecter
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie (remplacement des tuyauteries vétustes)
Quantité: 310 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :87 000 €(281 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:18 600€
    Isolation toiture/combles: 310 m² × 60€/m² = 18600€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:15 600€
    Fenêtres double vitrage: 39 fenêtres × 400€/fenêtre = 15600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant plomberie, électricité, revêtement, main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant plomberie, électricité, revêtement, main d'œuvre)
  • Chambres:9 600€
    Rénovation complète 8 chambres: 120 m² × 80€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:3 000€
    Rénovation complète salon: 30 m² × 100€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:6 200€
    Mise aux normes plomberie: 310 m² × 20€/m² = 6200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Plancoët (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 633 €/mois
Revenus locatifs annuels : 31 601 €/an
Calcul : 2 633 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 014 €/an
Base de calcul : Emprunt de 354 759 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 242 €/an
Calcul : 103 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 160 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 87 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 103 416 €
Revenus locatifs : +31 601 €
Charges déductibles : -103 416 €
Résultat foncier Année 1 : -71 815 €(Déficit de 71 815 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 415 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 416 €/an
Revenus locatifs : +31 601 €
Charges déductibles : -16 416 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 185 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50415.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 247 925 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 161 151 €(65% de 247 925 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 860 €/an
Calcul : 161 151 € × 3,636% = 5 860 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
131 601 €103 427 €12 026 €-71 827 €21 400 €50 427 €50 427 €
232 233 €16 109 €11 708 €16 123 €--34 304 €
332 877 €15 780 €11 379 €17 097 €--17 207 €
433 535 €15 440 €11 038 €18 095 €---
534 205 €15 087 €10 685 €19 118 €---
634 890 €14 722 €10 321 €20 167 €---
735 587 €14 345 €9 943 €21 242 €---
836 299 €13 954 €9 553 €22 345 €---
937 025 €13 550 €9 149 €23 475 €---
1037 766 €13 132 €8 730 €24 634 €---
1138 521 €12 699 €8 297 €25 822 €---
1239 291 €12 251 €7 850 €27 040 €---
1340 077 €11 788 €7 386 €28 289 €---
1440 879 €11 308 €6 906 €29 571 €---
1541 696 €10 812 €6 410 €30 885 €---
1642 530 €10 298 €5 896 €32 232 €---
1743 381 €9 766 €5 365 €33 614 €---
1844 248 €9 216 €4 814 €35 032 €---
1945 133 €8 647 €4 245 €36 486 €---
2046 036 €8 058 €3 656 €37 978 €---
2146 957 €7 448 €3 046 €39 509 €---
2247 896 €6 817 €2 416 €41 079 €---
2348 854 €6 164 €1 763 €42 689 €---
2449 831 €5 489 €1 087 €44 342 €---
2550 827 €4 790 €388 €46 038 €---
TOTAL1 012 174 €371 099 €174 056 €641 075 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 641 075 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 31 601 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 636 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 636 €-6 420 €+13 056 €
2+6 636 €0 €+6 636 €
3+6 636 €0 €+6 636 €
4+6 636 €+267 €+6 369 €
5+6 636 €+5 735 €+901 €
6+6 636 €+6 050 €+586 €
7+6 636 €+6 373 €+263 €
8+6 636 €+6 703 €-67 €
9+6 636 €+7 042 €-406 €
10+6 636 €+7 390 €-754 €
11+6 636 €+7 747 €-1 111 €
12+6 636 €+8 112 €-1 476 €
13+6 636 €+8 487 €-1 851 €
14+6 636 €+8 871 €-2 235 €
15+6 636 €+9 265 €-2 629 €
16+6 636 €+9 670 €-3 034 €
17+6 636 €+10 084 €-3 448 €
18+6 636 €+10 510 €-3 874 €
19+6 636 €+10 946 €-4 310 €
20+6 636 €+11 393 €-4 757 €
21+6 636 €+11 853 €-5 217 €
22+6 636 €+12 324 €-5 688 €
23+6 636 €+12 807 €-6 171 €
24+6 636 €+13 303 €-6 667 €
25+6 636 €+13 811 €-7 175 €
Total+165 900 €+192 323 €+-26 423 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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