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Maison à vendre

VilleCHATEAU CHINON VILLE (58)
Surface157m²
Coût Total156 240€
Loyer Annuel11 360€
Rentabilité7.27%
Cashflow/mois+25€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 000 €
Surface : 157 m²
Prix au m² : 624,2 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Disponible à partir du 29/06/2026, 2 étages, Salle de bain, Cuisine ouverte, Salon (total 37,5 m²), 3 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Belle vue, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

Nous vous proposons cette maison de 157 m², sur la commune de Château-Chinon Campagne, au sein d'un hameau calme. Cette bâtisse en pierres vous offre un séjour traversant avec cuisine ouverte, trois chambres et deux salle de bains/douche. Vous profitez également de deux bureaux et d'un espace de rangement, avec son garage attenant. Le tout sur un terrain de plus de 2200 m², avec une vue dégagée sur la campagne. Situation idéale à 3 minutes en voiture du centre bourg, des commerces, écoles et services.

Ville : CHATEAU CHINON VILLE
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58120
Coordonnées : 47.058580, 3.935990
Total : 156 240€
Prix d'acquisition : 98 000€
Travaux : 50 400€
Valeur du bien : 148 400€
Frais de notaire : 7 840€
Coût estimé : 7 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 157m²
Loyer prédit : 6.03€/m²/mois
Fourchette : 4.62€ - 7.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 947€/mois
Loyer annuel estimé : 11360€/an
Fourchette totale : 726€ - 1235€/mois
Fourchette annuelle : 8709€ - 14819€/an
Rentabilité brute :7.27%
Fourchette de rentabilité :5.57% - 9.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :666,67 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :104 667 €
Prix d'achat :98 000 €
Décote à l'achat :-6 667€ (-6.4%)
Marge achat-revente :-51 573€ (-49.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :780,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :46,87€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 827,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 909,82€
Coût de l'assurance :14 061,60€
Taxe foncière : 1 136,03€/an
Soit par mois : 94,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 946,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 922,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :24,65€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 223 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 157 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 157 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 400 €(321 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 420€
    Isolation toiture/combles: 157 m² × 60€/m² = 9420€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:14 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 700€ = 14000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture chambres: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture cuisine: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Château-Chinon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 420€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 947 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 360 €/an
Calcul : 947 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 369 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 240 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 562 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 136 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 467 €
Revenus locatifs : +11 360 €
Charges déductibles : -57 467 €
Résultat foncier Année 1 : -46 107 €(Déficit de 46 107 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 707 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 067 €/an
Revenus locatifs : +11 360 €
Charges déductibles : -7 067 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 293 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24706.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700 €(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 360 €57 472 €5 374 €-46 112 €21 400 €24 712 €24 712 €
211 588 €6 931 €5 233 €4 656 €--20 056 €
311 819 €6 785 €5 087 €5 034 €--15 022 €
412 056 €6 634 €4 935 €5 422 €--9 600 €
512 297 €6 477 €4 779 €5 820 €--3 780 €
612 543 €6 315 €4 616 €6 228 €---
712 794 €6 147 €4 448 €6 647 €---
813 049 €5 973 €4 275 €7 076 €---
913 310 €5 793 €4 094 €7 517 €---
1013 577 €5 607 €3 908 €7 970 €---
1113 848 €5 414 €3 715 €8 435 €---
1214 125 €5 214 €3 515 €8 911 €---
1314 408 €5 007 €3 308 €9 401 €---
1414 696 €4 793 €3 094 €9 903 €---
1514 990 €4 571 €2 872 €10 419 €---
1615 289 €4 341 €2 643 €10 948 €---
1715 595 €4 104 €2 405 €11 492 €---
1815 907 €3 857 €2 159 €12 050 €---
1916 225 €3 603 €1 904 €12 623 €---
2016 550 €3 339 €1 640 €13 211 €---
2116 881 €3 066 €1 367 €13 815 €---
2217 218 €2 783 €1 084 €14 436 €---
2317 563 €2 490 €791 €15 073 €---
2417 914 €2 187 €488 €15 727 €---
2518 272 €1 873 €174 €16 400 €---
TOTAL363 874 €170 772 €77 910 €193 102 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 193 102 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 360 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 386 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 386 €-6 420 €+8 806 €
2+2 386 €0 €+2 386 €
3+2 386 €0 €+2 386 €
4+2 386 €0 €+2 386 €
5+2 386 €0 €+2 386 €
6+2 386 €+734 €+1 652 €
7+2 386 €+1 994 €+392 €
8+2 386 €+2 123 €+263 €
9+2 386 €+2 255 €+131 €
10+2 386 €+2 391 €-5 €
11+2 386 €+2 530 €-144 €
12+2 386 €+2 673 €-287 €
13+2 386 €+2 820 €-434 €
14+2 386 €+2 971 €-585 €
15+2 386 €+3 126 €-740 €
16+2 386 €+3 284 €-898 €
17+2 386 €+3 448 €-1 062 €
18+2 386 €+3 615 €-1 229 €
19+2 386 €+3 787 €-1 401 €
20+2 386 €+3 963 €-1 577 €
21+2 386 €+4 145 €-1 759 €
22+2 386 €+4 331 €-1 945 €
23+2 386 €+4 522 €-2 136 €
24+2 386 €+4 718 €-2 332 €
25+2 386 €+4 920 €-2 534 €
Total+59 650 €+57 931 €+1 719 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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