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A vendre Appartement Plouvien 5 pièces 131 m2

VillePlouvien (29)
Surface131m²
Coût Total216 880€
Loyer Annuel13 950€
Rentabilité6.43%
Cashflow/mois-121€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 185 000 €
Surface : 131 m²
Prix au m² : 1 412,21 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1, Jardin

Nous vous proposons à l'achat au coeur du bourg de Plouvien, un appartement de 5 pièces de 131 m². Sa situation au rez-de-chaussée d'une petite copropriété de 3 lots lui permet d'avoir un jardin privatif à l'avant et à l'arrière de presque 500 m². Ce T5 est composé de : un salon-séjour spacieux, une cuisine ouverte aménagée et équipée, 2 chambres de très grandes tailles avec placards, une salle d'eau, un WC. Le plus : une très grande véranda de quasiment 40 m² pouvant parfaitement être considérée comme une pièce de vie et une pièce de rangement attenante à la véranda. Par la véranda, vous accéderez directement à la terrasse en bois et au jardin entièrement clos . Chauffage gaz de ville. Cet appartement a tous les avantages d'une maison de plain pied. (5.11 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 3 lots - dont 3 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 192.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/168121.pdf

Ville : Plouvien
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29860
Coordonnées : 48.528193, -4.453945
Total : 216 880€
Prix d'acquisition : 185 000€
Travaux : 17 080€
Valeur du bien : 202 080€
Frais de notaire : 14 800€
Coût estimé : 14 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 131m²
Loyer prédit : 8.87€/m²/mois
Fourchette : 7.02€ - 11.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 1163€/mois
Loyer annuel estimé : 13950€/an
Fourchette totale : 920€ - 1469€/mois
Fourchette annuelle : 11038€ - 17631€/an
Rentabilité brute :6.43%
Fourchette de rentabilité :5.09% - 8.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 375 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :311 125 €
Prix d'achat :185 000 €
Décote à l'achat :-126 125€ (-40.5%)
Marge achat-revente :94 245€ (30.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :216 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 088,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :63,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 151,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 544,03€
Coût de l'assurance :18 977,00€
Taxe foncière : 1 395,00€/an
Soit par mois : 116,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 16,00€/mois
Soit par an : 192,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 162,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 283,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-121,08€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz de ville
Quantité: 1 système pour 131 m²
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une mise à jour pour confort et normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 - Légers travaux nécessaires pour maintenir l'esthétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger pour moderniser l'espace
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger pour moderniser l'espace

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 080 €(130 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 200€
    Remplacement système chauffage gaz: 1 système = 5200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 8000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Revêtement sol chambres: 32 m² × 60€/m² = 1920€, Main d'œuvre: 480€
  • Cuisine:480€
    Peinture cuisine: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (Plouvien). Coefficients régionaux appliqués pour les matériaux et la main d'œuvre.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 5 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 163 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 950 €/an
Calcul : 1 163 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 539 €/an
Base de calcul : Emprunt de 216 880 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 759 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 395 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 192 €/an
Calcul : 16 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 080 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 965 €
Revenus locatifs : +13 950 €
Charges déductibles : -26 965 €
Résultat foncier Année 1 : -13 015 €(Déficit de 13 015 €)
Imputable sur revenu global : 13 015 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 885 €/an
Revenus locatifs : +13 950 €
Charges déductibles : -9 885 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 065 €/an
Prix d'achat du bien : 185 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 250 €(65% de 185 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 373 €/an
Calcul : 120 250 € × 3,636% = 4 373 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 950 €26 972 €7 546 €-13 022 €13 022 €--
214 229 €9 695 €7 349 €4 534 €---
314 514 €9 491 €7 144 €5 023 €---
414 804 €9 279 €6 933 €5 525 €---
515 100 €9 060 €6 714 €6 040 €---
615 402 €8 833 €6 487 €6 569 €---
715 710 €8 598 €6 252 €7 112 €---
816 024 €8 355 €6 008 €7 670 €---
916 345 €8 102 €5 756 €8 242 €---
1016 672 €7 841 €5 495 €8 830 €---
1117 005 €7 571 €5 225 €9 434 €---
1217 345 €7 291 €4 944 €10 055 €---
1317 692 €7 000 €4 654 €10 692 €---
1418 046 €6 700 €4 354 €11 346 €---
1518 407 €6 388 €4 042 €12 018 €---
1618 775 €6 066 €3 720 €12 709 €---
1719 150 €5 732 €3 386 €13 418 €---
1819 533 €5 386 €3 040 €14 147 €---
1919 924 €5 028 €2 682 €14 896 €---
2020 323 €4 656 €2 310 €15 666 €---
2120 729 €4 272 €1 926 €16 457 €---
2221 144 €3 874 €1 528 €17 270 €---
2321 566 €3 461 €1 115 €18 105 €---
2421 998 €3 034 €688 €18 964 €---
2522 438 €2 592 €246 €19 846 €---
TOTAL446 824 €185 276 €109 544 €261 548 €13 022 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 907 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 261 548 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 950 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 930 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 930 €-3 907 €+6 837 €
2+2 930 €+1 360 €+1 570 €
3+2 930 €+1 507 €+1 423 €
4+2 930 €+1 657 €+1 273 €
5+2 930 €+1 812 €+1 118 €
6+2 930 €+1 971 €+959 €
7+2 930 €+2 134 €+796 €
8+2 930 €+2 301 €+629 €
9+2 930 €+2 473 €+457 €
10+2 930 €+2 649 €+281 €
11+2 930 €+2 830 €+100 €
12+2 930 €+3 016 €-86 €
13+2 930 €+3 207 €-277 €
14+2 930 €+3 404 €-474 €
15+2 930 €+3 606 €-676 €
16+2 930 €+3 813 €-883 €
17+2 930 €+4 026 €-1 096 €
18+2 930 €+4 244 €-1 314 €
19+2 930 €+4 469 €-1 539 €
20+2 930 €+4 700 €-1 770 €
21+2 930 €+4 937 €-2 007 €
22+2 930 €+5 181 €-2 251 €
23+2 930 €+5 432 €-2 502 €
24+2 930 €+5 689 €-2 759 €
25+2 930 €+5 954 €-3 024 €
Total+73 250 €+78 464 €+-5 214 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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