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BERGSON T4 + GARAGE

Bien expiré
VilleSaint-Étienne (42)
Surface75m²
Coût Total131 600€
Loyer Annuel7 961€
Rentabilité6.05%
Cashflow/mois-342€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 933,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 11

BERGSON Tram et commerces au pied de l'immeuble F4 de 75m2 + garage Cuisine séparée, séjour double, 2 chambres, balcon, ascenseur, double vitrage avec volets roulant électriques. Travaux à prévoir. Copropriété de 132 lots - dont 66 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 2999.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/70873.pdf

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42000
Coordonnées : 45.456211, 4.383035
Total : 131 600€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 56 000€
Valeur du bien : 126 000€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 663€/mois
Loyer annuel estimé : 7961€/an
Fourchette totale : 492€ - 894€/mois
Fourchette annuelle : 5905€ - 10734€/an
Rentabilité brute :6.05%
Fourchette de rentabilité :4.49% - 8.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :649,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :39,48€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 689,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 304,32€
Coût de l'assurance :11 844,00€
Taxe foncière : 796,15€/an
Soit par mois : 66,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 249,92€/mois
Soit par an : 2 999,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 663,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 005,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-341,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 210 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation) si le chauffage actuel est ancien.
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Rafraîchissement des murs et pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs du salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 000 €(747 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:800€
    Chaudière à condensation: 1 système à 4000€ + Main d'œuvre: 800€ = 4800€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1200€/m² = 12000€ (incluant meubles, plomberie, électricité, et main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, et main d'œuvre)
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Peinture murs: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre: 1440€ = 3600€
  • Salon:750€
    Peinture murs salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
  • Total:28 850€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: -1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 800€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 663 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 961 €/an
Calcul : 663 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 378 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 600 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 474 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 796 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 999 €/an
Calcul : 250 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 647 €
Revenus locatifs : +7 961 €
Charges déductibles : -64 647 €
Résultat foncier Année 1 : -56 686 €(Déficit de 56 686 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 286 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 647 €/an
Revenus locatifs : +7 961 €
Charges déductibles : -8 647 €
Résultat foncier Années 2+ : -686 €/an(Déficit de 686 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35285.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 961 €64 651 €4 383 €-56 690 €21 400 €35 290 €35 290 €
28 121 €8 535 €4 266 €-414 €414 €-35 290 €
38 283 €8 414 €4 145 €-131 €131 €-35 290 €
48 449 €8 289 €4 020 €160 €--35 130 €
58 618 €8 160 €3 891 €458 €--34 672 €
68 790 €8 026 €3 757 €764 €--33 908 €
78 966 €7 888 €3 619 €1 078 €--32 829 €
89 145 €7 745 €3 476 €1 401 €--31 429 €
99 328 €7 597 €3 328 €1 731 €--29 697 €
109 515 €7 444 €3 175 €2 071 €--27 626 €
119 705 €7 286 €3 017 €2 419 €--25 207 €
129 899 €7 122 €2 853 €2 777 €---
1310 097 €6 953 €2 684 €3 144 €---
1410 299 €6 778 €2 509 €3 521 €---
1510 505 €6 597 €2 328 €3 908 €---
1610 715 €6 410 €2 141 €4 305 €---
1710 929 €6 216 €1 947 €4 713 €---
1811 148 €6 016 €1 747 €5 132 €---
1911 371 €5 809 €1 540 €5 562 €---
2011 598 €5 595 €1 326 €6 003 €---
2111 830 €5 374 €1 105 €6 457 €---
2212 067 €5 145 €876 €6 922 €---
2312 308 €4 908 €639 €7 401 €---
2412 554 €4 663 €394 €7 892 €---
2512 806 €4 409 €140 €8 396 €---
TOTAL255 008 €226 027 €63 304 €28 981 €21 945 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 583 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 28 981 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 961 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 672 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 672 €-6 420 €+8 092 €
2+1 672 €-124 €+1 796 €
3+1 672 €-39 €+1 711 €
4+1 672 €0 €+1 672 €
5+1 672 €0 €+1 672 €
6+1 672 €0 €+1 672 €
7+1 672 €0 €+1 672 €
8+1 672 €0 €+1 672 €
9+1 672 €0 €+1 672 €
10+1 672 €0 €+1 672 €
11+1 672 €0 €+1 672 €
12+1 672 €+833 €+839 €
13+1 672 €+943 €+729 €
14+1 672 €+1 056 €+616 €
15+1 672 €+1 172 €+500 €
16+1 672 €+1 292 €+380 €
17+1 672 €+1 414 €+258 €
18+1 672 €+1 540 €+132 €
19+1 672 €+1 669 €+3 €
20+1 672 €+1 801 €-129 €
21+1 672 €+1 937 €-265 €
22+1 672 €+2 077 €-405 €
23+1 672 €+2 220 €-548 €
24+1 672 €+2 368 €-696 €
25+1 672 €+2 519 €-847 €
Total+41 800 €+16 257 €+25 543 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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