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Maison à vendre

VilleSaint-Girons (09)
Surface84m²
Coût Total59 040€
Loyer Annuel7 963€
Rentabilité13.49%
Cashflow/mois+285€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 595,24 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, 3 chambres, 1 parking: Parking, Pas de cave

Venez découvrir cette maison située proche des commodités à deux pas du centre ville de St Girons. Cette maison se compose en RDC, d'une cuisine/salle à manger et d'un salon. A l'étage se trouvent trois chambres et un salle d'eau. Rénovation complète à prévoir. Une petite cour et une grange d'environs 50 m² complètent ce bien.

Ville : Saint-Girons
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09200
Coordonnées : 42.975888, 1.145600
Total : 59 040€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 5 040€
Valeur du bien : 55 040€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 7.90€/m²/mois
Fourchette : 6.02€ - 10.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 664€/mois
Loyer annuel estimé : 7963€/an
Fourchette totale : 506€ - 871€/mois
Fourchette annuelle : 6066€ - 10451€/an
Rentabilité brute :13.49%
Fourchette de rentabilité :10.28% - 17.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 535,71 €/m²
Basé sur :53 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :129 000 €
Prix d'achat :50 000 €
Décote à l'achat :-79 000€ (-61.2%)
Marge achat-revente :69 960€ (54.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :59 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :294,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :17,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 312,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :29 440,58€
Coût de l'assurance :5 166,00€
Taxe foncière : 796,25€/an
Soit par mois : 66,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 663,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 378,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :285,03€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 84 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec installations très datées
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres avec humidité et papier peint usé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: salon complet (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon avec murs abîmés
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - nécessaire pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire
Quantité: toute la maison
Raison: Normes de plomberie - assurer le bon fonctionnement des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 040 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 040€
    Isolation toiture/combles: 84 m² × 60€/m² = 5040€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 664 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 963 €/an
Calcul : 664 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 029 €/an
Base de calcul : Emprunt de 59 040 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 207 €/an
Calcul : 17 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 796 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 040 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 8 072 €
Revenus locatifs : +7 963 €
Charges déductibles : -8 072 €
Résultat foncier Année 1 : -109 €(Déficit de 109 €)
Imputable sur revenu global : 109 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 032 €/an
Revenus locatifs : +7 963 €
Charges déductibles : -3 032 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 931 €/an
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 963 €8 074 €2 031 €-111 €111 €--
28 122 €2 980 €1 977 €5 142 €---
38 284 €2 925 €1 922 €5 359 €---
48 450 €2 868 €1 865 €5 582 €---
58 619 €2 809 €1 806 €5 810 €---
68 791 €2 747 €1 744 €6 044 €---
78 967 €2 684 €1 681 €6 283 €---
89 146 €2 618 €1 615 €6 528 €---
99 329 €2 550 €1 547 €6 779 €---
109 516 €2 480 €1 477 €7 036 €---
119 706 €2 407 €1 404 €7 300 €---
129 900 €2 331 €1 328 €7 569 €---
1310 098 €2 253 €1 250 €7 845 €---
1410 300 €2 172 €1 169 €8 128 €---
1510 506 €2 088 €1 085 €8 418 €---
1610 716 €2 002 €999 €8 715 €---
1710 931 €1 912 €909 €9 019 €---
1811 149 €1 819 €816 €9 331 €---
1911 372 €1 722 €720 €9 650 €---
2011 600 €1 623 €620 €9 977 €---
2111 832 €1 519 €517 €10 312 €---
2212 068 €1 413 €410 €10 656 €---
2312 310 €1 302 €299 €11 008 €---
2412 556 €1 187 €184 €11 369 €---
2512 807 €1 069 €66 €11 738 €---
TOTAL255 041 €59 553 €29 441 €195 488 €111 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 33 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 195 488 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 963 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 672 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 672 €-33 €+1 705 €
2+1 672 €+1 542 €+130 €
3+1 672 €+1 608 €+64 €
4+1 672 €+1 675 €-3 €
5+1 672 €+1 743 €-71 €
6+1 672 €+1 813 €-141 €
7+1 672 €+1 885 €-213 €
8+1 672 €+1 958 €-286 €
9+1 672 €+2 034 €-362 €
10+1 672 €+2 111 €-439 €
11+1 672 €+2 190 €-518 €
12+1 672 €+2 271 €-599 €
13+1 672 €+2 354 €-682 €
14+1 672 €+2 438 €-766 €
15+1 672 €+2 525 €-853 €
16+1 672 €+2 614 €-942 €
17+1 672 €+2 706 €-1 034 €
18+1 672 €+2 799 €-1 127 €
19+1 672 €+2 895 €-1 223 €
20+1 672 €+2 993 €-1 321 €
21+1 672 €+3 094 €-1 422 €
22+1 672 €+3 197 €-1 525 €
23+1 672 €+3 302 €-1 630 €
24+1 672 €+3 411 €-1 739 €
25+1 672 €+3 522 €-1 850 €
Total+41 800 €+58 647 €+-16 847 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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