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Duplex 4 pièces 86 m²

Bien expiré
VilleLaon (02)
Surface86m²
Coût Total109 870€
Loyer Annuel9 127€
Rentabilité8.31%
Cashflow/mois+116€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 918,6 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Duplex 4 pièces 86 m²

Venez découvrir ce spacieux duplex de 86 m² situé en ville haute.

Au premier niveau, une grande pièce à vivre lumineuse vous accueille ouverte sur une cuisine moderne et équipée ainsi qu'une salle de bains.

À l’étage, vous trouverez trois chambres spacieuses avec poutres apparentes et rangements intégrés et une salle de douche avec toilette.

Profitez également de la proximité du centre-ville et des commodités.

A visiter sans tarder !

Surface : 86 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 31/10/2022

Consommation énergie primaire : 219 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 115.5 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 420 € et 1 930 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Laon
Département : Aisne
Région : Hauts de France
Code postal : 02000
Coordonnées : 49.561966, 3.606571
Total : 109 870€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 24 550€
Valeur du bien : 103 550€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 8.84€/m²/mois
Fourchette : 7.08€ - 11.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 761€/mois
Loyer annuel estimé : 9127€/an
Fourchette totale : 609€ - 951€/mois
Fourchette annuelle : 7302€ - 11407€/an
Rentabilité brute :8.31%
Fourchette de rentabilité :6.65% - 10.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 870€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :535,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :32,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 568,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 928,47€
Coût de l'assurance :9 613,62€
Taxe foncière : 912,68€/an
Soit par mois : 76,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 760,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 644,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :116,47€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si nécessaire (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur air/eau)
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessité de mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé, nécessité de rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine moderne mais rafraîchissement esthétique recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement esthétique recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 550 €(285 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant installation, main d'œuvre comprise)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (prix moyen incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:5 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Peinture murs: 90 m² × 30€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 900€
  • Cuisine:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (prix moyen incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (prix moyen incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Laon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 761 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 127 €/an
Calcul : 761 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 535 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 870 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 385 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 913 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 383 €
Revenus locatifs : +9 127 €
Charges déductibles : -29 383 €
Résultat foncier Année 1 : -20 256 €(Déficit de 20 256 €)
Imputable sur revenu global : 20 256 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 833 €/an
Revenus locatifs : +9 127 €
Charges déductibles : -4 833 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 294 €/an
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 127 €29 386 €3 539 €-20 259 €20 259 €--
29 309 €4 740 €3 443 €4 569 €---
39 495 €4 641 €3 344 €4 854 €---
49 685 €4 539 €3 242 €5 146 €---
59 879 €4 434 €3 136 €5 445 €---
610 077 €4 325 €3 027 €5 752 €---
710 278 €4 212 €2 915 €6 066 €---
810 484 €4 096 €2 798 €6 388 €---
910 693 €3 975 €2 678 €6 718 €---
1010 907 €3 851 €2 554 €7 056 €---
1111 125 €3 723 €2 425 €7 403 €---
1211 348 €3 590 €2 293 €7 758 €---
1311 575 €3 453 €2 156 €8 122 €---
1411 806 €3 312 €2 014 €8 495 €---
1512 043 €3 165 €1 868 €8 877 €---
1612 283 €3 014 €1 717 €9 269 €---
1712 529 €2 858 €1 561 €9 671 €---
1812 780 €2 697 €1 400 €10 082 €---
1913 035 €2 531 €1 234 €10 505 €---
2013 296 €2 359 €1 062 €10 937 €---
2113 562 €2 181 €884 €11 381 €---
2213 833 €1 997 €700 €11 836 €---
2314 110 €1 808 €511 €12 302 €---
2414 392 €1 612 €315 €12 780 €---
2514 680 €1 409 €112 €13 270 €---
TOTAL292 333 €107 909 €50 928 €184 424 €20 259 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 078 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 184 424 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 127 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 917 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 917 €-6 078 €+7 995 €
2+1 917 €+1 371 €+546 €
3+1 917 €+1 456 €+461 €
4+1 917 €+1 544 €+373 €
5+1 917 €+1 634 €+283 €
6+1 917 €+1 726 €+191 €
7+1 917 €+1 820 €+97 €
8+1 917 €+1 916 €+1 €
9+1 917 €+2 015 €-98 €
10+1 917 €+2 117 €-200 €
11+1 917 €+2 221 €-304 €
12+1 917 €+2 327 €-410 €
13+1 917 €+2 437 €-520 €
14+1 917 €+2 548 €-631 €
15+1 917 €+2 663 €-746 €
16+1 917 €+2 781 €-864 €
17+1 917 €+2 901 €-984 €
18+1 917 €+3 025 €-1 108 €
19+1 917 €+3 151 €-1 234 €
20+1 917 €+3 281 €-1 364 €
21+1 917 €+3 414 €-1 497 €
22+1 917 €+3 551 €-1 634 €
23+1 917 €+3 691 €-1 774 €
24+1 917 €+3 834 €-1 917 €
25+1 917 €+3 981 €-2 064 €
Total+47 925 €+55 327 €+-7 402 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 96 jours
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