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T2 centre ville

Bien expiré
VilleDreux (28)
Surface55m²
Coût Total89 200€
Loyer Annuel9 412€
Rentabilité10.55%
Cashflow/mois+55€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 500 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 1 190,91 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Résidence calme, T2 Rénové en 2017. Grande pièce de vie, cuisine, arrière cuisine, chambre, salle d'eau et WC séparés. Idéalement situé à deux pas de gare de Dreux, aucuns travaux à prévoir. LOYER ANNUEL (hors charges)= 4 800 € 7,5 % de rentabilité brute. Charges de copropriétés (chauffage, eau chaude, entretient de la copropriété) 190€/mois.

Copropriété de 40 lots Classe Energie: E Classe Climat : E Prix de vente : 65 500€ Frais d'Agence Inclus

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 020 € et 1 440 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Dreux
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28100
Coordonnées : 48.728184, 1.368229
Total : 89 200€
Prix d'acquisition : 65 500€
Travaux : 18 460€
Valeur du bien : 83 960€
Frais de notaire : 5 240€
Coût estimé : 5 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 14.26€/m²/mois
Fourchette : 11.65€ - 17.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 784€/mois
Loyer annuel estimé : 9412€/an
Fourchette totale : 641€ - 960€/mois
Fourchette annuelle : 7691€ - 11518€/an
Rentabilité brute :10.55%
Fourchette de rentabilité :8.62% - 12.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :435,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :25,27€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 460,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 347,23€
Coût de l'assurance :7 582,00€
Taxe foncière : 941,20€/an
Soit par mois : 78,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 190,00€/mois
Soit par an : 2 280,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 784,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 728,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :55,47€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 274 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, comme une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et changement de robinetterie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine bien entretenue mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais peut bénéficier d'un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 460 €(336 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9500€ = 9500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:2 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 240€
  • Cuisine:200€
    Peinture cuisine: 1 cuisine complète × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 200€
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Dreux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 784 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 412 €/an
Calcul : 784 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 870 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 200 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 303 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 941 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 280 €/an
Calcul : 190 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 855 €
Revenus locatifs : +9 412 €
Charges déductibles : -24 855 €
Résultat foncier Année 1 : -15 443 €(Déficit de 15 443 €)
Imputable sur revenu global : 15 443 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 395 €/an
Revenus locatifs : +9 412 €
Charges déductibles : -6 395 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 017 €/an
Prix d'achat du bien : 65 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 575 €(65% de 65 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 548 €/an
Calcul : 42 575 € × 3,636% = 1 548 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 412 €24 858 €2 873 €-15 445 €15 445 €--
29 600 €6 320 €2 795 €3 280 €---
39 792 €6 239 €2 715 €3 553 €---
49 988 €6 157 €2 632 €3 832 €---
510 188 €6 071 €2 546 €4 117 €---
610 392 €5 982 €2 458 €4 409 €---
710 599 €5 891 €2 366 €4 709 €---
810 811 €5 796 €2 272 €5 015 €---
911 028 €5 699 €2 174 €5 329 €---
1011 248 €5 598 €2 073 €5 650 €---
1111 473 €5 494 €1 969 €5 980 €---
1211 703 €5 386 €1 862 €6 317 €---
1311 937 €5 275 €1 750 €6 662 €---
1412 175 €5 160 €1 635 €7 016 €---
1512 419 €5 041 €1 517 €7 378 €---
1612 667 €4 919 €1 394 €7 749 €---
1712 921 €4 792 €1 268 €8 129 €---
1813 179 €4 661 €1 137 €8 518 €---
1913 443 €4 526 €1 001 €8 917 €---
2013 712 €4 386 €862 €9 325 €---
2113 986 €4 242 €718 €9 744 €---
2214 265 €4 093 €568 €10 173 €---
2314 551 €3 939 €414 €10 612 €---
2414 842 €3 780 €255 €11 062 €---
2515 139 €3 616 €91 €11 523 €---
TOTAL301 470 €147 919 €41 347 €153 551 €15 445 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 634 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 153 551 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 412 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 977 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 977 €-4 634 €+6 611 €
2+1 977 €+984 €+993 €
3+1 977 €+1 066 €+911 €
4+1 977 €+1 149 €+828 €
5+1 977 €+1 235 €+742 €
6+1 977 €+1 323 €+654 €
7+1 977 €+1 413 €+564 €
8+1 977 €+1 505 €+472 €
9+1 977 €+1 599 €+378 €
10+1 977 €+1 695 €+282 €
11+1 977 €+1 794 €+183 €
12+1 977 €+1 895 €+82 €
13+1 977 €+1 999 €-22 €
14+1 977 €+2 105 €-128 €
15+1 977 €+2 213 €-236 €
16+1 977 €+2 325 €-348 €
17+1 977 €+2 439 €-462 €
18+1 977 €+2 555 €-578 €
19+1 977 €+2 675 €-698 €
20+1 977 €+2 798 €-821 €
21+1 977 €+2 923 €-946 €
22+1 977 €+3 052 €-1 075 €
23+1 977 €+3 184 €-1 207 €
24+1 977 €+3 319 €-1 342 €
25+1 977 €+3 457 €-1 480 €
Total+49 425 €+46 065 €+3 360 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
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