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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMontluçon (03)
Surface72m²
Coût Total67 280€
Loyer Annuel6 700€
Rentabilité9.96%
Cashflow/mois+146€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 500 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 687,5 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/2 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 28 m²), 2 chambres, Entrée séparée, Balcon, calme, Digicode, Interphone

A proximité immédiate du centre-ville et de l'hôpital, au 2ème et dernier étage d'une résidence sécurisée, appartement de 72,39m², lumineux et fonctionnel. Il se compose d'une entrée avec placard, d'une pièce de vie lumineuse avec balcon, d'une cuisine indépendante, de deux chambres, d'une salle de bains ainsi que de WC indépendants. Une cave complète le bien. Stationnement facile au pied de la résidence. Cet appartement a été entièrement rénové, les fenêtres sont en PVC double vitrage avec volets roulants électriques, l'électricité est aux normes et la chaudière (collective) date de 2025.

Visite virtuelle en 360° disponible sur demande

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : (1.02 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 2 lots - dont 1 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Ville : Montluçon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03100
Coordonnées : 46.345256, 2.613613
Total : 67 280€
Prix d'acquisition : 49 500€
Travaux : 13 820€
Valeur du bien : 63 320€
Frais de notaire : 3 960€
Coût estimé : 3 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 7.75€/m²/mois
Fourchette : 6.09€ - 9.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 558€/mois
Loyer annuel estimé : 6700€/an
Fourchette totale : 438€ - 711€/mois
Fourchette annuelle : 5259€ - 8536€/an
Rentabilité brute :9.96%
Fourchette de rentabilité :7.82% - 12.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :647,32 €/m²
Basé sur :168 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :46 607 €
Prix d'achat :49 500 €
Décote à l'achat :+2 893€ (+6.2%)
Marge achat-revente :-20 673€ (-44.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :67 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :336,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :19,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 356,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :33 765,86€
Coût de l'assurance :5 887,00€
Taxe foncière : 670,00€/an
Soit par mois : 55,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 558,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 412,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :146,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 362 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage collectif actuel.
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative du score DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine.
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle de bain.
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 assumé - légère amélioration esthétique nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - légère amélioration esthétique nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 820 €(192 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Peinture:320€
    Peinture cuisine: 8 m² × 40€/m² = 320€
  • Salle de bain - Peinture:200€
    Peinture salle de bain: 5 m² × 40€/m² = 200€
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture chambres: 20 m² × 40€/m² = 800€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montluçon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 558 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 700 €/an
Calcul : 558 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 325 €/an
Base de calcul : Emprunt de 67 280 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 235 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 670 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 820 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 051 €
Revenus locatifs : +6 700 €
Charges déductibles : -17 051 €
Résultat foncier Année 1 : -10 351 €(Déficit de 10 351 €)
Imputable sur revenu global : 10 351 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 231 €/an
Revenus locatifs : +6 700 €
Charges déductibles : -3 231 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 469 €/an
Prix d'achat du bien : 49 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 175 €(65% de 49 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 170 €/an
Calcul : 32 175 € × 3,636% = 1 170 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 700 €17 053 €2 327 €-10 353 €10 353 €--
26 834 €3 172 €2 266 €3 662 €---
36 971 €3 109 €2 203 €3 862 €---
47 110 €3 043 €2 138 €4 067 €---
57 252 €2 976 €2 070 €4 277 €---
67 397 €2 906 €2 000 €4 492 €---
77 545 €2 833 €1 928 €4 712 €---
87 696 €2 758 €1 852 €4 938 €---
97 850 €2 680 €1 774 €5 170 €---
108 007 €2 599 €1 694 €5 408 €---
118 167 €2 516 €1 610 €5 651 €---
128 331 €2 429 €1 524 €5 901 €---
138 497 €2 340 €1 434 €6 157 €---
148 667 €2 247 €1 341 €6 420 €---
158 840 €2 151 €1 245 €6 690 €---
169 017 €2 051 €1 146 €6 966 €---
179 198 €1 948 €1 043 €7 249 €---
189 382 €1 842 €936 €7 540 €---
199 569 €1 731 €826 €7 838 €---
209 761 €1 617 €711 €8 144 €---
219 956 €1 499 €593 €8 457 €---
2210 155 €1 376 €470 €8 779 €---
2310 358 €1 249 €343 €9 109 €---
2410 565 €1 117 €212 €9 448 €---
2510 776 €981 €76 €9 795 €---
TOTAL214 602 €70 223 €33 766 €144 379 €10 353 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 106 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 144 379 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 700 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 407 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 407 €-3 106 €+4 513 €
2+1 407 €+1 099 €+308 €
3+1 407 €+1 159 €+248 €
4+1 407 €+1 220 €+187 €
5+1 407 €+1 283 €+124 €
6+1 407 €+1 348 €+59 €
7+1 407 €+1 414 €-7 €
8+1 407 €+1 482 €-75 €
9+1 407 €+1 551 €-144 €
10+1 407 €+1 622 €-215 €
11+1 407 €+1 695 €-288 €
12+1 407 €+1 770 €-363 €
13+1 407 €+1 847 €-440 €
14+1 407 €+1 926 €-519 €
15+1 407 €+2 007 €-600 €
16+1 407 €+2 090 €-683 €
17+1 407 €+2 175 €-768 €
18+1 407 €+2 262 €-855 €
19+1 407 €+2 351 €-944 €
20+1 407 €+2 443 €-1 036 €
21+1 407 €+2 537 €-1 130 €
22+1 407 €+2 634 €-1 227 €
23+1 407 €+2 733 €-1 326 €
24+1 407 €+2 834 €-1 427 €
25+1 407 €+2 939 €-1 532 €
Total+35 175 €+43 314 €+-8 139 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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