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Appartement à vendre

VilleMontluçon (03)
Surface72
Coût Total67 280
Loyer Annuel6 700
Rentabilité9.96%
Cashflow/mois+146
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 500 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 687,5 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/2 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 28 m²), 2 chambres, Entrée séparée, Balcon, calme, Digicode, Interphone

A proximité immédiate du centre-ville et de l'hôpital, au 2ème et dernier étage d'une résidence sécurisée, appartement de 72,39m², lumineux et fonctionnel. Il se compose d'une entrée avec placard, d'une pièce de vie lumineuse avec balcon, d'une cuisine indépendante, de deux chambres, d'une salle de bains ainsi que de WC indépendants. Une cave complète le bien. Stationnement facile au pied de la résidence. Cet appartement a été entièrement rénové, les fenêtres sont en PVC double vitrage avec volets roulants électriques, l'électricité est aux normes et la chaudière (collective) date de 2025.

Visite virtuelle en 360° disponible sur demande

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : (1.02 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 2 lots - dont 1 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Ville : Montluçon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03100
Coordonnées : 46.345256, 2.613613
Total : 67 280
Prix d'acquisition : 49 500
Travaux : 13 820
Valeur du bien : 63 320
Frais de notaire : 3 960
Coût estimé : 3 960
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72
Loyer prédit : 7.75€/m²/mois
Fourchette : 6.09€ - 9.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 558€/mois
Loyer annuel estimé : 6700€/an
Fourchette totale : 438€ - 711€/mois
Fourchette annuelle : 5259€ - 8536€/an
Rentabilité brute :9.96%
Fourchette de rentabilité :7.82% - 12.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :647,32 €/m²
Basé sur :168 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :46 607
Prix d'achat :49 500
Décote à l'achat :+2 893 (+6.2%)
Marge achat-revente :-20 673€ (-44.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :67 280
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :336,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :19,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 356,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :33 765,86
Coût de l'assurance :5 887,00
Taxe foncière : 670,00€/an
Soit par mois : 55,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 558,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 412,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :146,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 362 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage collectif actuel.
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative du score DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine.
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle de bain.
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 assumé - légère amélioration esthétique nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - légère amélioration esthétique nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 820(192 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Peinture:320
    Peinture cuisine: 8 m² × 40€/m² = 320€
  • Salle de bain - Peinture:200
    Peinture salle de bain: 5 m² × 40€/m² = 200€
  • Chambres - Peinture:800
    Peinture chambres: 20 m² × 40€/m² = 800€
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montluçon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 558 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 700 €/an
Calcul : 558 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 325 €/an
Base de calcul : Emprunt de 67 280 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 235 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 670 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 820
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 051
Revenus locatifs : +6 700
Charges déductibles : -17 051
Résultat foncier Année 1 : -10 351(Déficit de 10 351 €)
Imputable sur revenu global : 10 351
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 231 €/an
Revenus locatifs : +6 700
Charges déductibles : -3 231
Résultat foncier Années 2+ : 3 469 €/an
Prix d'achat du bien : 49 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 175(65% de 49 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 170 €/an
Calcul : 32 175 € × 3,636% = 1 170
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 70017 0532 327-10 35310 353 €--
26 8343 1722 2663 662---
36 9713 1092 2033 862---
47 1103 0432 1384 067---
57 2522 9762 0704 277---
67 3972 9062 0004 492---
77 5452 8331 9284 712---
87 6962 7581 8524 938---
97 8502 6801 7745 170---
108 0072 5991 6945 408---
118 1672 5161 6105 651---
128 3312 4291 5245 901---
138 4972 3401 4346 157---
148 6672 2471 3416 420---
158 8402 1511 2456 690---
169 0172 0511 1466 966---
179 1981 9481 0437 249---
189 3821 8429367 540---
199 5691 7318267 838---
209 7611 6177118 144---
219 9561 4995938 457---
2210 1551 3764708 779---
2310 3581 2493439 109---
2410 5651 1172129 448---
2510 776981769 795---
TOTAL214 60270 22333 766144 37910 353Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 106
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 144 379
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 700 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 407 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 407-3 106+4 513
2+1 407+1 099+308
3+1 407+1 159+248
4+1 407+1 220+187
5+1 407+1 283+124
6+1 407+1 348+59
7+1 407+1 414-7
8+1 407+1 482-75
9+1 407+1 551-144
10+1 407+1 622-215
11+1 407+1 695-288
12+1 407+1 770-363
13+1 407+1 847-440
14+1 407+1 926-519
15+1 407+2 007-600
16+1 407+2 090-683
17+1 407+2 175-768
18+1 407+2 262-855
19+1 407+2 351-944
20+1 407+2 443-1 036
21+1 407+2 537-1 130
22+1 407+2 634-1 227
23+1 407+2 733-1 326
24+1 407+2 834-1 427
25+1 407+2 939-1 532
Total+35 175+43 314+-8 139
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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