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Duplex à vendre

Bien expiré
VilleGap (05)
Surface116m²
Coût Total208 928€
Loyer Annuel15 426€
Rentabilité7.38%
Cashflow/mois+51€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 185 915 €
Surface : 116 m²
Prix au m² : 1 602,72 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/1 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, Revêtement du sol: Parquet, Salon (total 14,66 m²), 3 chambres, Entrée séparée, Sans vis-à-vis, Belle vue, Exposition sud-ouest, TV par câble, Interphone, Pas de balcon

Situé au centre-ville de Gap, à quelques minutes de toutes les commodités à pied, dans une petite copropriété, nous vous proposons, au 2e et dernier étage sans ascenseur, ce T4/5 traversant en duplex de 106.04m2 env. au sol. Il se compose, au 1er niveau, d'une entrée, d'un séjour lumineux, d'une cuisine séparée et équipée, d'une chambre, d'une salle de bains et d'un WC séparé. Au 1er étage, 2 belles chambres, un espace bureau et un dressing. Vous disposerez également d'une véranda via un accès sur le palier, ainsi que 2 grandes caves en sous-sol.

TRES PEU DE CHARGES Proposé par J. Rols Ag.Co RSAC 901227389

Ville : Gap
Département : Hautes-Alpes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 05000
Coordonnées : 44.583988, 6.053634
Total : 208 928€
Prix d'acquisition : 185 915€
Travaux : 8 140€
Valeur du bien : 194 055€
Frais de notaire : 14 873€
Coût estimé : 14 873€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 116m²
Loyer prédit : 11.08€/m²/mois
Fourchette : 9.04€ - 13.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 1285€/mois
Loyer annuel estimé : 15426€/an
Fourchette totale : 1049€ - 1575€/mois
Fourchette annuelle : 12587€ - 18904€/an
Rentabilité brute :7.38%
Fourchette de rentabilité :6.02% - 9.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 941,82 €/m²
Basé sur :85 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :341 251 €
Prix d'achat :185 915 €
Décote à l'achat :-155 336€ (-45.5%)
Marge achat-revente :132 323€ (38.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :208 928€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 043,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :62,68€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 106,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 182,94€
Coût de l'assurance :18 803,52€
Taxe foncière : 1 542,58€/an
Soit par mois : 128,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 285,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 234,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :50,55€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 229 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et éventuellement changement de robinetterie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et joints, vérification de la robinetterie.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon complet (environ 38 m² total)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 140 €(70 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:2 800€
    Peinture murs cuisine: 20 m² × 30€/m² = 600€, Changement robinetterie: 1 × 100€ = 100€, Main d'œuvre: 2100€
  • Salle de bain:2 400€
    Peinture murs salle de bain: 15 m² × 30€/m² = 450€, Vérification robinetterie: 1 × 100€ = 100€, Main d'œuvre: 1850€
  • Chambres:1 800€
    Peinture murs et plafonds 3 chambres: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre: 720€
  • Salon:1 140€
    Peinture murs et plafonds salon: 38 m² × 30€/m² = 1140€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gap. Main d'œuvre incluse. Les prix de peinture sont estimés à 30€/m², et le changement de robinetterie à environ 100€. Les travaux de chauffage ne nécessitent pas d'intervention.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 285 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 426 €/an
Calcul : 1 285 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 179 €/an
Base de calcul : Emprunt de 208 928 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 752 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 543 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 140 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 614 €
Revenus locatifs : +15 426 €
Charges déductibles : -17 614 €
Résultat foncier Année 1 : -2 188 €(Déficit de 2 188 €)
Imputable sur revenu global : 2 188 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 474 €/an
Revenus locatifs : +15 426 €
Charges déductibles : -9 474 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 952 €/an
Prix d'achat du bien : 185 915 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 845 €(65% de 185 915 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 394 €/an
Calcul : 120 845 € × 3,636% = 4 394 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 426 €17 621 €7 186 €-2 195 €2 195 €--
215 734 €9 292 €6 997 €6 442 €---
316 049 €9 097 €6 802 €6 952 €---
416 370 €8 894 €6 600 €7 476 €---
516 697 €8 685 €6 390 €8 013 €---
617 031 €8 468 €6 173 €8 564 €---
717 372 €8 243 €5 949 €9 129 €---
817 719 €8 011 €5 716 €9 709 €---
918 074 €7 770 €5 475 €10 304 €---
1018 435 €7 521 €5 226 €10 915 €---
1118 804 €7 263 €4 968 €11 541 €---
1219 180 €6 995 €4 701 €12 185 €---
1319 564 €6 719 €4 424 €12 845 €---
1419 955 €6 432 €4 138 €13 523 €---
1520 354 €6 136 €3 841 €14 218 €---
1620 761 €5 829 €3 534 €14 932 €---
1721 176 €5 511 €3 216 €15 666 €---
1821 600 €5 182 €2 887 €16 418 €---
1922 032 €4 841 €2 546 €17 191 €---
2022 472 €4 488 €2 193 €17 984 €---
2122 922 €4 123 €1 828 €18 799 €---
2223 380 €3 744 €1 450 €19 636 €---
2323 848 €3 353 €1 058 €20 495 €---
2424 325 €2 947 €653 €21 378 €---
2524 811 €2 528 €233 €22 284 €---
TOTAL494 093 €169 691 €104 183 €324 402 €2 195 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 658 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 324 402 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 426 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 239 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 239 €-658 €+3 897 €
2+3 239 €+1 933 €+1 306 €
3+3 239 €+2 086 €+1 153 €
4+3 239 €+2 243 €+996 €
5+3 239 €+2 404 €+835 €
6+3 239 €+2 569 €+670 €
7+3 239 €+2 739 €+500 €
8+3 239 €+2 913 €+326 €
9+3 239 €+3 091 €+148 €
10+3 239 €+3 274 €-35 €
11+3 239 €+3 462 €-223 €
12+3 239 €+3 655 €-416 €
13+3 239 €+3 853 €-614 €
14+3 239 €+4 057 €-818 €
15+3 239 €+4 265 €-1 026 €
16+3 239 €+4 480 €-1 241 €
17+3 239 €+4 700 €-1 461 €
18+3 239 €+4 925 €-1 686 €
19+3 239 €+5 157 €-1 918 €
20+3 239 €+5 395 €-2 156 €
21+3 239 €+5 640 €-2 401 €
22+3 239 €+5 891 €-2 652 €
23+3 239 €+6 149 €-2 910 €
24+3 239 €+6 413 €-3 174 €
25+3 239 €+6 685 €-3 446 €
Total+80 975 €+97 321 €+-16 346 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 101 jours
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