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Duplex à vendre

VilleGap (05)
Surface116
Coût Total208 928
Loyer Annuel15 426
Rentabilité7.38%
Cashflow/mois+51
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 185 915 €
Surface : 116 m²
Prix au m² : 1 602,72 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/1 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, Revêtement du sol: Parquet, Salon (total 14,66 m²), 3 chambres, Entrée séparée, Sans vis-à-vis, Belle vue, Exposition sud-ouest, TV par câble, Interphone, Pas de balcon

Situé au centre-ville de Gap, à quelques minutes de toutes les commodités à pied, dans une petite copropriété, nous vous proposons, au 2e et dernier étage sans ascenseur, ce T4/5 traversant en duplex de 106.04m2 env. au sol. Il se compose, au 1er niveau, d'une entrée, d'un séjour lumineux, d'une cuisine séparée et équipée, d'une chambre, d'une salle de bains et d'un WC séparé. Au 1er étage, 2 belles chambres, un espace bureau et un dressing. Vous disposerez également d'une véranda via un accès sur le palier, ainsi que 2 grandes caves en sous-sol.

TRES PEU DE CHARGES Proposé par J. Rols Ag.Co RSAC 901227389

Ville : Gap
Département : Hautes-Alpes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 05000
Coordonnées : 44.583988, 6.053634
Total : 208 928
Prix d'acquisition : 185 915
Travaux : 8 140
Valeur du bien : 194 055
Frais de notaire : 14 873
Coût estimé : 14 873
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 116
Loyer prédit : 11.08€/m²/mois
Fourchette : 9.04€ - 13.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 1285€/mois
Loyer annuel estimé : 15426€/an
Fourchette totale : 1049€ - 1575€/mois
Fourchette annuelle : 12587€ - 18904€/an
Rentabilité brute :7.38%
Fourchette de rentabilité :6.02% - 9.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 941,82 €/m²
Basé sur :85 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :341 251
Prix d'achat :185 915
Décote à l'achat :-155 336 (-45.5%)
Marge achat-revente :132 323€ (38.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :208 928
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 043,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :62,68€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 106,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 182,94
Coût de l'assurance :18 803,52
Taxe foncière : 1 542,58€/an
Soit par mois : 128,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 285,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 234,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :50,55€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 229 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et éventuellement changement de robinetterie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et joints, vérification de la robinetterie.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon complet (environ 38 m² total)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 140(70 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:2 800
    Peinture murs cuisine: 20 m² × 30€/m² = 600€, Changement robinetterie: 1 × 100€ = 100€, Main d'œuvre: 2100€
  • Salle de bain:2 400
    Peinture murs salle de bain: 15 m² × 30€/m² = 450€, Vérification robinetterie: 1 × 100€ = 100€, Main d'œuvre: 1850€
  • Chambres:1 800
    Peinture murs et plafonds 3 chambres: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre: 720€
  • Salon:1 140
    Peinture murs et plafonds salon: 38 m² × 30€/m² = 1140€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gap. Main d'œuvre incluse. Les prix de peinture sont estimés à 30€/m², et le changement de robinetterie à environ 100€. Les travaux de chauffage ne nécessitent pas d'intervention.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 285 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 426 €/an
Calcul : 1 285 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 179 €/an
Base de calcul : Emprunt de 208 928 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 752 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 543 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 140
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 614
Revenus locatifs : +15 426
Charges déductibles : -17 614
Résultat foncier Année 1 : -2 188(Déficit de 2 188 €)
Imputable sur revenu global : 2 188
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 474 €/an
Revenus locatifs : +15 426
Charges déductibles : -9 474
Résultat foncier Années 2+ : 5 952 €/an
Prix d'achat du bien : 185 915
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 845(65% de 185 915 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 394 €/an
Calcul : 120 845 € × 3,636% = 4 394
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 42617 6217 186-2 1952 195 €--
215 7349 2926 9976 442---
316 0499 0976 8026 952---
416 3708 8946 6007 476---
516 6978 6856 3908 013---
617 0318 4686 1738 564---
717 3728 2435 9499 129---
817 7198 0115 7169 709---
918 0747 7705 47510 304---
1018 4357 5215 22610 915---
1118 8047 2634 96811 541---
1219 1806 9954 70112 185---
1319 5646 7194 42412 845---
1419 9556 4324 13813 523---
1520 3546 1363 84114 218---
1620 7615 8293 53414 932---
1721 1765 5113 21615 666---
1821 6005 1822 88716 418---
1922 0324 8412 54617 191---
2022 4724 4882 19317 984---
2122 9224 1231 82818 799---
2223 3803 7441 45019 636---
2323 8483 3531 05820 495---
2424 3252 94765321 378---
2524 8112 52823322 284---
TOTAL494 093169 691104 183324 4022 195Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 658
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 324 402
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 426 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 239 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 239-658+3 897
2+3 239+1 933+1 306
3+3 239+2 086+1 153
4+3 239+2 243+996
5+3 239+2 404+835
6+3 239+2 569+670
7+3 239+2 739+500
8+3 239+2 913+326
9+3 239+3 091+148
10+3 239+3 274-35
11+3 239+3 462-223
12+3 239+3 655-416
13+3 239+3 853-614
14+3 239+4 057-818
15+3 239+4 265-1 026
16+3 239+4 480-1 241
17+3 239+4 700-1 461
18+3 239+4 925-1 686
19+3 239+5 157-1 918
20+3 239+5 395-2 156
21+3 239+5 640-2 401
22+3 239+5 891-2 652
23+3 239+6 149-2 910
24+3 239+6 413-3 174
25+3 239+6 685-3 446
Total+80 975+97 321+-16 346
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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