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Appartement 3 pièces 71 m²

Bien expiré
VilleGuéret (23)
Surface71m²
Coût Total104 284€
Loyer Annuel6 847€
Rentabilité6.57%
Cashflow/mois-32€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 58 300 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 821,13 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 71 m² - Appartement 3 pièces 71 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial BODEAU et associée, SELARL vous proposent : Appartement à vendre - GUERET (23000)


Appartement à Vendre à Guéret (23000) en Creuse (23) :

Cet appartement de type T3 se situe au c?ur de Guéret, offrant une surface habitable de 71.08 m². Le bien se compose de deux chambres, d'un salon, d'une cuisine, ainsi que d'une salle de bain. L'immeuble dispose d'un ascenseur pour un accès facilité. La localisation de l'appartement permet de profiter de diverses commodités. Des arrêts de bus sont à proximité, facilitant les déplacements dans la ville. Plusieurs établissements scolaires sont accessibles dans un rayon de quelques kilomètres, convenant ainsi aux familles. Le centre-ville et ses commerces sont également proches, offrant la possibilité de faire ses courses à pied. Enfin, la gare de Guéret se trouve à quelques minutes, procurant un accès à un réseau de transport plus large.


Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]


Annonce de l’étude BODEAU et associée, SELARL - Notaires à Guéret - N° SIRET : 40232379700022


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Surface : 71 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 17/04/2024

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 500 € et 2 080 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris)

Ville : Guéret
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23000
Coordonnées : 46.164707, 1.886077
Total : 104 284€
Prix d'acquisition : 58 300€
Travaux : 41 320€
Valeur du bien : 99 620€
Frais de notaire : 4 664€
Coût estimé : 4 664€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71m²
Loyer prédit : 8.04€/m²/mois
Fourchette : 6.54€ - 9.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 571€/mois
Loyer annuel estimé : 6847€/an
Fourchette totale : 465€ - 701€/mois
Fourchette annuelle : 5574€ - 8412€/an
Rentabilité brute :6.57%
Fourchette de rentabilité :5.35% - 8.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 284€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :515,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :30,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 545,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 330,87€
Coût de l'assurance :9 124,85€
Taxe foncière : 684,74€/an
Soit par mois : 57,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 570,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 602,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-32,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 71 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 71 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec installations datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement
AutresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le couloir
Quantité: 1 couloir (environ 4 m²)
Raison: État 3/5 visible - couloir nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 320 €(582 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs/plafonds: 24 m² × 100€/m² = 2400€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 100€/m² = 2000€, Main d'œuvre: incluse
  • Autres - Peinture:320€
    Peinture murs/plafonds: 4 m² × 80€/m² = 320€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Guéret (coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 571 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 847 €/an
Calcul : 571 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 480 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 284 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 365 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 685 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 850 €
Revenus locatifs : +6 847 €
Charges déductibles : -45 850 €
Résultat foncier Année 1 : -39 002 €(Déficit de 39 002 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 602 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 530 €/an
Revenus locatifs : +6 847 €
Charges déductibles : -4 530 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 318 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17602.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 58 300 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 895 €(65% de 58 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 378 €/an
Calcul : 37 895 € × 3,636% = 1 378 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 847 €45 853 €3 483 €-39 006 €21 400 €17 606 €17 606 €
26 984 €4 440 €3 390 €2 544 €--15 061 €
37 124 €4 344 €3 295 €2 780 €--12 282 €
47 267 €4 245 €3 195 €3 021 €--9 260 €
57 412 €4 142 €3 093 €3 269 €--5 991 €
67 560 €4 036 €2 987 €3 524 €--2 467 €
77 711 €3 927 €2 877 €3 785 €---
87 866 €3 813 €2 763 €4 053 €---
98 023 €3 696 €2 646 €4 327 €---
108 183 €3 574 €2 524 €4 609 €---
118 347 €3 448 €2 399 €4 899 €---
128 514 €3 318 €2 269 €5 195 €---
138 684 €3 184 €2 134 €5 500 €---
148 858 €3 045 €1 995 €5 813 €---
159 035 €2 901 €1 851 €6 134 €---
169 216 €2 752 €1 703 €6 463 €---
179 400 €2 599 €1 549 €6 801 €---
189 588 €2 439 €1 390 €7 149 €---
199 780 €2 275 €1 225 €7 505 €---
209 975 €2 105 €1 055 €7 871 €---
2110 175 €1 928 €879 €8 246 €---
2210 378 €1 746 €697 €8 632 €---
2310 586 €1 558 €508 €9 028 €---
2410 798 €1 363 €313 €9 435 €---
2511 014 €1 161 €112 €9 852 €---
TOTAL219 324 €117 894 €50 331 €101 430 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 101 430 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 847 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 438 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 438 €-6 420 €+7 858 €
2+1 438 €0 €+1 438 €
3+1 438 €0 €+1 438 €
4+1 438 €0 €+1 438 €
5+1 438 €0 €+1 438 €
6+1 438 €0 €+1 438 €
7+1 438 €+395 €+1 043 €
8+1 438 €+1 216 €+222 €
9+1 438 €+1 298 €+140 €
10+1 438 €+1 383 €+55 €
11+1 438 €+1 470 €-32 €
12+1 438 €+1 559 €-121 €
13+1 438 €+1 650 €-212 €
14+1 438 €+1 744 €-306 €
15+1 438 €+1 840 €-402 €
16+1 438 €+1 939 €-501 €
17+1 438 €+2 040 €-602 €
18+1 438 €+2 145 €-707 €
19+1 438 €+2 251 €-813 €
20+1 438 €+2 361 €-923 €
21+1 438 €+2 474 €-1 036 €
22+1 438 €+2 590 €-1 152 €
23+1 438 €+2 708 €-1 270 €
24+1 438 €+2 830 €-1 392 €
25+1 438 €+2 956 €-1 518 €
Total+35 950 €+30 429 €+5 521 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 223 jours
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