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Appartement à vendre

VilleFranconville (95)
Surface74m²
Coût Total241 500€
Loyer Annuel14 524€
Rentabilité6.01%
Cashflow/mois-159€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 185 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 2 500 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/5 étage, Ascenseur, Cave, 3 chambres, 1 parking: Parking, Balcon, Jardin, calme, Exposition est, Interphone

Vous cherchez un appartement bien situé ? Ne cherchez plus ! Nous avons ce qu'il vous faut ! Cet appartement de 4 pièces, situé dans le quartier du centre-ville, est maintenant disponible à la vente. Dune surface habitable de 74m², il dispose d'un grand salon lumineux donnant sur balcon, cuisine indépendante, 3 chambres, dressing, WC et salle d'eau. L'appartement est à rafraîchir . Bien exposé, il laisse entrer une lumière naturelle abondante dans toutes les pièces. Cet appartement est situé dans un bâtiment de 5 étages avec ascenseur. Quartier calme et paisible, à proximité de toutes les commodités et des principales routes d'accès. Ce bien est idéale pour les couples ou les petites familles cherchant un cadre de vie agréable et pratique. Ne manquez pas cette occasion unique d'acquérir cet appartement confortable et bien situé. Contactez-nous dès maintenant pour organiser une visite ou pour des informations supplémentaires Copropriété de 146 lots (Pas de procédure en cours).

Ville : Franconville
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95130
Coordonnées : 48.985133, 2.234636
Total : 241 500€
Prix d'acquisition : 185 000€
Travaux : 41 700€
Valeur du bien : 226 700€
Frais de notaire : 14 800€
Coût estimé : 14 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 16.36€/m²/mois
Fourchette : 13.94€ - 19.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1210€/mois
Loyer annuel estimé : 14524€/an
Fourchette totale : 1032€ - 1420€/mois
Fourchette annuelle : 12378€ - 17041€/an
Rentabilité brute :6.01%
Fourchette de rentabilité :5.13% - 7.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 780,51 €/m²
Basé sur :382 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :205 758 €
Prix d'achat :185 000 €
Décote à l'achat :-20 758€ (-10.1%)
Marge achat-revente :-35 742€ (-17.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :241 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 179,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :68,43€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 247,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :112 326,52€
Coût de l'assurance :20 527,50€
Taxe foncière : 1 452,36€/an
Soit par mois : 121,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 210,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 368,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-158,58€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 189 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine à rafraîchir
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement possible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - décorations vieillissantes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 700 €(564 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 000€
    Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Franconville (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 210 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 524 €/an
Calcul : 1 210 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 795 €/an
Base de calcul : Emprunt de 241 500 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 821 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 452 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 768 €
Revenus locatifs : +14 524 €
Charges déductibles : -51 768 €
Résultat foncier Année 1 : -37 245 €(Déficit de 37 245 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 845 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 068 €/an
Revenus locatifs : +14 524 €
Charges déductibles : -10 068 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 455 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15844.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 185 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 250 €(65% de 185 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 373 €/an
Calcul : 120 250 € × 3,636% = 4 373 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 524 €51 776 €7 802 €-37 252 €21 400 €15 852 €15 852 €
214 814 €9 865 €7 592 €4 949 €--10 903 €
315 110 €9 647 €7 374 €5 463 €--5 440 €
415 413 €9 422 €7 149 €5 990 €---
515 721 €9 190 €6 916 €6 531 €---
616 035 €8 950 €6 676 €7 086 €---
716 356 €8 701 €6 428 €7 655 €---
816 683 €8 445 €6 171 €8 238 €---
917 017 €8 180 €5 906 €8 837 €---
1017 357 €7 906 €5 633 €9 451 €---
1117 704 €7 623 €5 350 €10 081 €---
1218 058 €7 331 €5 058 €10 727 €---
1318 419 €7 029 €4 756 €11 390 €---
1418 788 €6 717 €4 444 €12 071 €---
1519 164 €6 395 €4 122 €12 769 €---
1619 547 €6 062 €3 789 €13 485 €---
1719 938 €5 718 €3 445 €14 220 €---
1820 337 €5 363 €3 089 €14 974 €---
1920 743 €4 995 €2 722 €15 748 €---
2021 158 €4 616 €2 342 €16 542 €---
2121 581 €4 224 €1 950 €17 358 €---
2222 013 €3 819 €1 545 €18 194 €---
2322 453 €3 400 €1 127 €19 053 €---
2422 902 €2 968 €694 €19 935 €---
2523 360 €2 521 €248 €20 839 €---
TOTAL465 196 €210 863 €112 327 €254 333 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 254 333 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 524 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 050 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 050 €-6 420 €+9 470 €
2+3 050 €0 €+3 050 €
3+3 050 €0 €+3 050 €
4+3 050 €+165 €+2 885 €
5+3 050 €+1 959 €+1 091 €
6+3 050 €+2 126 €+924 €
7+3 050 €+2 296 €+754 €
8+3 050 €+2 471 €+579 €
9+3 050 €+2 651 €+399 €
10+3 050 €+2 835 €+215 €
11+3 050 €+3 024 €+26 €
12+3 050 €+3 218 €-168 €
13+3 050 €+3 417 €-367 €
14+3 050 €+3 621 €-571 €
15+3 050 €+3 831 €-781 €
16+3 050 €+4 045 €-995 €
17+3 050 €+4 266 €-1 216 €
18+3 050 €+4 492 €-1 442 €
19+3 050 €+4 724 €-1 674 €
20+3 050 €+4 963 €-1 913 €
21+3 050 €+5 207 €-2 157 €
22+3 050 €+5 458 €-2 408 €
23+3 050 €+5 716 €-2 666 €
24+3 050 €+5 980 €-2 930 €
25+3 050 €+6 252 €-3 202 €
Total+76 250 €+76 300 €+-50 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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