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Maison avec piscine à 5 min de Le Dorat

VilleBazeuge (87)
Surface160m²
Coût Total124 850€
Loyer Annuel13 197€
Rentabilité10.57%
Cashflow/mois+338€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 95 000 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 593,75 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison avec piscine à 5 min de Le Dorat - A vendre ancienne maison en pierre charpente bois, idéal pour un famille . Grande cuisine familiale Salon Salle de jeux/chambre d'amis 4 chambres 2 SDB Jardin clos et arboré et équipé d'une piscine hors sol bois sur dalle béton de 16m² Dépendance à proximité immédiate de la maison Puit encore fonctionnel pour l'arrosage Chauffage électrique ,poêle à bois et cheminée DPE C Aucune anomalie électrique Tous les diagnostics sont à jour Fosse septique remplacée en 2016 Toiture remplacée en 2022 Maison rénovée mais à finir de décorer pour moderniser (prévoir peinture dans 2 pièces) Vous pouvez me contacter je reprendrai contact rapidement avec vous.

Ville : Bazeuge
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87210
Coordonnées : 46.258120, 1.082060
Total : 124 850€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 22 250€
Valeur du bien : 117 250€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160m²
Loyer prédit : 6.87€/m²/mois
Fourchette : 5.29€ - 8.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 1100€/mois
Loyer annuel estimé : 13197€/an
Fourchette totale : 846€ - 1429€/mois
Fourchette annuelle : 10154€ - 17152€/an
Rentabilité brute :10.57%
Fourchette de rentabilité :8.13% - 13.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :608,7 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :97 392 €
Prix d'achat :95 000 €
Décote à l'achat :-2 392€ (-2.5%)
Marge achat-revente :-27 458€ (-28.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 850€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :615,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :36,41€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 651,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 658,94€
Coût de l'assurance :10 924,38€
Taxe foncière : 1 319,69€/an
Soit par mois : 109,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 099,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 761,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :338,32€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, électroménager, et carrelage
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: 2 salles de bain (estimation 10 m² total)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2/5 visible - parquets usés nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs en bois nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - usure normale, rafraîchissement recommandé
ÉlectricitéRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Aucune anomalie électrique signalée - vérification recommandée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 250 €(139 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (matériaux + main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10 m² × 600€/m² = 6000€ (matériaux + main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (matériaux + main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 50€/m² = 2400€ (matériaux + main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (matériaux + main d'œuvre)
  • Électricité - Mise aux normes:1 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€ (matériaux + main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bazeuge (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 100 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 197 €/an
Calcul : 1 100 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 129 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 850 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 437 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 320 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 136 €
Revenus locatifs : +13 197 €
Charges déductibles : -28 136 €
Résultat foncier Année 1 : -14 939 €(Déficit de 14 939 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 4 239 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 886 €/an
Revenus locatifs : +13 197 €
Charges déductibles : -5 886 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 311 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 4238.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 197 €28 140 €4 133 €-14 943 €10 700 €4 243 €4 243 €
213 461 €5 779 €4 022 €7 682 €---
313 730 €5 665 €3 908 €8 065 €---
414 005 €5 547 €3 790 €8 458 €---
514 285 €5 425 €3 668 €8 860 €---
614 570 €5 298 €3 542 €9 272 €---
714 862 €5 168 €3 411 €9 694 €---
815 159 €5 033 €3 276 €10 126 €---
915 462 €4 893 €3 136 €10 569 €---
1015 771 €4 749 €2 992 €11 023 €---
1116 087 €4 599 €2 843 €11 488 €---
1216 409 €4 445 €2 688 €11 964 €---
1316 737 €4 285 €2 529 €12 451 €---
1417 072 €4 120 €2 364 €12 951 €---
1517 413 €3 950 €2 193 €13 463 €---
1617 761 €3 773 €2 017 €13 988 €---
1718 116 €3 591 €1 834 €14 526 €---
1818 479 €3 402 €1 645 €15 077 €---
1918 848 €3 207 €1 450 €15 641 €---
2019 225 €3 005 €1 249 €16 220 €---
2119 610 €2 797 €1 040 €16 813 €---
2220 002 €2 581 €824 €17 421 €---
2320 402 €2 358 €601 €18 044 €---
2420 810 €2 127 €371 €18 683 €---
2521 226 €1 889 €132 €19 337 €---
TOTAL422 700 €125 825 €59 659 €296 874 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 296 874 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 197 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 771 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 771 €-3 210 €+5 981 €
2+2 771 €+1 032 €+1 739 €
3+2 771 €+2 420 €+351 €
4+2 771 €+2 537 €+234 €
5+2 771 €+2 658 €+113 €
6+2 771 €+2 782 €-11 €
7+2 771 €+2 908 €-137 €
8+2 771 €+3 038 €-267 €
9+2 771 €+3 171 €-400 €
10+2 771 €+3 307 €-536 €
11+2 771 €+3 446 €-675 €
12+2 771 €+3 589 €-818 €
13+2 771 €+3 735 €-964 €
14+2 771 €+3 885 €-1 114 €
15+2 771 €+4 039 €-1 268 €
16+2 771 €+4 196 €-1 425 €
17+2 771 €+4 358 €-1 587 €
18+2 771 €+4 523 €-1 752 €
19+2 771 €+4 692 €-1 921 €
20+2 771 €+4 866 €-2 095 €
21+2 771 €+5 044 €-2 273 €
22+2 771 €+5 226 €-2 455 €
23+2 771 €+5 413 €-2 642 €
24+2 771 €+5 605 €-2 834 €
25+2 771 €+5 801 €-3 030 €
Total+69 275 €+89 062 €+-19 787 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 40 jours
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