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Appartement 2 pièces 51 m²

Bien expiré
VilleManosque (04)
Surface51m²
Coût Total102 580€
Loyer Annuel8 365€
Rentabilité8.15%
Cashflow/mois-49€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 81 000 €
Surface : 51 m²
Prix au m² : 1 588,24 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 51 m² - Appartement À Vendre

Investissement : Idéalement situé à Manosque, à proximité immédiate du centre-ville, des transports et de toutes les commodités, découvrez cet appartement T2 de 51 m² situé au 2ᵉ étage d'une résidence avec ascenseur.

L'appartement se compose d'une pièce de vie lumineuse, d'une cuisine, d'une chambre, d'une salle de bains et de WC séparés.

Une cave vient compléter ce bien, offrant un espace de stockage appréciable.

📌 Locataire en place Loyer mensuel : 572,93 € charges comprises Référence agence : 14764 Référence annonce : N8D9-65P-B9E Date de réalisation du diagnostic : 26/02/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 145 Charges prévisionnelles annuelles : 1671 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 580 € et 820 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Manosque
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04100
Coordonnées : 43.831370, 5.836911
Total : 102 580€
Prix d'acquisition : 81 000€
Travaux : 15 100€
Valeur du bien : 96 100€
Frais de notaire : 6 480€
Coût estimé : 6 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 51m²
Loyer prédit : 13.67€/m²/mois
Fourchette : 10.15€ - 18.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 697€/mois
Loyer annuel estimé : 8365€/an
Fourchette totale : 517€ - 939€/mois
Fourchette annuelle : 6210€ - 11269€/an
Rentabilité brute :8.15%
Fourchette de rentabilité :6.05% - 10.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :102 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :506,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :29,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 536,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 508,47€
Coût de l'assurance :8 975,75€
Taxe foncière : 836,53€/an
Soit par mois : 69,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 139,25€/mois
Soit par an : 1 671,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 697,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 745,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-48,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des placards de cuisine et électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec placards usés et électroménager obsolète
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement des fixtures vieillissantes et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec éléments vieillissants nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 100 €(296 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 750€/m² = 6000€ (incluant meubles et électroménager), Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation partielle salle de bain: 5 m² × 800€/m² = 4000€ (incluant fixtures et mise aux normes), Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant peinture et main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant peinture et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Manosque. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 697 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 365 €/an
Calcul : 697 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 423 €/an
Base de calcul : Emprunt de 102 580 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 359 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 837 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 671 €/an
Calcul : 139 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 390 €
Revenus locatifs : +8 365 €
Charges déductibles : -21 390 €
Résultat foncier Année 1 : -13 024 €(Déficit de 13 024 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 2 324 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 290 €/an
Revenus locatifs : +8 365 €
Charges déductibles : -6 290 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 076 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 2324.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 81 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 650 €(65% de 81 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 915 €/an
Calcul : 52 650 € × 3,636% = 1 915 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 365 €21 393 €3 426 €-13 028 €10 700 €2 328 €2 328 €
28 533 €6 202 €3 335 €2 331 €---
38 703 €6 107 €3 241 €2 596 €---
48 877 €6 010 €3 143 €2 868 €---
59 055 €5 909 €3 042 €3 146 €---
69 236 €5 804 €2 938 €3 432 €---
79 421 €5 696 €2 830 €3 724 €---
89 609 €5 585 €2 718 €4 024 €---
99 801 €5 469 €2 603 €4 332 €---
109 997 €5 350 €2 483 €4 648 €---
1110 197 €5 226 €2 359 €4 971 €---
1210 401 €5 098 €2 232 €5 303 €---
1310 609 €4 966 €2 099 €5 643 €---
1410 821 €4 829 €1 963 €5 992 €---
1511 038 €4 688 €1 821 €6 350 €---
1611 259 €4 541 €1 675 €6 717 €---
1711 484 €4 390 €1 523 €7 094 €---
1811 713 €4 234 €1 367 €7 480 €---
1911 948 €4 072 €1 205 €7 876 €---
2012 187 €3 904 €1 038 €8 283 €---
2112 430 €3 731 €864 €8 700 €---
2212 679 €3 552 €685 €9 127 €---
2312 933 €3 366 €500 €9 566 €---
2413 191 €3 175 €308 €10 017 €---
2513 455 €2 976 €110 €10 479 €---
TOTAL267 944 €136 273 €49 508 €131 671 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 131 671 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 365 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 757 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 757 €-3 210 €+4 967 €
2+1 757 €+1 €+1 756 €
3+1 757 €+779 €+978 €
4+1 757 €+860 €+897 €
5+1 757 €+944 €+813 €
6+1 757 €+1 029 €+728 €
7+1 757 €+1 117 €+640 €
8+1 757 €+1 207 €+550 €
9+1 757 €+1 300 €+457 €
10+1 757 €+1 394 €+363 €
11+1 757 €+1 491 €+266 €
12+1 757 €+1 591 €+166 €
13+1 757 €+1 693 €+64 €
14+1 757 €+1 798 €-41 €
15+1 757 €+1 905 €-148 €
16+1 757 €+2 015 €-258 €
17+1 757 €+2 128 €-371 €
18+1 757 €+2 244 €-487 €
19+1 757 €+2 363 €-606 €
20+1 757 €+2 485 €-728 €
21+1 757 €+2 610 €-853 €
22+1 757 €+2 738 €-981 €
23+1 757 €+2 870 €-1 113 €
24+1 757 €+3 005 €-1 248 €
25+1 757 €+3 144 €-1 387 €
Total+43 925 €+39 501 €+4 424 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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