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Appartement 2 pièces 55 m²

Bien expiré
VillePérigueux (24)
Surface55m²
Coût Total110 180€
Loyer Annuel7 921€
Rentabilité7.19%
Cashflow/mois-121€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 81 500 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 1 481,82 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement loué, à vendre, Idéal Investisseur

Dans le cœur de ville, rue piétonne, appartement T2 actuellement loué depuis 2022 (à une dame retraitée) pour 452 € cc. Entrée, séjour, cuisine séparée, grande chambre avec dressing et salle d'eau, WC avec buanderie. Chauffage électrique, huisseries bois double vitrage, très bon état et très bien entretenu. Copropriété saine, gérée par un syndic professionnel, accès aux commerces et au marché à 50 mètres. Tf : 1448 €, copro : 1095 €/an Référence agence : 10439 Référence annonce : ET6P-LX0-T87 Date de réalisation du diagnostic : 13/01/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 20 Charges prévisionnelles annuelles : 1095 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 043 € et 1 411 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Périgueux
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24000
Coordonnées : 45.187923, 0.712317
Total : 110 180€
Prix d'acquisition : 81 500€
Travaux : 22 160€
Valeur du bien : 103 660€
Frais de notaire : 6 520€
Coût estimé : 6 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 12.00€/m²/mois
Fourchette : 9.65€ - 14.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 660€/mois
Loyer annuel estimé : 7921€/an
Fourchette totale : 531€ - 821€/mois
Fourchette annuelle : 6370€ - 9850€/an
Rentabilité brute :7.19%
Fourchette de rentabilité :5.78% - 8.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :537,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :31,22€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 568,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 072,17€
Coût de l'assurance :9 365,30€
Taxe foncière : 1 448,00€/an
Soit par mois : 120,67€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 91,25€/mois
Soit par an : 1 095,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 660,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 780,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-120,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par un système plus performant, comme une pompe à chaleur air/air.
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique requise.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris le remplacement des appareils électroménagers obsolètes.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais éléments datés.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des fixtures de salle de bain, carrelage et mise à jour de la plomberie.
Quantité: salle de bain complète (4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant une rénovation.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - légère amélioration esthétique nécessaire.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 160 €(403 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7200€ = 7200€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² × 1000€/m² = 4000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture chambre: 12 m² × 80€/m² = 960€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Périgueux (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 7 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 660 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 921 €/an
Calcul : 660 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 545 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 180 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 375 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 448 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 095 €/an
Calcul : 91 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 623 €
Revenus locatifs : +7 921 €
Charges déductibles : -28 623 €
Résultat foncier Année 1 : -20 702 €(Déficit de 20 702 €)
Imputable sur revenu global : 20 702 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 463 €/an
Revenus locatifs : +7 921 €
Charges déductibles : -6 463 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 458 €/an
Prix d'achat du bien : 81 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 975 €(65% de 81 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 926 €/an
Calcul : 52 975 € × 3,636% = 1 926 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 921 €28 626 €3 549 €-20 706 €20 706 €--
28 079 €6 370 €3 453 €1 709 €---
38 241 €6 271 €3 354 €1 970 €---
48 406 €6 169 €3 251 €2 237 €---
58 574 €6 063 €3 145 €2 511 €---
68 745 €5 953 €3 036 €2 792 €---
78 920 €5 841 €2 923 €3 080 €---
89 099 €5 724 €2 806 €3 375 €---
99 281 €5 603 €2 686 €3 677 €---
109 466 €5 479 €2 561 €3 987 €---
119 655 €5 350 €2 432 €4 306 €---
129 849 €5 217 €2 299 €4 632 €---
1310 046 €5 080 €2 162 €4 966 €---
1410 246 €4 938 €2 020 €5 309 €---
1510 451 €4 791 €1 874 €5 660 €---
1610 660 €4 640 €1 722 €6 021 €---
1710 874 €4 483 €1 566 €6 390 €---
1811 091 €4 322 €1 404 €6 769 €---
1911 313 €4 155 €1 237 €7 158 €---
2011 539 €3 982 €1 065 €7 557 €---
2111 770 €3 804 €886 €7 966 €---
2212 005 €3 620 €702 €8 386 €---
2312 245 €3 430 €512 €8 816 €---
2412 490 €3 233 €315 €9 257 €---
2512 740 €3 030 €112 €9 710 €---
TOTAL253 707 €146 172 €51 072 €107 534 €20 706 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 212 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 107 534 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 921 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 663 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 663 €-6 212 €+7 875 €
2+1 663 €+513 €+1 150 €
3+1 663 €+591 €+1 072 €
4+1 663 €+671 €+992 €
5+1 663 €+753 €+910 €
6+1 663 €+838 €+825 €
7+1 663 €+924 €+739 €
8+1 663 €+1 012 €+651 €
9+1 663 €+1 103 €+560 €
10+1 663 €+1 196 €+467 €
11+1 663 €+1 292 €+371 €
12+1 663 €+1 389 €+274 €
13+1 663 €+1 490 €+173 €
14+1 663 €+1 593 €+70 €
15+1 663 €+1 698 €-35 €
16+1 663 €+1 806 €-143 €
17+1 663 €+1 917 €-254 €
18+1 663 €+2 031 €-368 €
19+1 663 €+2 147 €-484 €
20+1 663 €+2 267 €-604 €
21+1 663 €+2 390 €-727 €
22+1 663 €+2 516 €-853 €
23+1 663 €+2 645 €-982 €
24+1 663 €+2 777 €-1 114 €
25+1 663 €+2 913 €-1 250 €
Total+41 575 €+32 260 €+9 315 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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