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Immeuble 6 pièces 124 m²

Bien expiré
VilleSouterraine (23)
Surface124m²
Coût Total164 280€
Loyer Annuel12 983€
Rentabilité7.90%
Cashflow/mois+111€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 103 500 €
Surface : 124 m²
Prix au m² : 834,68 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble de rapport

Proche Lycée et commerces du centre-ville, situation idéale pour cet immeuble à usage locatif composé de 4 appartements : un T2 au rdc de 45 m2 avec petite cour, un T2 au 1er étage de 48 m2 et 2 studios de 15 et 17 m2 sous les combles. Chauffage électrique . Travaux à prévoir. Les appartements sont vacants. Référence agence : 8991 Référence annonce : 8U6E-WVK-J5K Date de réalisation du diagnostic : 31/05/2023 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 760 € et 5 130 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Souterraine
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23300
Coordonnées : 46.246315, 1.494329
Total : 164 280€
Prix d'acquisition : 103 500€
Travaux : 52 500€
Valeur du bien : 156 000€
Frais de notaire : 8 280€
Coût estimé : 8 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 124m²
Loyer prédit : 8.73€/m²/mois
Fourchette : 6.81€ - 11.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1082€/mois
Loyer annuel estimé : 12983€/an
Fourchette totale : 844€ - 1387€/mois
Fourchette annuelle : 10127€ - 16645€/an
Rentabilité brute :7.90%
Fourchette de rentabilité :6.16% - 10.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :430,83 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :53 423 €
Prix d'achat :103 500 €
Décote à l'achat :+50 077€ (+93.7%)
Marge achat-revente :-110 857€ (-207.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :814,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :47,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 862,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 074,87€
Coût de l'assurance :14 374,50€
Taxe foncière : 1 298,34€/an
Soit par mois : 108,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 081,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 970,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :111,32€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 124 m²
Raison: DPE G - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation de chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 4 appartements
Raison: DPE G - Immeuble - Amélioration significative de la consommation d'énergie
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage et réfection plomberie
Quantité: 1 salle de bain (estimation pour 4 appartements)
Raison: État 3/5 assumé - nécessitant une mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres
Quantité: 4 chambres (estimation pour 4 appartements)
Raison: État 3/5 assumé - nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine (placards, électroménager) et peinture
Quantité: 2 cuisines (estimation pour 2 T2)
Raison: État 3/5 visible - nécessitant une mise à jour
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (estimation pour 2 T2)
Raison: État 3/5 visible - nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 500 €(423 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 500€ = 10 500€, Main d'œuvre: 1 500€
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9 600€, Main d'œuvre: 1 200€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3 500€ = 3 500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6 000€ = 6 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Chambres:8 200€
    Parquet flottant: 4 chambres × 1 200€ = 4 800€, Peinture murs et plafonds: 4 chambres × 600€ = 2 400€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 2 cuisines × 3 000€ = 6 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 1 salon × 1 500€ = 1 500€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Souterraine (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 26 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 082 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 983 €/an
Calcul : 1 082 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 531 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 280 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 575 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 298 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 904 €
Revenus locatifs : +12 983 €
Charges déductibles : -59 904 €
Résultat foncier Année 1 : -46 921 €(Déficit de 46 921 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 521 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 404 €/an
Revenus locatifs : +12 983 €
Charges déductibles : -7 404 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 579 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25520.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 103 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 67 275 €(65% de 103 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 446 €/an
Calcul : 67 275 € × 3,636% = 2 446 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 983 €59 909 €5 536 €-46 926 €21 400 €25 526 €25 526 €
213 243 €7 263 €5 389 €5 980 €--19 546 €
313 508 €7 111 €5 237 €6 397 €--13 149 €
413 778 €6 954 €5 080 €6 824 €--6 324 €
514 054 €6 791 €4 918 €7 263 €---
614 335 €6 623 €4 749 €7 712 €---
714 621 €6 449 €4 575 €8 173 €---
814 914 €6 269 €4 395 €8 645 €---
915 212 €6 082 €4 209 €9 130 €---
1015 516 €5 890 €4 016 €9 627 €---
1115 827 €5 690 €3 817 €10 136 €---
1216 143 €5 484 €3 610 €10 659 €---
1316 466 €5 270 €3 397 €11 196 €---
1416 795 €5 049 €3 176 €11 746 €---
1517 131 €4 821 €2 948 €12 310 €---
1617 474 €4 584 €2 711 €12 890 €---
1717 823 €4 340 €2 466 €13 484 €---
1818 180 €4 087 €2 213 €14 093 €---
1918 543 €3 825 €1 951 €14 719 €---
2018 914 €3 554 €1 680 €15 361 €---
2119 293 €3 273 €1 400 €16 019 €---
2219 678 €2 983 €1 110 €16 695 €---
2320 072 €2 683 €810 €17 389 €---
2420 473 €2 373 €499 €18 101 €---
2520 883 €2 051 €178 €18 831 €---
TOTAL415 861 €179 408 €80 075 €236 454 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 236 454 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 983 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 727 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 727 €-6 420 €+9 147 €
2+2 727 €0 €+2 727 €
3+2 727 €0 €+2 727 €
4+2 727 €0 €+2 727 €
5+2 727 €+282 €+2 445 €
6+2 727 €+2 314 €+413 €
7+2 727 €+2 452 €+275 €
8+2 727 €+2 594 €+133 €
9+2 727 €+2 739 €-12 €
10+2 727 €+2 888 €-161 €
11+2 727 €+3 041 €-314 €
12+2 727 €+3 198 €-471 €
13+2 727 €+3 359 €-632 €
14+2 727 €+3 524 €-797 €
15+2 727 €+3 693 €-966 €
16+2 727 €+3 867 €-1 140 €
17+2 727 €+4 045 €-1 318 €
18+2 727 €+4 228 €-1 501 €
19+2 727 €+4 416 €-1 689 €
20+2 727 €+4 608 €-1 881 €
21+2 727 €+4 806 €-2 079 €
22+2 727 €+5 009 €-2 282 €
23+2 727 €+5 217 €-2 490 €
24+2 727 €+5 430 €-2 703 €
25+2 727 €+5 649 €-2 922 €
Total+68 175 €+70 936 €+-2 761 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
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