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Appartement 3 pièces 87 m²

VilleMâcon (71)
Surface87m²
Coût Total179 420€
Loyer Annuel10 313€
Rentabilité5.75%
Cashflow/mois-374€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 1 482,76 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 87 m²

À découvrir ! Appartement 87 m² avec balcon, garage et cave Au sein d'un lot en cours de division, découvrez cet appartement de 87 m² offrant de beaux volumes. Il comprend un vaste séjour, deux chambres, une cuisine et une salle de bains. Profitez également d'un balcon exposé Est, ainsi que d'un garage et d'une cave. Un bien à fort potentiel, idéal pour un projet de résidence principale ou d'investissement. Charges annuelles loi ALUR 2627 € (chauffage et eau chaude inclus).

*Honoraires charge vendeur

Surface : 87 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 115 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 24/07/2026

Consommation énergie primaire : 187 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 250 € et 1 740 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Mâcon
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71000
Coordonnées : 46.312164, 4.822188
Total : 179 420€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 40 100€
Valeur du bien : 169 100€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 9.88€/m²/mois
Fourchette : 7.64€ - 12.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 859€/mois
Loyer annuel estimé : 10313€/an
Fourchette totale : 665€ - 1111€/mois
Fourchette annuelle : 7980€ - 13329€/an
Rentabilité brute :5.75%
Fourchette de rentabilité :4.45% - 7.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 944,44 €/m²
Basé sur :221 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :169 166 €
Prix d'achat :129 000 €
Décote à l'achat :-40 166€ (-23.7%)
Marge achat-revente :-10 254€ (-6.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :179 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :883,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :44,86€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 928,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 734,94€
Coût de l'assurance :13 456,50€
Taxe foncière : 1 031,35€/an
Soit par mois : 85,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 218,92€/mois
Soit par an : 2 627,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 859,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 233,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-374,11€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage actuel obsolète
Quantité: 1 système pour 87 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine (placards, électroménager) si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 100 €(461 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 87 m² × 130€/m² = 11310€, Main d'œuvre: 190€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:9 500€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain = 8000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:1 600€
    Peinture murs et plafonds 32 m²: 25€/m² × 32 = 800€, Main d'œuvre: 800€
  • Salon:1 500€
    Peinture murs et plafonds 25 m²: 25€/m² × 25 = 625€, Main d'œuvre: 875€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mâcon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 859 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 313 €/an
Calcul : 859 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 934 €/an
Base de calcul : Emprunt de 179 420 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 538 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 031 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 627 €/an
Calcul : 219 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 230 €
Revenus locatifs : +10 313 €
Charges déductibles : -50 230 €
Résultat foncier Année 1 : -39 917 €(Déficit de 39 917 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 517 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 130 €/an
Revenus locatifs : +10 313 €
Charges déductibles : -10 130 €
Résultat foncier Années 2+ : 183 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18516.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 313 €50 236 €5 939 €-39 922 €21 400 €18 522 €18 522 €
210 520 €9 977 €5 781 €543 €--17 980 €
310 730 €9 813 €5 616 €917 €--17 063 €
410 945 €9 643 €5 447 €1 301 €--15 761 €
511 164 €9 468 €5 271 €1 696 €--14 065 €
611 387 €9 286 €5 090 €2 101 €--11 965 €
711 615 €9 099 €4 902 €2 516 €--9 449 €
811 847 €8 905 €4 708 €2 942 €--6 506 €
912 084 €8 704 €4 507 €3 380 €--3 126 €
1012 326 €8 496 €4 300 €3 829 €---
1112 572 €8 282 €4 085 €4 290 €---
1212 824 €8 060 €3 863 €4 763 €---
1313 080 €7 831 €3 634 €5 249 €---
1413 342 €7 593 €3 397 €5 748 €---
1513 608 €7 348 €3 152 €6 260 €---
1613 881 €7 095 €2 898 €6 786 €---
1714 158 €6 832 €2 636 €7 326 €---
1814 441 €6 561 €2 365 €7 880 €---
1914 730 €6 281 €2 084 €8 449 €---
2015 025 €5 991 €1 794 €9 034 €---
2115 325 €5 691 €1 495 €9 634 €---
2215 632 €5 381 €1 185 €10 251 €---
2315 944 €5 061 €864 €10 884 €---
2416 263 €4 729 €533 €11 534 €---
2516 589 €4 387 €190 €12 202 €---
TOTAL330 344 €230 750 €85 735 €99 594 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 99 594 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 313 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 166 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 166 €-6 420 €+8 586 €
2+2 166 €0 €+2 166 €
3+2 166 €0 €+2 166 €
4+2 166 €0 €+2 166 €
5+2 166 €0 €+2 166 €
6+2 166 €0 €+2 166 €
7+2 166 €0 €+2 166 €
8+2 166 €0 €+2 166 €
9+2 166 €0 €+2 166 €
10+2 166 €+211 €+1 955 €
11+2 166 €+1 287 €+879 €
12+2 166 €+1 429 €+737 €
13+2 166 €+1 575 €+591 €
14+2 166 €+1 724 €+442 €
15+2 166 €+1 878 €+288 €
16+2 166 €+2 036 €+130 €
17+2 166 €+2 198 €-32 €
18+2 166 €+2 364 €-198 €
19+2 166 €+2 535 €-369 €
20+2 166 €+2 710 €-544 €
21+2 166 €+2 890 €-724 €
22+2 166 €+3 075 €-909 €
23+2 166 €+3 265 €-1 099 €
24+2 166 €+3 460 €-1 294 €
25+2 166 €+3 661 €-1 495 €
Total+54 150 €+29 878 €+24 272 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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