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Maison Bierne Les Villages 6 pièce(s) 106 m2

VilleBierné (53)
Surface106m²
Coût Total151 949€
Loyer Annuel8 259€
Rentabilité5.44%
Cashflow/mois-173€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 990 €
Surface : 106 m²
Prix au m² : 848,96 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Jardin

BIERNE LES VILLAGE venez découvrir cette maison à rénover avec garage, cave, puits et terrain clos . Maison de type 6 avec au rez de chaussée cuisine semi ouverte sur la salle à manger, salon, toilettes. A l'étage vous retrouvez un palier avec placard qui dessert 2 chambres traversantes, un bureau, une salle de jeux, salle d'eau, toilettes. Dernier niveau un grenier total. Au rez de jardin une chaufferie buanderie, cave avec grenier total, garage sur une cour fermée, Pour les amoureux de la nature et de la tranquillité un terrain clos avec puits arbres fruitiers et potager. Pour ceux qui souhaite rénover cette maison est pour vous. Contactez Malika LENAIN 06.78.16.84.45 pour une visite (7.68 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/291916.pdf

Ville : Bierné
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53290
Coordonnées : 47.775511, -0.595137
Total : 151 949€
Prix d'acquisition : 89 990€
Travaux : 54 760€
Valeur du bien : 144 750€
Frais de notaire : 7 199€
Coût estimé : 7 199€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 106m²
Loyer prédit : 6.49€/m²/mois
Fourchette : 5.32€ - 7.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 688€/mois
Loyer annuel estimé : 8259€/an
Fourchette totale : 564€ - 841€/mois
Fourchette annuelle : 6763€ - 10087€/an
Rentabilité brute :5.44%
Fourchette de rentabilité :4.45% - 6.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 234,57 €/m²
Basé sur :51 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :130 864 €
Prix d'achat :89 990 €
Décote à l'achat :-40 874€ (-31.2%)
Marge achat-revente :-21 085€ (-16.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 949€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :748,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :44,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 792,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 608,06€
Coût de l'assurance :13 295,54€
Taxe foncière : 825,94€/an
Soit par mois : 68,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 688,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 861,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-173,39€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 106 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 106 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments et peinture
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec peinture, revêtement de sol et mise aux normes électricité
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour confort et sécurité
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des 2 chambres avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes électricité
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour confort et sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE G - Maison - Normes électriques à respecter
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise aux normes de la plomberie générale
Quantité: 1 maison
Raison: DPE G - Maison - Assurer le bon fonctionnement des évacuations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 760 €(517 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 360€
    Isolation toiture/combles: 106 m² × 60€/m² = 6360€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation complète:4 000€
    Rénovation salon: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation complète:4 800€
    Rénovation 2 chambres: 30 m² × 160€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité - Mise aux normes:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie - Vérification et mise aux normes:1 500€
    Mise aux normes plomberie générale: 1 maison × 1500€ = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bierné (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 260€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 688 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 259 €/an
Calcul : 688 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 025 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 949 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 532 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 826 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 143 €
Revenus locatifs : +8 259 €
Charges déductibles : -61 143 €
Résultat foncier Année 1 : -52 883 €(Déficit de 52 883 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 483 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 383 €/an
Revenus locatifs : +8 259 €
Charges déductibles : -6 383 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 877 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31483.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 494 €(65% de 89 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 494 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 259 €61 148 €5 030 €-52 888 €21 400 €31 488 €31 488 €
28 425 €6 253 €4 896 €2 171 €--29 317 €
38 593 €6 114 €4 756 €2 479 €--26 838 €
48 765 €5 970 €4 613 €2 794 €--24 044 €
58 940 €5 822 €4 464 €3 118 €--20 925 €
69 119 €5 668 €4 310 €3 451 €--17 474 €
79 301 €5 509 €4 151 €3 792 €--13 682 €
89 487 €5 345 €3 987 €4 143 €--9 540 €
99 677 €5 175 €3 817 €4 502 €--5 037 €
109 871 €4 999 €3 641 €4 872 €--166 €
1110 068 €4 818 €3 460 €5 251 €---
1210 270 €4 630 €3 272 €5 640 €---
1310 475 €4 435 €3 078 €6 040 €---
1410 684 €4 235 €2 877 €6 450 €---
1510 898 €4 027 €2 669 €6 871 €---
1611 116 €3 812 €2 454 €7 304 €---
1711 338 €3 590 €2 232 €7 748 €---
1811 565 €3 360 €2 003 €8 205 €---
1911 796 €3 123 €1 765 €8 674 €---
2012 032 €2 877 €1 520 €9 155 €---
2112 273 €2 624 €1 266 €9 650 €---
2212 518 €2 361 €1 003 €10 158 €---
2312 769 €2 090 €732 €10 679 €---
2413 024 €1 809 €451 €11 215 €---
2513 285 €1 519 €161 €11 766 €---
TOTAL264 551 €161 312 €72 608 €103 239 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 103 239 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 259 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 734 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 734 €-6 420 €+8 154 €
2+1 734 €0 €+1 734 €
3+1 734 €0 €+1 734 €
4+1 734 €0 €+1 734 €
5+1 734 €0 €+1 734 €
6+1 734 €0 €+1 734 €
7+1 734 €0 €+1 734 €
8+1 734 €0 €+1 734 €
9+1 734 €0 €+1 734 €
10+1 734 €0 €+1 734 €
11+1 734 €+1 525 €+209 €
12+1 734 €+1 692 €+42 €
13+1 734 €+1 812 €-78 €
14+1 734 €+1 935 €-201 €
15+1 734 €+2 061 €-327 €
16+1 734 €+2 191 €-457 €
17+1 734 €+2 325 €-591 €
18+1 734 €+2 461 €-727 €
19+1 734 €+2 602 €-868 €
20+1 734 €+2 747 €-1 013 €
21+1 734 €+2 895 €-1 161 €
22+1 734 €+3 047 €-1 313 €
23+1 734 €+3 204 €-1 470 €
24+1 734 €+3 365 €-1 631 €
25+1 734 €+3 530 €-1 796 €
Total+43 350 €+30 972 €+12 378 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 38 jours
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