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Duplex à vendre

VilleGraulhet (81)
Surface72
Coût Total101 180
Loyer Annuel6 776
Rentabilité6.70%
Cashflow/mois-218
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 91 500 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 1 270,83 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Kitchenette, Cuisine équipée, Cave, Revêtement du sol: Parquet, Salon (total 23 m²), 2 chambres, Entrée séparée, Balcon, calme, Sans vis-à-vis

Graulhet - Appartement situé à proximité immédiate du centre-ville, ce T3 d'environ 72 m² offre un agencement fonctionnel et agréable. Il comprend une entrée, un séjour/salon lumineux avec accès à un balcon couvert, une cuisine indépendante, deux belles chambres, une salle de bains, un WC séparé ainsi qu'une buanderie. Il y a également une cave privée etun stationnement libre et facile. L'appartement bénéficie de prestations confortables : double vitrage, volet roulant électrique, interphone, chauffage collectif au gaz de ville, une climatisation réversible dans le séjour et raccordement au tout-à-l'égout. À deux pas des commodités de la ville de GRAULHET (commerces, écoles, bus) sans ascenseur au troisième étage. Bien idéal pour un investissement locatif.

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 68 Charges prévisionnelles : 190 €/mois comprenant : l'eau, l'entretien des parties communes, le chauffage au gaz de ville, les ordures ménagères, l'assurance de l'immeuble.

Honoraires charges vendeur

Contacter l'agence de Graulhet Angélique TARDIF, agent commercial pour le compte d'ACCIMMO, enregistré au RSAC de CASTRES N°434475612 ACCIMMO, le spécialiste de l'immobilier TARN et EST Toulousain avec nos agences, vous propose un large choix de biens sur le secteur TARN de Lavaur, Castres, Graulhet, Puylaurens, Saint-Paul Cap de Joux, Verfeil, Réalmont, Vénès, Laboutarié, Lautrec, Gaillac, Albi, Saint-Sulpice, Parisot, Briatexte, ainsi que toutes les communes environnantes.

Ville : Graulhet
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81300
Coordonnées : 43.768042, 1.996347
Total : 101 180
Prix d'acquisition : 91 500
Travaux : 2 360
Valeur du bien : 93 860
Frais de notaire : 7 320
Coût estimé : 7 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72
Loyer prédit : 7.84€/m²/mois
Fourchette : 6.47€ - 9.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 565€/mois
Loyer annuel estimé : 6776€/an
Fourchette totale : 466€ - 684€/mois
Fourchette annuelle : 5592€ - 8211€/an
Rentabilité brute :6.70%
Fourchette de rentabilité :5.53% - 8.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 230,77 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :88 615
Prix d'achat :91 500
Décote à l'achat :+2 885 (+3.3%)
Marge achat-revente :-12 565€ (-14.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :101 180
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :506,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :29,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 536,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 779,28
Coût de l'assurance :8 853,25
Taxe foncière : 677,61€/an
Soit par mois : 56,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 190,00€/mois
Soit par an : 2 280,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 564,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 782,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-217,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, le chauffage collectif au gaz de ville est conforme.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Chauffage collectif en bon état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond de la cuisine pour un aspect frais.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et du plafond, changement de robinetterie si nécessaire.
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :2 360(33 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0
    Aucune action nécessaire, le chauffage collectif au gaz de ville est conforme.
  • Cuisine - Peinture:400
    Peinture murs et plafond: 10 m² × 40€/m² = 400€
  • Salle de bain - Peinture:0
    Aucune action nécessaire, peinture à prévoir mais pas de quantité spécifiée.
  • Chambres - Peinture:960
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Les prix sont adaptés pour la région de Graulhet. Les coûts de peinture incluent la main d'œuvre. Les travaux de chauffage ne nécessitent pas d'intervention.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 565 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 776 €/an
Calcul : 565 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 497 €/an
Base de calcul : Emprunt de 101 180 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 354 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 678 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 280 €/an
Calcul : 190 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 2 360
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 169
Revenus locatifs : +6 776
Charges déductibles : -9 169
Résultat foncier Année 1 : -2 393(Déficit de 2 393 €)
Imputable sur revenu global : 2 393
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 809 €/an
Revenus locatifs : +6 776
Charges déductibles : -6 809
Résultat foncier Années 2+ : -33 €/an(Déficit de 33 €)
Prix d'achat du bien : 91 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 475(65% de 91 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 163 €/an
Calcul : 59 475 € × 3,636% = 2 163
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 7769 1723 500-2 3962 396 €--
26 9126 7203 409191---
37 0506 6253 314425---
47 1916 5273 215664---
57 3356 4253 113910---
67 4816 3203 0081 162---
77 6316 2102 8991 421---
87 7846 0972 7861 686---
97 9395 9802 6691 959---
108 0985 8592 5472 239---
118 2605 7332 4222 527---
128 4255 6032 2922 822---
138 5945 4692 1573 125---
148 7665 3292 0173 436---
158 9415 1851 8733 756---
169 1205 0351 7234 085---
179 3024 8801 5694 422---
189 4884 7201 4084 768---
199 6784 5541 2425 124---
209 8714 3821 0705 490---
2110 0694 2048925 865---
2210 2704 0197076 251---
2310 4763 8285166 648---
2410 6853 6303197 055---
2510 8993 4251147 473---
TOTAL217 040135 93350 77981 1072 396Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 719
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 81 107
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 776 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 423 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 423-719+2 142
2+1 423+57+1 366
3+1 423+127+1 296
4+1 423+199+1 224
5+1 423+273+1 150
6+1 423+349+1 074
7+1 423+426+997
8+1 423+506+917
9+1 423+588+835
10+1 423+672+751
11+1 423+758+665
12+1 423+847+576
13+1 423+938+485
14+1 423+1 031+392
15+1 423+1 127+296
16+1 423+1 225+198
17+1 423+1 327+96
18+1 423+1 430-7
19+1 423+1 537-114
20+1 423+1 647-224
21+1 423+1 760-337
22+1 423+1 875-452
23+1 423+1 994-571
24+1 423+2 116-693
25+1 423+2 242-819
Total+35 575+24 332+11 243
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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