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Maison à vendre

VilleVentenac-Cabardès (11)
Surface45m²
Coût Total86 762€
Loyer Annuel4 209€
Rentabilité4.85%
Cashflow/mois-131€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 44 900 €
Surface : 45 m²
Prix au m² : 997,78 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine ouverte, Cave, 2 chambres, Exposition nord

Située dans un village proche de Carcassonne, venez découvrir cette maison. Elle se compose en rez de chaussée du salon et de la cuisine. Au premier étage vous retrouvez une chambre climatisée, salle d'eau et WC, puis une seconde chambre au deuxième étage. Idéal premier achat ou investissement locatif.

"Chers confrères, nous partageons tous nos biens, vous avez un client ? Nous avons l'Adresse ! Contactez-nous !" Thomas GUIRAUD (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Ville : Ventenac-Cabardès
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11610
Coordonnées : 43.266109, 2.281236
Total : 86 762€
Prix d'acquisition : 44 900€
Travaux : 38 270€
Valeur du bien : 83 170€
Frais de notaire : 3 592€
Coût estimé : 3 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45m²
Loyer prédit : 7.79€/m²/mois
Fourchette : 5.90€ - 10.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 351€/mois
Loyer annuel estimé : 4209€/an
Fourchette totale : 265€ - 464€/mois
Fourchette annuelle : 3184€ - 5563€/an
Rentabilité brute :4.85%
Fourchette de rentabilité :3.67% - 6.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 467,15 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :66 022 €
Prix d'achat :44 900 €
Décote à l'achat :-21 122€ (-32.0%)
Marge achat-revente :-20 740€ (-31.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :86 762€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :425,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :21,69€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 446,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 768,14€
Coût de l'assurance :6 507,15€
Taxe foncière : 420,90€/an
Soit par mois : 35,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 350,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 481,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-131,12€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 45 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 45 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine vétustes et carrelage usé
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: salle de bain (environ 3.75 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais à rafraîchir
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans le salon
Quantité: salon (environ 10.5 m²)
Raison: État 2/5 visible - sol en mauvais état nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 10.5 m²)
Raison: État 2/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 270 €(850 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:2 700€
    Isolation combles: 45 m² × 60€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1500€ = 7500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation partielle salle de bain: 3.75 m² × 800€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Revêtement sol chambres: 20 m² × 120€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds chambres: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:840€
    Revêtement sol salon: 10.5 m² × 80€/m² = 840€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:630€
    Peinture murs et plafonds salon: 10.5 m² × 60€/m² = 630€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ventenac-Cabardès (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 351 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 209 €/an
Calcul : 351 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 826 €/an
Base de calcul : Emprunt de 86 762 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 260 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 421 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 270 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 777 €
Revenus locatifs : +4 209 €
Charges déductibles : -41 777 €
Résultat foncier Année 1 : -37 568 €(Déficit de 37 568 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 168 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 507 €/an
Revenus locatifs : +4 209 €
Charges déductibles : -3 507 €
Résultat foncier Années 2+ : 702 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16168.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 44 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 185 €(65% de 44 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 061 €/an
Calcul : 29 185 € × 3,636% = 1 061 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 209 €41 780 €2 829 €-37 571 €21 400 €16 171 €16 171 €
24 293 €3 434 €2 753 €859 €--15 312 €
34 379 €3 355 €2 674 €1 024 €--14 288 €
44 467 €3 274 €2 593 €1 193 €--13 096 €
54 556 €3 190 €2 509 €1 366 €--11 730 €
64 647 €3 103 €2 422 €1 544 €--10 186 €
74 740 €3 013 €2 332 €1 727 €--8 460 €
84 835 €2 921 €2 239 €1 914 €--6 545 €
94 931 €2 825 €2 144 €2 107 €--4 439 €
105 030 €2 726 €2 044 €2 304 €--2 134 €
115 131 €2 623 €1 942 €2 507 €---
125 233 €2 517 €1 836 €2 716 €---
135 338 €2 408 €1 727 €2 930 €---
145 445 €2 295 €1 614 €3 150 €---
155 554 €2 178 €1 497 €3 376 €---
165 665 €2 057 €1 376 €3 607 €---
175 778 €1 933 €1 251 €3 845 €---
185 894 €1 804 €1 122 €4 090 €---
196 011 €1 670 €989 €4 341 €---
206 132 €1 532 €851 €4 599 €---
216 254 €1 390 €709 €4 864 €---
226 379 €1 243 €562 €5 136 €---
236 507 €1 091 €410 €5 416 €---
246 637 €934 €252 €5 703 €---
256 770 €771 €90 €5 999 €---
TOTAL134 814 €96 068 €40 768 €38 746 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 38 746 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 209 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +884 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+884 €-6 420 €+7 304 €
2+884 €0 €+884 €
3+884 €0 €+884 €
4+884 €0 €+884 €
5+884 €0 €+884 €
6+884 €0 €+884 €
7+884 €0 €+884 €
8+884 €0 €+884 €
9+884 €0 €+884 €
10+884 €0 €+884 €
11+884 €+112 €+772 €
12+884 €+815 €+69 €
13+884 €+879 €+5 €
14+884 €+945 €-61 €
15+884 €+1 013 €-129 €
16+884 €+1 082 €-198 €
17+884 €+1 154 €-270 €
18+884 €+1 227 €-343 €
19+884 €+1 302 €-418 €
20+884 €+1 380 €-496 €
21+884 €+1 459 €-575 €
22+884 €+1 541 €-657 €
23+884 €+1 625 €-741 €
24+884 €+1 711 €-827 €
25+884 €+1 800 €-916 €
Total+22 100 €+11 624 €+10 476 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 30 jours
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