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Maison - 7 pièce(s) - 136 m²

Bien expiré
VilleGrand-Bourg (23)
Surface136m²
Coût Total129 800€
Loyer Annuel10 131€
Rentabilité7.80%
Cashflow/mois+79€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 136 m²
Prix au m² : 580,88 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Située à 15-20 min de Guéret et La Souterraine, et 1h de Limoges et Montluçon, cette maison mitoyenne d'un côté offre un cadre de vie paisible avec vue dégagée sur la campagne et un potentiel d'agrandissement.Au rez-de-chaussée (accès PMR) : cuisine fermée, salon, salle à manger, 3 chambres, salle d'eau, chaufferie/buanderie. L'étage propose un grenier partiellement aménagé avec 2 chambres, modulable selon vos besoins.Toiture isolée / Pompe à chaleur installée en 2022 / Jardin à l'arrière et cour privativeTravaux à prévoir : rafraîchissements, mise aux normes de l'assainissement et installation d'un compteur d'eau. Les panneaux solaires ne sont pas inclus dans la vente.Idéale pour un premier achat, un projet locatif ou une résidence secondaire, cette maison offre de belles possibilités.Contactez-moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite !Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.frPrix de vente : 79 000 €Honoraires charge vendeurContactez votre conseiller SAFTI : Julie MOLLER - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de GUÉRET sous le numéro 883 674 954

Surface terrain : 469 m².

Ville : Grand-Bourg
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23240
Coordonnées : 46.123290, 1.658930
Total : 129 800€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 44 480€
Valeur du bien : 123 480€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 136m²
Loyer prédit : 6.21€/m²/mois
Fourchette : 4.91€ - 7.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 844€/mois
Loyer annuel estimé : 10131€/an
Fourchette totale : 668€ - 1067€/mois
Fourchette annuelle : 8012€ - 12809€/an
Rentabilité brute :7.80%
Fourchette de rentabilité :6.17% - 9.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :642,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.39%
Assurance emprunteur :38,94€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 681,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 853,13€
Coût de l'assurance :11 682,00€
Taxe foncière : 1 013,07€/an
Soit par mois : 84,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 844,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 765,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :78,68€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à jour du système de chauffage si nécessaire, bien que la pompe à chaleur soit récente.
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Vérification de l'efficacité du système de chauffage installé en 2022
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Installation
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si le système actuel est obsolète.
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour de l'électroménager si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et réparation des murs abîmés.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en état moyen nécessitant des travaux
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle à manger avec peinture et réparation des murs.
Quantité: salle à manger (environ 15 m²)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - salle à manger nécessitant un rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle à manger avec peinture et réparation des murs.
Quantité: salle à manger (environ 18 m²)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - salle à manger nécessitant un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète des 5 chambres avec peinture, revêtement de sol et mise aux normes électriques.
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour toutes les chambres
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo et carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour la salle de bain
AssainissementOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'assainissement selon les réglementations en vigueur.
Quantité: 1 installation
Raison: Travaux à prévoir mentionnés dans l'annonce
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation compteur
Installation d'un nouveau compteur d'eau.
Quantité: 1 compteur
Raison: Travaux à prévoir mentionnés dans l'annonce

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 480 €(327 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 10500€ = 10500€
  • Eau chaude:3 500€
    Installation d'un chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€
  • Cuisine:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: 15 m² × 400€/m² = 6000€ (incluant peinture et électroménager)
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant peinture et réparations)
  • Salle à manger (1):900€
    Rafraîchissement salle à manger: 15 m² × 60€/m² = 900€ (incluant peinture et réparations)
  • Salle à manger (2):1 080€
    Rafraîchissement salle à manger: 18 m² × 60€/m² = 1080€ (incluant peinture et réparations)
  • Chambres:9 000€
    Rénovation complète des 5 chambres: 50 m² × 180€/m² = 9000€ (incluant peinture, revêtement de sol et électricité)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€
  • Assainissement:6 000€
    Mise aux normes de l'assainissement: 1 installation × 6000€ = 6000€
  • Plomberie:300€
    Installation d'un nouveau compteur d'eau: 1 compteur × 300€ = 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grand-Bourg (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 844 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 131 €/an
Calcul : 844 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 344 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 800 € à 3.39% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 467 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 013 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 305 €
Revenus locatifs : +10 131 €
Charges déductibles : -50 305 €
Résultat foncier Année 1 : -40 174 €(Déficit de 40 174 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 774 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 825 €/an
Revenus locatifs : +10 131 €
Charges déductibles : -5 825 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 306 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18773.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 131 €50 309 €4 348 €-40 178 €21 400 €18 778 €18 778 €
210 333 €5 713 €4 233 €4 620 €--14 158 €
310 540 €5 594 €4 113 €4 946 €--9 211 €
410 751 €5 470 €3 989 €5 281 €--3 930 €
510 966 €5 342 €3 861 €5 624 €---
611 185 €5 209 €3 729 €5 976 €---
711 409 €5 073 €3 592 €6 336 €---
811 637 €4 931 €3 451 €6 706 €---
911 870 €4 784 €3 304 €7 085 €---
1012 107 €4 633 €3 152 €7 474 €---
1112 349 €4 476 €2 996 €7 873 €---
1212 596 €4 314 €2 833 €8 282 €---
1312 848 €4 146 €2 666 €8 702 €---
1413 105 €3 972 €2 492 €9 133 €---
1513 367 €3 793 €2 313 €9 574 €---
1613 635 €3 607 €2 127 €10 027 €---
1713 907 €3 415 €1 935 €10 492 €---
1814 185 €3 216 €1 736 €10 969 €---
1914 469 €3 011 €1 530 €11 458 €---
2014 758 €2 798 €1 318 €11 960 €---
2115 054 €2 578 €1 098 €12 475 €---
2215 355 €2 351 €870 €13 004 €---
2315 662 €2 115 €635 €13 546 €---
2415 975 €1 872 €392 €14 103 €---
2516 295 €1 620 €140 €14 675 €---
TOTAL324 489 €144 342 €62 853 €180 147 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 180 147 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 131 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 127 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 127 €-6 420 €+8 547 €
2+2 127 €0 €+2 127 €
3+2 127 €0 €+2 127 €
4+2 127 €0 €+2 127 €
5+2 127 €+508 €+1 619 €
6+2 127 €+1 793 €+334 €
7+2 127 €+1 901 €+226 €
8+2 127 €+2 012 €+115 €
9+2 127 €+2 126 €+1 €
10+2 127 €+2 242 €-115 €
11+2 127 €+2 362 €-235 €
12+2 127 €+2 485 €-358 €
13+2 127 €+2 611 €-484 €
14+2 127 €+2 740 €-613 €
15+2 127 €+2 872 €-745 €
16+2 127 €+3 008 €-881 €
17+2 127 €+3 148 €-1 021 €
18+2 127 €+3 291 €-1 164 €
19+2 127 €+3 437 €-1 310 €
20+2 127 €+3 588 €-1 461 €
21+2 127 €+3 743 €-1 616 €
22+2 127 €+3 901 €-1 774 €
23+2 127 €+4 064 €-1 937 €
24+2 127 €+4 231 €-2 104 €
25+2 127 €+4 402 €-2 275 €
Total+53 175 €+54 044 €+-869 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 234 jours
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