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Achat appartement

Bien expiré
VilleSaint-Gaudens (31)
Surface71.05m²
Coût Total113 092€
Loyer Annuel6 802€
Rentabilité6.01%
Cashflow/mois-82€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 74 900 €
Surface : 71.05 m²
Prix au m² : 1 054,19 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Balcon, Surface de 71.05 m², Bâtiment de 4 étages, 3 Pièces, 2 Chambres, Au 2ème étage, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Chauffage individuel gaz, Salle de séjour, Calme

« Les Chênes Verts » – Résidence sécurisée avec ascenseur. Dans un cadre calme et verdoyant, découvrez ce bel appartement T3 traversant, lumineux et fonctionnel. Son vaste séjour et sa chambre ouvrant sur un balcon offrent une atmosphère chaleureuse, idéale pour profiter pleinement des beaux jours. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo.

Ville : Saint-Gaudens
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31800
Coordonnées : 43.107520, 0.720890
Total : 113 092€
Prix d'acquisition : 74 900€
Travaux : 32 200€
Valeur du bien : 107 100€
Frais de notaire : 5 992€
Coût estimé : 5 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71.05m²
Loyer prédit : 7.98€/m²/mois
Fourchette : 6.64€ - 9.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 567€/mois
Loyer annuel estimé : 6802€/an
Fourchette totale : 472€ - 681€/mois
Fourchette annuelle : 5664€ - 8170€/an
Rentabilité brute :6.01%
Fourchette de rentabilité :5.01% - 7.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :113 092€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :558,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :32,99€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 591,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 581,90€
Coût de l'assurance :9 895,55€
Taxe foncière : 680,24€/an
Soit par mois : 56,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 566,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 648,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-81,72€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 1280 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 71.05 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec des éléments modernes et fonctionnels
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, besoin de rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) et peinture pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, éclairage) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 200 €(453 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500€
    Chaudière à condensation: 4000€ + Main d'œuvre: 1500€ = 5500€
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage (7 fenêtres à 600€ chacune): 7 × 600€ = 4200€ (pose incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€ (fourniture et pose incluses)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (fourniture et main d'œuvre incluses)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant (20 m² à 60€/m²): 20 × 60€ = 1200€, Peinture (20 m² à 30€/m²): 20 × 30€ = 600€, Main d'œuvre: 600€ = 2400€
  • Chambres - Électricité:300€
    Mise aux normes électricité (2 chambres à 150€/chambre): 2 × 150€ = 300€ (fourniture et main d'œuvre incluses)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Gaudens (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 567 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 802 €/an
Calcul : 567 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 774 €/an
Base de calcul : Emprunt de 113 092 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 396 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 680 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 050 €
Revenus locatifs : +6 802 €
Charges déductibles : -37 050 €
Résultat foncier Année 1 : -30 247 €(Déficit de 30 247 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 847 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 850 €/an
Revenus locatifs : +6 802 €
Charges déductibles : -4 850 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 953 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8847.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 74 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 685 €(65% de 74 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 770 €/an
Calcul : 48 685 € × 3,636% = 1 770 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 802 €37 053 €3 777 €-30 251 €21 400 €8 851 €8 851 €
26 938 €4 753 €3 677 €2 186 €--6 666 €
37 077 €4 649 €3 573 €2 428 €--4 237 €
47 219 €4 541 €3 465 €2 677 €--1 560 €
57 363 €4 430 €3 354 €2 933 €---
67 510 €4 315 €3 239 €3 195 €---
77 661 €4 196 €3 120 €3 465 €---
87 814 €4 073 €2 997 €3 741 €---
97 970 €3 945 €2 869 €4 025 €---
108 129 €3 814 €2 738 €4 316 €---
118 292 €3 677 €2 601 €4 615 €---
128 458 €3 536 €2 460 €4 922 €---
138 627 €3 391 €2 315 €5 236 €---
148 800 €3 240 €2 164 €5 560 €---
158 976 €3 084 €2 008 €5 892 €---
169 155 €2 923 €1 846 €6 233 €---
179 338 €2 756 €1 680 €6 583 €---
189 525 €2 583 €1 507 €6 942 €---
199 715 €2 405 €1 329 €7 311 €---
209 910 €2 220 €1 144 €7 690 €---
2110 108 €2 029 €953 €8 079 €---
2210 310 €1 831 €755 €8 479 €---
2310 516 €1 627 €551 €8 889 €---
2410 727 €1 416 €340 €9 311 €---
2510 941 €1 197 €121 €9 744 €---
TOTAL217 882 €113 683 €54 582 €104 198 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 104 198 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 802 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 428 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 428 €-6 420 €+7 848 €
2+1 428 €0 €+1 428 €
3+1 428 €0 €+1 428 €
4+1 428 €0 €+1 428 €
5+1 428 €+412 €+1 016 €
6+1 428 €+959 €+469 €
7+1 428 €+1 039 €+389 €
8+1 428 €+1 122 €+306 €
9+1 428 €+1 207 €+221 €
10+1 428 €+1 295 €+133 €
11+1 428 €+1 384 €+44 €
12+1 428 €+1 476 €-48 €
13+1 428 €+1 571 €-143 €
14+1 428 €+1 668 €-240 €
15+1 428 €+1 768 €-340 €
16+1 428 €+1 870 €-442 €
17+1 428 €+1 975 €-547 €
18+1 428 €+2 083 €-655 €
19+1 428 €+2 193 €-765 €
20+1 428 €+2 307 €-879 €
21+1 428 €+2 424 €-996 €
22+1 428 €+2 544 €-1 116 €
23+1 428 €+2 667 €-1 239 €
24+1 428 €+2 793 €-1 365 €
25+1 428 €+2 923 €-1 495 €
Total+35 700 €+31 259 €+4 441 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 227 jours
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