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appartement vente 4 pieces evry 87m2

VilleÉvry (91)
Surface87
Coût Total207 260
Loyer Annuel15 524
Rentabilité7.49%
Cashflow/mois-242
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 172 000 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 1 977,01 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 7
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A EVRY-COURCOURONNES, dans une résidence idéalement située, à proximité immédiate du centre-ville, des transports, des écoles et des commerces, venez découvrir cet appartement familial 5 pièces aux beaux volumes, offrant de nombreuses possibilités d’aménagement.

D’une surface confortable de 87m2, cet appartement situé au 7ème étage d'un immeuble de 10 étages, se distingue par sa configuration fonctionnelle et son fort potentiel, aussi bien pour une famille que pour un investisseur en colocation.

L’APPARTEMENT SE COMPOSE COMME SUIT :

  • Une entrée avec rangements.
  • Un séjour lumineux.
  • Une cuisine indépendante semi ouvert sur la salle à manger.
  • 3 chambres.
  • Une salle de bain.
  • Un WC indépendant.
  • Un dégagement avec placard / dressing.

Possibilité de créer une 4ème chambre, idéal pour optimiser un projet de colocation ou accueillir une grande famille.

LES + DU BIEN :

  • Appartement spacieux et fonctionnel.
  • 2 celliers à proximité immédiate de l’appartement.
  • Nombreux rangements (placard + dressing).
  • Configuration idéale pour une colocation (3 à 4 chambres).
  • Proximité directe des commodités (centre-ville, transports, écoles).
  • Une place de parking privative.

INFORMATIONS COMPLÉMENTAIRES :

  • Charges de copropriété : 4 080 € / an.
  • Taxe foncière : 1 500 € / an.
  • DPE en D, consommation énergétique maîtrisée.

Un bien sain et habitable, offrant volume, emplacement et potentiel, à visiter sans tarder.

Contactez-moi pour plus d’informations ou organiser une visite.

La presente annonce immobiliere vise 2 lots situés dans une copropriété de 2 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 340€ par mois (soit 4080 € annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 193 et classe CLIMAT C indice 14. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Jean Saul mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Evry sous le numéro 844165571, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Évry
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91000
Total : 207 260
Prix d'acquisition : 172 000
Travaux : 21 500
Valeur du bien : 193 500
Frais de notaire : 13 760
Coût estimé : 13 760
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87
Loyer prédit : 14.87€/m²/mois
Fourchette : 10.20€ - 21.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 1294€/mois
Loyer annuel estimé : 15524€/an
Fourchette totale : 887€ - 1887€/mois
Fourchette annuelle : 10646€ - 22638€/an
Rentabilité brute :7.49%
Fourchette de rentabilité :5.14% - 10.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 043,75 €/m²
Basé sur :183 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :177 806
Prix d'achat :172 000
Décote à l'achat :-5 806 (-3.3%)
Marge achat-revente :-29 454€ (-16.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :207 260
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 012,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :58,72€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 070,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 400,81
Coût de l'assurance :17 617,10
Taxe foncière : 1 500,00€/an
Soit par mois : 125,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 340,00€/mois
Soit par an : 4 080,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 293,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 535,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-242,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 193 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments sanitaires et peinture.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise à jour des éléments sanitaires et peinture.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des chambres avec peinture et vérification des revêtements.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon pour maintenir l'état général.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement.
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger pour maintenir l'état général.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 - Salle à manger en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 500(247 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 000
    Rénovation cuisine complète: 7000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:7 000
    Rénovation salle de bain complète: 4000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:3 000
    Peinture chambres (30 m²): 30€/m² × 30 = 900€, Main d'œuvre: 500€, Vérification revêtements: 1600€
  • Salon:1 000
    Peinture salon (25 m²): 30€/m² × 25 = 750€, Main d'œuvre: 250€
  • Salle à manger:500
    Peinture salle à manger (10 m²): 30€/m² × 10 = 300€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évry. Main d'œuvre incluse. Les coûts sont adaptés selon les besoins de rafraîchissement et les éléments sanitaires à mettre à jour. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 294 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 524 €/an
Calcul : 1 294 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 690 €/an
Base de calcul : Emprunt de 207 260 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 705 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 500 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 080 €/an
Calcul : 340 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 474
Revenus locatifs : +15 524
Charges déductibles : -34 474
Résultat foncier Année 1 : -18 950(Déficit de 18 950 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 8 250
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 974 €/an
Revenus locatifs : +15 524
Charges déductibles : -12 974
Résultat foncier Années 2+ : 2 550 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 8250.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 172 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 111 800(65% de 172 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 065 €/an
Calcul : 111 800 € × 3,636% = 4 065
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 52434 4816 696-18 95710 700 €8 257 €8 257 €
215 83512 8006 5153 035--5 222 €
316 15112 6136 3283 538--1 684 €
416 47412 4206 1354 054---
516 80412 2205 9364 584---
617 14012 0145 7305 126---
717 48311 8015 5175 682---
817 83211 5815 2966 251---
918 18911 3545 0696 835---
1018 55311 1194 8347 434---
1118 92410 8764 5918 048---
1219 30210 6254 3418 677---
1319 68810 3664 0829 322---
1420 08210 0983 8149 984---
1520 4849 8223 53710 662---
1620 8949 5363 25111 357---
1721 3119 2412 95612 071---
1821 7388 9362 65112 802---
1922 1728 6212 33613 552---
2022 6168 2952 01014 321---
2123 0687 9581 67415 110---
2223 5297 6111 32615 919---
2324 0007 25296716 748---
2424 4806 88159617 600---
2524 9706 49721218 473---
TOTAL497 244275 01896 401222 22610 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 222 226
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 524 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 260 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 260-3 210+6 470
2+3 2600+3 260
3+3 2600+3 260
4+3 260+711+2 549
5+3 260+1 375+1 885
6+3 260+1 538+1 722
7+3 260+1 704+1 556
8+3 260+1 875+1 385
9+3 260+2 051+1 209
10+3 260+2 230+1 030
11+3 260+2 414+846
12+3 260+2 603+657
13+3 260+2 797+463
14+3 260+2 995+265
15+3 260+3 199+61
16+3 260+3 407-147
17+3 260+3 621-361
18+3 260+3 841-581
19+3 260+4 066-806
20+3 260+4 296-1 036
21+3 260+4 533-1 273
22+3 260+4 776-1 516
23+3 260+5 025-1 765
24+3 260+5 280-2 020
25+3 260+5 542-2 282
Total+81 500+66 668+14 832
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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