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appartement vente 4 pieces evry 87m2

Bien expiré
VilleÉvry (91)
Surface87m²
Coût Total207 260€
Loyer Annuel15 524€
Rentabilité7.49%
Cashflow/mois-242€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 172 000 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 1 977,01 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 7
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A EVRY-COURCOURONNES, dans une résidence idéalement située, à proximité immédiate du centre-ville, des transports, des écoles et des commerces, venez découvrir cet appartement familial 5 pièces aux beaux volumes, offrant de nombreuses possibilités d’aménagement.

D’une surface confortable de 87m2, cet appartement situé au 7ème étage d'un immeuble de 10 étages, se distingue par sa configuration fonctionnelle et son fort potentiel, aussi bien pour une famille que pour un investisseur en colocation.

L’APPARTEMENT SE COMPOSE COMME SUIT :

  • Une entrée avec rangements.
  • Un séjour lumineux.
  • Une cuisine indépendante semi ouvert sur la salle à manger.
  • 3 chambres.
  • Une salle de bain.
  • Un WC indépendant.
  • Un dégagement avec placard / dressing.

Possibilité de créer une 4ème chambre, idéal pour optimiser un projet de colocation ou accueillir une grande famille.

LES + DU BIEN :

  • Appartement spacieux et fonctionnel.
  • 2 celliers à proximité immédiate de l’appartement.
  • Nombreux rangements (placard + dressing).
  • Configuration idéale pour une colocation (3 à 4 chambres).
  • Proximité directe des commodités (centre-ville, transports, écoles).
  • Une place de parking privative.

INFORMATIONS COMPLÉMENTAIRES :

  • Charges de copropriété : 4 080 € / an.
  • Taxe foncière : 1 500 € / an.
  • DPE en D, consommation énergétique maîtrisée.

Un bien sain et habitable, offrant volume, emplacement et potentiel, à visiter sans tarder.

Contactez-moi pour plus d’informations ou organiser une visite.

La presente annonce immobiliere vise 2 lots situés dans une copropriété de 2 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 340€ par mois (soit 4080 € annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 193 et classe CLIMAT C indice 14. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Jean Saul mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Evry sous le numéro 844165571, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Évry
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91000
Total : 207 260€
Prix d'acquisition : 172 000€
Travaux : 21 500€
Valeur du bien : 193 500€
Frais de notaire : 13 760€
Coût estimé : 13 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 14.87€/m²/mois
Fourchette : 10.20€ - 21.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 1294€/mois
Loyer annuel estimé : 15524€/an
Fourchette totale : 887€ - 1887€/mois
Fourchette annuelle : 10646€ - 22638€/an
Rentabilité brute :7.49%
Fourchette de rentabilité :5.14% - 10.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 043,75 €/m²
Basé sur :183 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :177 806 €
Prix d'achat :172 000 €
Décote à l'achat :-5 806€ (-3.3%)
Marge achat-revente :-29 454€ (-16.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :207 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 012,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :58,72€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 070,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 400,81€
Coût de l'assurance :17 617,10€
Taxe foncière : 1 500,00€/an
Soit par mois : 125,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 340,00€/mois
Soit par an : 4 080,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 293,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 535,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-242,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 193 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments sanitaires et peinture.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise à jour des éléments sanitaires et peinture.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des chambres avec peinture et vérification des revêtements.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon pour maintenir l'état général.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement.
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger pour maintenir l'état général.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 - Salle à manger en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 500 €(247 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 7000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation salle de bain complète: 4000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:3 000€
    Peinture chambres (30 m²): 30€/m² × 30 = 900€, Main d'œuvre: 500€, Vérification revêtements: 1600€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon (25 m²): 30€/m² × 25 = 750€, Main d'œuvre: 250€
  • Salle à manger:500€
    Peinture salle à manger (10 m²): 30€/m² × 10 = 300€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évry. Main d'œuvre incluse. Les coûts sont adaptés selon les besoins de rafraîchissement et les éléments sanitaires à mettre à jour. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 294 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 524 €/an
Calcul : 1 294 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 690 €/an
Base de calcul : Emprunt de 207 260 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 705 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 500 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 080 €/an
Calcul : 340 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 474 €
Revenus locatifs : +15 524 €
Charges déductibles : -34 474 €
Résultat foncier Année 1 : -18 950 €(Déficit de 18 950 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 8 250 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 974 €/an
Revenus locatifs : +15 524 €
Charges déductibles : -12 974 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 550 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 8250.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 172 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 111 800 €(65% de 172 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 065 €/an
Calcul : 111 800 € × 3,636% = 4 065 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 524 €34 481 €6 696 €-18 957 €10 700 €8 257 €8 257 €
215 835 €12 800 €6 515 €3 035 €--5 222 €
316 151 €12 613 €6 328 €3 538 €--1 684 €
416 474 €12 420 €6 135 €4 054 €---
516 804 €12 220 €5 936 €4 584 €---
617 140 €12 014 €5 730 €5 126 €---
717 483 €11 801 €5 517 €5 682 €---
817 832 €11 581 €5 296 €6 251 €---
918 189 €11 354 €5 069 €6 835 €---
1018 553 €11 119 €4 834 €7 434 €---
1118 924 €10 876 €4 591 €8 048 €---
1219 302 €10 625 €4 341 €8 677 €---
1319 688 €10 366 €4 082 €9 322 €---
1420 082 €10 098 €3 814 €9 984 €---
1520 484 €9 822 €3 537 €10 662 €---
1620 894 €9 536 €3 251 €11 357 €---
1721 311 €9 241 €2 956 €12 071 €---
1821 738 €8 936 €2 651 €12 802 €---
1922 172 €8 621 €2 336 €13 552 €---
2022 616 €8 295 €2 010 €14 321 €---
2123 068 €7 958 €1 674 €15 110 €---
2223 529 €7 611 €1 326 €15 919 €---
2324 000 €7 252 €967 €16 748 €---
2424 480 €6 881 €596 €17 600 €---
2524 970 €6 497 €212 €18 473 €---
TOTAL497 244 €275 018 €96 401 €222 226 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 222 226 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 524 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 260 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 260 €-3 210 €+6 470 €
2+3 260 €0 €+3 260 €
3+3 260 €0 €+3 260 €
4+3 260 €+711 €+2 549 €
5+3 260 €+1 375 €+1 885 €
6+3 260 €+1 538 €+1 722 €
7+3 260 €+1 704 €+1 556 €
8+3 260 €+1 875 €+1 385 €
9+3 260 €+2 051 €+1 209 €
10+3 260 €+2 230 €+1 030 €
11+3 260 €+2 414 €+846 €
12+3 260 €+2 603 €+657 €
13+3 260 €+2 797 €+463 €
14+3 260 €+2 995 €+265 €
15+3 260 €+3 199 €+61 €
16+3 260 €+3 407 €-147 €
17+3 260 €+3 621 €-361 €
18+3 260 €+3 841 €-581 €
19+3 260 €+4 066 €-806 €
20+3 260 €+4 296 €-1 036 €
21+3 260 €+4 533 €-1 273 €
22+3 260 €+4 776 €-1 516 €
23+3 260 €+5 025 €-1 765 €
24+3 260 €+5 280 €-2 020 €
25+3 260 €+5 542 €-2 282 €
Total+81 500 €+66 668 €+14 832 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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