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Achat appartement

Bien expiré
VilleNîmes (30)
Surface191m²
Coût Total392 600€
Loyer Annuel25 852€
Rentabilité6.58%
Cashflow/mois-116€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 320 000 €
Surface : 191 m²
Prix au m² : 1 675,39 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Orientation Sud-Est, Surface de 191 m², Bâtiment de 1 étage, 7 Pièces, 6 Chambres, Rez-de-chaussée, Orientation Est, Situation : ville

NIMES CARNOT L'agence MCI vous propose en exclusivité cet immeuble de caractère composé de deux appartements dans le quartier recherché de Carnot au coeur du centre-ville de Nîmes. Cet immeuble ou maison de ville comprend un appartement de type 3 en rez-de-chaussée d'environ 90 m² actuellement libre (anciennement loué 574 € hors charges) et un appartement de type 4 au 1er étage de 101 m² actuellement loué 448 € hors charges. Exposition sud est. Proche de toutes les commodités.

Ville : Nîmes
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30000
Total : 392 600€
Prix d'acquisition : 320 000€
Travaux : 47 000€
Valeur du bien : 367 000€
Frais de notaire : 25 600€
Coût estimé : 25 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 191m²
Loyer prédit : 11.28€/m²/mois
Fourchette : 8.90€ - 14.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 2154€/mois
Loyer annuel estimé : 25852€/an
Fourchette totale : 1700€ - 2730€/mois
Fourchette annuelle : 20403€ - 32755€/an
Rentabilité brute :6.58%
Fourchette de rentabilité :5.20% - 8.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :392 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 940,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :114,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 054,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :189 481,61€
Coût de l'assurance :34 352,50€
Taxe foncière : 2 585,17€/an
Soit par mois : 215,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 154,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 270,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-115,90€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 220 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: pompe à chaleur air/eau) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 101 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation pour 191 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs) pour toutes les chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 000 €(246 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 000€/système = 10000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Menuiseries:8 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€/fenêtre = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€/salle de bain = 12000€
  • Chambres:13 500€
    Rénovation chambres (6 pièces): Peinture murs et plafonds 90 m²: 30€/m² × 90 = 2700€, Revêtement sol (parquet flottant) 90 m²: 50€/m² × 90 = 4500€, Électricité 6 chambres: 800€/chambre × 6 = 4800€, Main d'œuvre: 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nîmes (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 154 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 852 €/an
Calcul : 2 154 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 101 €/an
Base de calcul : Emprunt de 392 600 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 374 €/an
Calcul : 115 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 585 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 060 €
Revenus locatifs : +25 852 €
Charges déductibles : -64 060 €
Résultat foncier Année 1 : -38 208 €(Déficit de 38 208 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 808 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 060 €/an
Revenus locatifs : +25 852 €
Charges déductibles : -17 060 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 792 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16808.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 320 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 208 000 €(65% de 320 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 564 €/an
Calcul : 208 000 € × 3,636% = 7 564 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 852 €64 073 €13 113 €-38 221 €21 400 €16 821 €16 821 €
226 369 €16 723 €12 764 €9 645 €--7 176 €
326 896 €16 362 €12 403 €10 534 €---
427 434 €15 989 €12 030 €11 445 €---
527 983 €15 603 €11 643 €12 380 €---
628 542 €15 203 €11 244 €13 339 €---
729 113 €14 790 €10 830 €14 324 €---
829 695 €14 362 €10 403 €15 333 €---
930 289 €13 920 €9 961 €16 369 €---
1030 895 €13 463 €9 503 €17 433 €---
1131 513 €12 990 €9 030 €18 523 €---
1232 143 €12 500 €8 541 €19 643 €---
1332 786 €11 994 €8 035 €20 792 €---
1433 442 €11 471 €7 511 €21 971 €---
1534 111 €10 929 €6 970 €23 181 €---
1634 793 €10 369 €6 410 €24 424 €---
1735 489 €9 790 €5 831 €25 699 €---
1836 199 €9 191 €5 232 €27 008 €---
1936 923 €8 571 €4 612 €28 351 €---
2037 661 €7 930 €3 971 €29 731 €---
2138 414 €7 267 €3 308 €31 147 €---
2239 183 €6 582 €2 622 €32 601 €---
2339 966 €5 872 €1 913 €34 094 €---
2440 766 €5 139 €1 180 €35 627 €---
2541 581 €4 380 €421 €37 201 €---
TOTAL828 037 €335 463 €189 482 €492 574 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 492 574 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 852 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 429 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 429 €-6 420 €+11 849 €
2+5 429 €0 €+5 429 €
3+5 429 €+1 007 €+4 422 €
4+5 429 €+3 434 €+1 995 €
5+5 429 €+3 714 €+1 715 €
6+5 429 €+4 002 €+1 427 €
7+5 429 €+4 297 €+1 132 €
8+5 429 €+4 600 €+829 €
9+5 429 €+4 911 €+518 €
10+5 429 €+5 230 €+199 €
11+5 429 €+5 557 €-128 €
12+5 429 €+5 893 €-464 €
13+5 429 €+6 238 €-809 €
14+5 429 €+6 591 €-1 162 €
15+5 429 €+6 954 €-1 525 €
16+5 429 €+7 327 €-1 898 €
17+5 429 €+7 710 €-2 281 €
18+5 429 €+8 102 €-2 673 €
19+5 429 €+8 505 €-3 076 €
20+5 429 €+8 919 €-3 490 €
21+5 429 €+9 344 €-3 915 €
22+5 429 €+9 780 €-4 351 €
23+5 429 €+10 228 €-4 799 €
24+5 429 €+10 688 €-5 259 €
25+5 429 €+11 160 €-5 731 €
Total+135 725 €+147 772 €+-12 047 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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