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Appartement 3 peces ces à vendre sur wittenheim

VilleWittenheim (68)
Surface64
Coût Total85 280
Loyer Annuel8 075
Rentabilité9.47%
Cashflow/mois-96
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 64 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

particulier vend Appartement à Wittenheim résidence la foret bâtiment T Rue du Markstein

À découvrir sans tarder ! Cet appartement de 64 m², situé au second étages d'une résidence calme, allie luminosité, fonctionnalité et emplacement stratégique en face d'un parc espace vert.

**Ses atouts :

Hauteur sous plafond, lumineux

Séjour spacieux avec cuisine équipé

2 Chambres à couché confortable

Cuisine équipée récent

Peinture refaite dans tous l' appartement

Salle de bain avec douche

Terrasse couverte environ 9 m²

Loggia à l' étage environ 3 m²

Chauffage collectif au gaz

Interphone sécurisé

**Localisation :

Quartier calme

Commerces et grands axes à proximité

**Infos pratiques :

Charges de copropriété : 3000€/an ( chauffage, eau chaude et entretien des espaces communs et les poubelles)

Idéal pour un premier achat grâce à son confort et son emplacement pratique, mais aussi pour un investisseur à la recherche d'un bien attractif et facile à louer sans travaux.

Disponible juillet 2026 – une belle opportunité à saisir !

Agence et curieux s' abstenir, nous n' avons pas de temps a perdre La tarif affiché est le prix de vente pas de négociation possible

Tarif: 64 000 Euros

Pas de frais d ' agence

Ville : Wittenheim
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68270
Coordonnées : 47.808770, 7.331790
Total : 85 280
Prix d'acquisition : 64 000
Travaux : 16 160
Valeur du bien : 80 160
Frais de notaire : 5 120
Coût estimé : 5 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64
Loyer prédit : 10.51€/m²/mois
Fourchette : 8.60€ - 12.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 673€/mois
Loyer annuel estimé : 8075€/an
Fourchette totale : 550€ - 823€/mois
Fourchette annuelle : 6601€ - 9877€/an
Rentabilité brute :9.47%
Fourchette de rentabilité :7.74% - 11.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :85 280
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :426,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :25,58€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 451,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 525,28
Coût de l'assurance :7 675,20
Taxe foncière : 807,45€/an
Soit par mois : 67,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 250,00€/mois
Soit par an : 3 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 672,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 768,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-96,01€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif au gaz
Quantité: 1 système pour l'appartement
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - légère usure, rafraîchissement esthétique
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres
Quantité: 24 m² (12 m² par chambre)
Raison: État 4/5 visible - légère usure, rafraîchissement esthétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain (remplacement douche, lavabo, carrelage)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen supposé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen supposé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 160(253 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Mise aux normes chauffage collectif: 1 système × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:400
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:960
    Peinture chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation:8 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Wittenheim (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 673 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 075 €/an
Calcul : 673 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 930 €/an
Base de calcul : Emprunt de 85 280 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 307 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 807 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 000 €/an
Calcul : 250 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 160
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 205
Revenus locatifs : +8 075
Charges déductibles : -23 205
Résultat foncier Année 1 : -15 130(Déficit de 15 130 €)
Imputable sur revenu global : 15 130
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 045 €/an
Revenus locatifs : +8 075
Charges déductibles : -7 045
Résultat foncier Années 2+ : 1 030 €/an
Prix d'achat du bien : 64 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 41 600(65% de 64 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 513 €/an
Calcul : 41 600 € × 3,636% = 1 513
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 07523 2082 933-15 13315 133 €--
28 2366 9712 8561 265---
38 4016 8912 7761 510---
48 5696 8082 6941 761---
58 7406 7232 6082 017---
68 9156 6342 5202 281---
79 0936 5432 4282 551---
89 2756 4482 3332 827---
99 4616 3492 2353 111---
109 6506 2482 1333 402---
119 8436 1422 0283 701---
1210 0406 0331 9194 006---
1310 2405 9201 8064 320---
1410 4455 8031 6894 642---
1510 6545 6821 5684 972---
1610 8675 5571 4435 310---
1711 0855 4271 3135 657---
1811 3065 2931 1786 013---
1911 5325 1541 0396 379---
2011 7635 0108956 753---
2111 9984 8617467 138---
2212 2384 7065927 532---
2312 4834 5464327 937---
2412 7334 3812668 352---
2512 9874 210958 778---
TOTAL258 630161 54742 52597 08315 133Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 540
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 97 083
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 075 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 696 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 696-4 540+6 236
2+1 696+380+1 316
3+1 696+453+1 243
4+1 696+528+1 168
5+1 696+605+1 091
6+1 696+684+1 012
7+1 696+765+931
8+1 696+848+848
9+1 696+933+763
10+1 696+1 021+675
11+1 696+1 110+586
12+1 696+1 202+494
13+1 696+1 296+400
14+1 696+1 393+303
15+1 696+1 492+204
16+1 696+1 593+103
17+1 696+1 697-1
18+1 696+1 804-108
19+1 696+1 914-218
20+1 696+2 026-330
21+1 696+2 141-445
22+1 696+2 260-564
23+1 696+2 381-685
24+1 696+2 506-810
25+1 696+2 633-937
Total+42 400+29 125+13 275
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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