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Brest st marc t1 bis exclusivité

Bien expiré
VilleBrest (29)
Surface36m²
Coût Total98 960€
Loyer Annuel5 857€
Rentabilité5.92%
Cashflow/mois-77€
Image de bien 1Image de bien 2
Prix : 39 500 €
Surface : 36 m²
Prix au m² : 1 097,22 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 36 m², 1 pièce

Excellente affaire à saisir sur Saint-Marc! T1Bis de 36m2 avec de gros travaux à prévoir ( immeuble et appartement ) Dossier et devis disponibles Pour plus d'informations joindre Axel au [Coordonnées masquées]. (12.86 % honoraires Ttc à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 8 lots ().

Ville : Brest
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29200
Coordonnées : 48.390600, -4.486900
Total : 98 960€
Prix d'acquisition : 39 500€
Travaux : 56 300€
Valeur du bien : 95 800€
Frais de notaire : 3 160€
Coût estimé : 3 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 36m²
Loyer prédit : 13.56€/m²/mois
Fourchette : 11.13€ - 16.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 488€/mois
Loyer annuel estimé : 5857€/an
Fourchette totale : 401€ - 595€/mois
Fourchette annuelle : 4806€ - 7138€/an
Rentabilité brute :5.92%
Fourchette de rentabilité :4.86% - 7.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :486,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :28,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 515,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 129,80€
Coût de l'assurance :8 659,00€
Taxe foncière : 585,70€/an
Soit par mois : 48,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 488,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 564,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-76,55€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air ou un chauffage électrique basse consommation
Quantité: 1 système pour 36 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique ancien
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 36 m² total)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 salon (environ 36 m² total)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 300 €(1 564 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système pour 36 m² × 200€/m² = 7200€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 1200€/fenêtre = 4800€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 18000€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète = 12000€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres:5 400€
    Rénovation chambre: 36 m² × 150€/m² = 5400€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon:5 400€
    Rénovation salon: 36 m² × 150€/m² = 5400€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Brest (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 488 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 857 €/an
Calcul : 488 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 263 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 960 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 346 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 586 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 495 €
Revenus locatifs : +5 857 €
Charges déductibles : -60 495 €
Résultat foncier Année 1 : -54 638 €(Déficit de 54 638 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 238 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 195 €/an
Revenus locatifs : +5 857 €
Charges déductibles : -4 195 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 662 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33237.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 39 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 25 675 €(65% de 39 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 934 €/an
Calcul : 25 675 € × 3,636% = 934 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 857 €60 498 €3 266 €-54 641 €21 400 €33 241 €33 241 €
25 974 €4 111 €3 179 €1 863 €--31 378 €
36 094 €4 020 €3 088 €2 073 €--29 304 €
46 216 €3 927 €2 995 €2 289 €--27 016 €
56 340 €3 830 €2 898 €2 510 €--24 506 €
66 467 €3 730 €2 798 €2 736 €--21 770 €
76 596 €3 627 €2 695 €2 969 €--18 801 €
86 728 €3 520 €2 588 €3 208 €--15 593 €
96 862 €3 410 €2 478 €3 453 €--12 141 €
107 000 €3 296 €2 364 €3 704 €--8 437 €
117 140 €3 178 €2 246 €3 962 €--4 474 €
127 282 €3 056 €2 124 €4 227 €---
137 428 €2 929 €1 997 €4 499 €---
147 577 €2 799 €1 867 €4 778 €---
157 728 €2 664 €1 732 €5 064 €---
167 883 €2 525 €1 593 €5 358 €---
178 040 €2 381 €1 448 €5 660 €---
188 201 €2 231 €1 299 €5 970 €---
198 365 €2 077 €1 145 €6 288 €---
208 533 €1 918 €986 €6 615 €---
218 703 €1 753 €821 €6 950 €---
228 877 €1 583 €651 €7 294 €---
239 055 €1 407 €475 €7 648 €---
249 236 €1 225 €293 €8 011 €---
259 421 €1 036 €104 €8 384 €---
TOTAL187 602 €126 731 €47 130 €60 871 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 60 871 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 857 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 230 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 230 €-6 420 €+7 650 €
2+1 230 €0 €+1 230 €
3+1 230 €0 €+1 230 €
4+1 230 €0 €+1 230 €
5+1 230 €0 €+1 230 €
6+1 230 €0 €+1 230 €
7+1 230 €0 €+1 230 €
8+1 230 €0 €+1 230 €
9+1 230 €0 €+1 230 €
10+1 230 €0 €+1 230 €
11+1 230 €0 €+1 230 €
12+1 230 €+1 268 €-38 €
13+1 230 €+1 350 €-120 €
14+1 230 €+1 433 €-203 €
15+1 230 €+1 519 €-289 €
16+1 230 €+1 607 €-377 €
17+1 230 €+1 698 €-468 €
18+1 230 €+1 791 €-561 €
19+1 230 €+1 886 €-656 €
20+1 230 €+1 984 €-754 €
21+1 230 €+2 085 €-855 €
22+1 230 €+2 188 €-958 €
23+1 230 €+2 294 €-1 064 €
24+1 230 €+2 403 €-1 173 €
25+1 230 €+2 515 €-1 285 €
Total+30 750 €+19 604 €+11 146 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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