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Maison à vendre

VilleBournan (37)
Surface160
Coût Total260 600
Loyer Annuel14 138
Rentabilité5.43%
Cashflow/mois-288
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 170 000 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 1 062,5 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cave, Salon (total 47 m²), 4 chambres, 5 parkings: Box de stationnement, Garage, 3 parkings, Jardin, Pas de balcon

Maison de village rénovée à 26 km à l'ouest de Loches Dans un environnement calme et agréable, découvrez cette charmante maison de village entièrement rénovée, offrant de beaux volumes et une surface habitable d’environ 160 m². Au rez-de-chaussée, vous serez séduit par un grand séjour lumineux avec cuisine américaine aménagée et équipée, idéal pour partager des moments conviviaux. Une chambre de plain-pied permet une vie facile au quotidien. À l’étage, trois autres chambres confortables complètent l’espace nuit. La maison dispose également de deux salles de bains et de deux WC, offrant praticité et confort pour toute la famille. À l’extérieur, vous profiterez d’un agréable jardin d’environ 600 m², parfait pour les beaux jours. Un garage complète ce bien. Caractéristiques techniques : double vitrage, chauffage au fuel, raccordement au tout-à-l’égout. Une maison prête à vivre, idéale en résidence principale comme secondaire. À découvrir sans tarder !

Ville : Bournan
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37240
Coordonnées : 47.063901, 0.731225
Total : 260 600
Prix d'acquisition : 170 000
Travaux : 77 000
Valeur du bien : 247 000
Frais de notaire : 13 600
Coût estimé : 13 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160
Loyer prédit : 7.36€/m²/mois
Fourchette : 5.78€ - 9.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 1178€/mois
Loyer annuel estimé : 14138€/an
Fourchette totale : 925€ - 1501€/mois
Fourchette annuelle : 11096€ - 18014€/an
Rentabilité brute :5.43%
Fourchette de rentabilité :4.26% - 6.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 337 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :213 919
Prix d'achat :170 000
Décote à l'achat :-43 919 (-20.5%)
Marge achat-revente :-46 681€ (-21.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :260 600
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 272,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :76,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 348,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 210,32
Coût de l'assurance :22 802,50
Taxe foncière : 1 413,84€/an
Soit par mois : 117,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 178,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 466,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-288,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 160 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fuel
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 2 salles de bain
Raison: État 4/5 visible - besoin de mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - besoin de rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie générale
Quantité: 1 maison
Raison: Normes de plomberie - sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :77 000(481 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 800
    Isolation toiture/combles: 160 m² × 80€/m² = 12800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:16 000
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 800€ = 16000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:24 000
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain × 12000€ = 24000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture murs/plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:2 000
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 2000€ = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:3 000
    Mise aux normes plomberie: 1 maison × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Bournan), coefficient 0.9 appliqué. Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 178 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 138 €/an
Calcul : 1 178 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 411 €/an
Base de calcul : Emprunt de 260 600 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 912 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 414 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 77 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 737
Revenus locatifs : +14 138
Charges déductibles : -87 737
Résultat foncier Année 1 : -73 599(Déficit de 73 599 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 52 199
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 737 €/an
Revenus locatifs : +14 138
Charges déductibles : -10 737
Résultat foncier Années 2+ : 3 401 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 52198.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 170 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 500(65% de 170 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 018 €/an
Calcul : 110 500 € × 3,636% = 4 018
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 13887 7458 420-73 60721 400 €52 207 €52 207 €
214 42110 5188 1923 903--48 304 €
314 71010 2837 9574 427--43 877 €
415 00410 0407 7144 964--38 913 €
515 3049 7897 4635 515--33 399 €
615 6109 5307 2046 080--27 319 €
715 9229 2626 9366 660--20 659 €
816 2418 9856 6607 255--13 404 €
916 5658 7006 3747 866--5 538 €
1016 8978 4046 0788 493---
1117 2358 0995 7739 136---
1217 5797 7845 4589 796---
1317 9317 4585 13210 473---
1418 2907 1214 79511 168---
1518 6556 7734 44811 882---
1619 0286 4144 08812 614---
1719 4096 0433 71713 366---
1819 7975 6593 33314 138---
1920 1935 2632 93714 930---
2020 5974 8542 52815 744---
2121 0094 4302 10516 579---
2221 4293 9931 66717 436---
2321 8583 5421 21618 316---
2422 2953 07574919 220---
2522 7412 59326720 148---
TOTAL452 859256 359121 210196 50021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 196 500
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 138 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 969 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 969-6 420+9 389
2+2 9690+2 969
3+2 9690+2 969
4+2 9690+2 969
5+2 9690+2 969
6+2 9690+2 969
7+2 9690+2 969
8+2 9690+2 969
9+2 9690+2 969
10+2 969+886+2 083
11+2 969+2 741+228
12+2 969+2 939+30
13+2 969+3 142-173
14+2 969+3 351-382
15+2 969+3 565-596
16+2 969+3 784-815
17+2 969+4 010-1 041
18+2 969+4 241-1 272
19+2 969+4 479-1 510
20+2 969+4 723-1 754
21+2 969+4 974-2 005
22+2 969+5 231-2 262
23+2 969+5 495-2 526
24+2 969+5 766-2 797
25+2 969+6 044-3 075
Total+74 225+58 950+15 275
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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