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Achat : Appartement Saint-Dizier (52100)

VilleSaint-Dizier (52)
Surface50m²
Coût Total105 180€
Loyer Annuel7 122€
Rentabilité6.77%
Cashflow/mois-8€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 71 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 1 420 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 50 m², 2 pièces, 1 chambre, 1 salle de bain, Structure/extérieur en bon état, Rez-de-chaussée

Appartement À Vendre. Appartement à vendre – Résidence Maison Mougeot – Centre-ville Situé au sein de la résidence sécurisée Maison Mougeot, en plein cœur du centre-ville, découvrez ce charmant appartement en rez-de-chaussée, en excellent état. Très lumineux, il offre une belle pièce de vie spacieuse avec cuisine ouverte, idéale pour partager des moments conviviaux. L'appartement comprend également une chambre confortable ainsi qu'une salle d'eau fonctionnelle.

Ses atouts : Résidence sécurisée Emplacement privilégié en centre-ville Appartement en très bon état Rez-de-chaussée Belle luminosité Grande pièce de vie avec cuisine ouverte

Prix moyens des énergies indexés sur les années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris)

Ville : Saint-Dizier
Département : Haute-Marne
Région : Grand Est
Code postal : 52100
Coordonnées : 48.637260, 4.948390
Total : 105 180€
Prix d'acquisition : 71 000€
Travaux : 28 500€
Valeur du bien : 99 500€
Frais de notaire : 5 680€
Coût estimé : 5 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 11.87€/m²/mois
Fourchette : 9.35€ - 15.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 593€/mois
Loyer annuel estimé : 7122€/an
Fourchette totale : 467€ - 754€/mois
Fourchette annuelle : 5607€ - 9045€/an
Rentabilité brute :6.77%
Fourchette de rentabilité :5.33% - 8.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 085,71 €/m²
Basé sur :91 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :54 286 €
Prix d'achat :71 000 €
Décote à l'achat :+16 714€ (+30.8%)
Marge achat-revente :-50 894€ (-93.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :515,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :26,30€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 541,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 422,47€
Coût de l'assurance :7 888,50€
Taxe foncière : 712,16€/an
Soit par mois : 59,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 593,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 600,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-7,52€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 276 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche et du lavabo, carrelage des murs et du sol
Quantité: 5 m² de carrelage + 1 douche + 1 lavabo
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais à considérer pour mise à jour
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en carrelage propre mais possibilité d'amélioration

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 500 €(570 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 300€
    Rénovation salle de bain: 5 m² de carrelage × 60€/m² = 300€, 1 douche = 1500€, 1 lavabo = 500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Dizier (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 593 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 122 €/an
Calcul : 593 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 426 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 180 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 316 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 712 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 954 €
Revenus locatifs : +7 122 €
Charges déductibles : -32 954 €
Résultat foncier Année 1 : -25 832 €(Déficit de 25 832 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 432 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 454 €/an
Revenus locatifs : +7 122 €
Charges déductibles : -4 454 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 668 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4432.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 71 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 150 €(65% de 71 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 678 €/an
Calcul : 46 150 € × 3,636% = 1 678 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 122 €32 957 €3 430 €-25 836 €21 400 €4 436 €4 436 €
27 264 €4 365 €3 337 €2 899 €--1 537 €
37 409 €4 270 €3 242 €3 140 €---
47 557 €4 171 €3 143 €3 386 €---
57 709 €4 069 €3 041 €3 640 €---
67 863 €3 964 €2 936 €3 899 €---
78 020 €3 855 €2 827 €4 165 €---
88 180 €3 743 €2 715 €4 438 €---
98 344 €3 626 €2 599 €4 718 €---
108 511 €3 506 €2 478 €5 005 €---
118 681 €3 382 €2 354 €5 299 €---
128 855 €3 254 €2 226 €5 601 €---
139 032 €3 121 €2 093 €5 911 €---
149 213 €2 984 €1 956 €6 228 €---
159 397 €2 842 €1 815 €6 554 €---
169 585 €2 696 €1 668 €6 889 €---
179 776 €2 545 €1 517 €7 232 €---
189 972 €2 388 €1 361 €7 584 €---
1910 171 €2 227 €1 199 €7 945 €---
2010 375 €2 060 €1 032 €8 315 €---
2110 582 €1 887 €859 €8 695 €---
2210 794 €1 709 €681 €9 085 €---
2311 010 €1 524 €497 €9 485 €---
2411 230 €1 334 €306 €9 896 €---
2511 455 €1 137 €109 €10 318 €---
TOTAL228 106 €103 615 €49 422 €124 491 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 124 491 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 122 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 496 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 496 €-6 420 €+7 916 €
2+1 496 €0 €+1 496 €
3+1 496 €+481 €+1 015 €
4+1 496 €+1 016 €+480 €
5+1 496 €+1 092 €+404 €
6+1 496 €+1 170 €+326 €
7+1 496 €+1 250 €+246 €
8+1 496 €+1 331 €+165 €
9+1 496 €+1 415 €+81 €
10+1 496 €+1 501 €-5 €
11+1 496 €+1 590 €-94 €
12+1 496 €+1 680 €-184 €
13+1 496 €+1 773 €-277 €
14+1 496 €+1 869 €-373 €
15+1 496 €+1 966 €-470 €
16+1 496 €+2 067 €-571 €
17+1 496 €+2 170 €-674 €
18+1 496 €+2 275 €-779 €
19+1 496 €+2 383 €-887 €
20+1 496 €+2 495 €-999 €
21+1 496 €+2 609 €-1 113 €
22+1 496 €+2 726 €-1 230 €
23+1 496 €+2 846 €-1 350 €
24+1 496 €+2 969 €-1 473 €
25+1 496 €+3 095 €-1 599 €
Total+37 400 €+37 347 €+53 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 36 jours
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