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Appartement 4 pièces 65 m²

VilleCréteil (94)
Surface65m²
Coût Total212 410€
Loyer Annuel14 633€
Rentabilité6.89%
Cashflow/mois-243€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 192 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 2 953,85 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 65 m² - CRETEIL

Créteil à 12 min du métro préfecture -en 1970. Il comprend 4 pièces, dont 3 chambres, et dispose d'une cuisine indépendante aménagée. Le bien est en très bon état général et bénéficie d'une double exposition à l'est et à l'ouest, assurant une luminosité optimale. Un balcon offre une vue dégagée.L'emplacement est favorable, avec des commerces, des écoles et des transports en commun à proximité, facilitant ainsi le quotidien. Des espaces verts complètent l'environnement. L'immeuble dispose également d'un ascenseur, ajoutant au confort d'accès. pRIX 192.000€ Référence annonce : A7560694 Date de réalisation du diagnostic : 19/05/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 223 Charges prévisionnelles annuelles : 2896 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 230 € et 1 720 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Créteil
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94000
Coordonnées : 48.778423, 2.463233
Total : 212 410€
Prix d'acquisition : 192 000€
Travaux : 5 050€
Valeur du bien : 197 050€
Frais de notaire : 15 360€
Coût estimé : 15 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 18.76€/m²/mois
Fourchette : 14.20€ - 24.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 1219€/mois
Loyer annuel estimé : 14633€/an
Fourchette totale : 923€ - 1611€/mois
Fourchette annuelle : 11073€ - 19337€/an
Rentabilité brute :6.89%
Fourchette de rentabilité :5.21% - 9.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 044,44 €/m²
Basé sur :249 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :197 889 €
Prix d'achat :192 000 €
Décote à l'achat :-5 889€ (-3.0%)
Marge achat-revente :-14 521€ (-7.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :212 410€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 037,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :61,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 099,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 796,18€
Coût de l'assurance :18 585,88€
Taxe foncière : 1 463,26€/an
Soit par mois : 121,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 241,33€/mois
Soit par an : 2 895,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 219,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 462,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-243,19€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et éventuellement changement de robinetterie si nécessaire.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais rafraîchissement recommandé.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs, vérification de la robinetterie et des joints.
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement recommandé pour maintenir l'état général.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et éventuellement changement de robinetterie si nécessaire.
Quantité: 36 m² (3 chambres)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et éventuellement changement de robinetterie si nécessaire.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais rafraîchissement recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 050 €(78 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:750€
    Peinture des murs: 10 m² × 25€/m² = 250€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:800€
    Peinture des murs: 10 m² × 25€/m² = 250€, Vérification robinetterie: 300€, Main d'œuvre: 250€
  • Chambres - Rafraîchissement:2 100€
    Peinture des murs: 36 m² × 25€/m² = 900€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon - Rafraîchissement:1 400€
    Peinture des murs: 20 m² × 25€/m² = 500€, Main d'œuvre: 900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Créteil. Les prix de peinture sont basés sur une moyenne de 25€/m², incluant la main d'œuvre. Les travaux de salle de bain incluent une vérification de la robinetterie. Les estimations sont basées sur l'état général des pièces et les recommandations de rafraîchissement. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 219 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 633 €/an
Calcul : 1 219 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 856 €/an
Base de calcul : Emprunt de 212 410 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 743 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 463 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 896 €/an
Calcul : 241 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 008 €
Revenus locatifs : +14 633 €
Charges déductibles : -17 008 €
Résultat foncier Année 1 : -2 376 €(Déficit de 2 376 €)
Imputable sur revenu global : 2 376 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 958 €/an
Revenus locatifs : +14 633 €
Charges déductibles : -11 958 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 674 €/an
Prix d'achat du bien : 192 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 124 800 €(65% de 192 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 538 €/an
Calcul : 124 800 € × 3,636% = 4 538 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 633 €17 015 €6 863 €-2 383 €2 383 €--
214 925 €11 780 €6 677 €3 145 €---
315 224 €11 588 €6 486 €3 635 €---
415 528 €11 390 €6 288 €4 138 €---
515 839 €11 186 €6 083 €4 653 €---
616 156 €10 975 €5 872 €5 181 €---
716 479 €10 756 €5 654 €5 722 €---
816 808 €10 531 €5 428 €6 278 €---
917 144 €10 298 €5 195 €6 847 €---
1017 487 €10 057 €4 954 €7 430 €---
1117 837 €9 808 €4 705 €8 029 €---
1218 194 €9 551 €4 448 €8 643 €---
1318 558 €9 286 €4 183 €9 272 €---
1418 929 €9 011 €3 909 €9 918 €---
1519 307 €8 728 €3 625 €10 580 €---
1619 694 €8 435 €3 332 €11 259 €---
1720 087 €8 132 €3 030 €11 955 €---
1820 489 €7 820 €2 717 €12 670 €---
1920 899 €7 497 €2 394 €13 402 €---
2021 317 €7 163 €2 060 €14 154 €---
2121 743 €6 818 €1 715 €14 925 €---
2222 178 €6 462 €1 359 €15 716 €---
2322 622 €6 094 €991 €16 528 €---
2423 074 €5 713 €611 €17 361 €---
2523 536 €5 320 €218 €18 215 €---
TOTAL468 685 €231 412 €98 796 €237 273 €2 383 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 715 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 237 273 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 633 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 073 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 073 €-715 €+3 788 €
2+3 073 €+944 €+2 129 €
3+3 073 €+1 091 €+1 982 €
4+3 073 €+1 241 €+1 832 €
5+3 073 €+1 396 €+1 677 €
6+3 073 €+1 554 €+1 519 €
7+3 073 €+1 717 €+1 356 €
8+3 073 €+1 883 €+1 190 €
9+3 073 €+2 054 €+1 019 €
10+3 073 €+2 229 €+844 €
11+3 073 €+2 409 €+664 €
12+3 073 €+2 593 €+480 €
13+3 073 €+2 782 €+291 €
14+3 073 €+2 975 €+98 €
15+3 073 €+3 174 €-101 €
16+3 073 €+3 378 €-305 €
17+3 073 €+3 587 €-514 €
18+3 073 €+3 801 €-728 €
19+3 073 €+4 021 €-948 €
20+3 073 €+4 246 €-1 173 €
21+3 073 €+4 478 €-1 405 €
22+3 073 €+4 715 €-1 642 €
23+3 073 €+4 958 €-1 885 €
24+3 073 €+5 208 €-2 135 €
25+3 073 €+5 465 €-2 392 €
Total+76 825 €+71 182 €+5 643 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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