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Hyper Centre - Appartement 86M² Avec Parking

VilleValenciennes (59)
Surface86m²
Coût Total158 080€
Loyer Annuel11 733€
Rentabilité7.42%
Cashflow/mois+35€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 138 500 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 1 610,47 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5 pièces, 2 chambres, 1 balcon, Cave, 1 place de parking, 2 étages

Valenciennes - Hyper Centre 86 M² Habitable Avec Parking

A Renover Deux Chambres Un Grand Sejour Une Cuisine Une Salle De Bains Un Balcon Une Cave

Ville : Valenciennes
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59300
Coordonnées : 50.360530, 3.502450
Total : 158 080€
Prix d'acquisition : 138 500€
Travaux : 8 500€
Valeur du bien : 147 000€
Frais de notaire : 11 080€
Coût estimé : 11 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 11.37€/m²/mois
Fourchette : 8.93€ - 14.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 978€/mois
Loyer annuel estimé : 11733€/an
Fourchette totale : 768€ - 1244€/mois
Fourchette annuelle : 9219€ - 14934€/an
Rentabilité brute :7.42%
Fourchette de rentabilité :5.83% - 9.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 847,8 €/m²
Basé sur :52 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :158 911 €
Prix d'achat :138 500 €
Décote à l'achat :-20 411€ (-12.8%)
Marge achat-revente :831€ (0.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :158 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :787,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :57,96€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 845,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 065,91€
Coût de l'assurance :17 388,80€
Taxe foncière : 1 173,32€/an
Soit par mois : 97,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 977,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 942,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :34,88€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage des murs et du sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m² (salle de bain) + 2 m² (WC séparé)
Raison: État 3/5 visible - salle de bain avec fixtures légèrement datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 500 €(99 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8500€ = 8500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 8 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (8 500€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 978 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 733 €/an
Calcul : 978 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 385 €/an
Base de calcul : Emprunt de 158 080 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 696 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 173 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 754 €
Revenus locatifs : +11 733 €
Charges déductibles : -15 754 €
Résultat foncier Année 1 : -4 021 €(Déficit de 4 021 €)
Imputable sur revenu global : 4 021 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 254 €/an
Revenus locatifs : +11 733 €
Charges déductibles : -7 254 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 479 €/an
Prix d'achat du bien : 138 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 025 €(65% de 138 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 274 €/an
Calcul : 90 025 € × 3,636% = 3 274 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 733 €15 759 €5 390 €-4 026 €4 026 €--
211 968 €7 117 €5 248 €4 851 €---
312 207 €6 970 €5 101 €5 238 €---
412 451 €6 817 €4 948 €5 634 €---
512 700 €6 660 €4 791 €6 041 €---
612 954 €6 496 €4 628 €6 458 €---
713 214 €6 328 €4 459 €6 886 €---
813 478 €6 153 €4 284 €7 325 €---
913 747 €5 972 €4 103 €7 775 €---
1014 022 €5 785 €3 916 €8 238 €---
1114 303 €5 591 €3 722 €8 712 €---
1214 589 €5 390 €3 521 €9 199 €---
1314 881 €5 182 €3 314 €9 698 €---
1415 178 €4 968 €3 099 €10 211 €---
1515 482 €4 745 €2 876 €10 737 €---
1615 791 €4 515 €2 646 €11 277 €---
1716 107 €4 276 €2 408 €11 831 €---
1816 429 €4 030 €2 161 €12 400 €---
1916 758 €3 774 €1 906 €12 983 €---
2017 093 €3 510 €1 641 €13 583 €---
2117 435 €3 237 €1 368 €14 198 €---
2217 784 €2 953 €1 085 €14 830 €---
2318 139 €2 660 €791 €15 479 €---
2418 502 €2 357 €488 €16 145 €---
2518 872 €2 043 €174 €16 829 €---
TOTAL375 818 €133 288 €78 066 €242 531 €4 026 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 208 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 242 531 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 733 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 464 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 464 €-1 208 €+3 672 €
2+2 464 €+1 455 €+1 009 €
3+2 464 €+1 571 €+893 €
4+2 464 €+1 690 €+774 €
5+2 464 €+1 812 €+652 €
6+2 464 €+1 937 €+527 €
7+2 464 €+2 066 €+398 €
8+2 464 €+2 197 €+267 €
9+2 464 €+2 333 €+131 €
10+2 464 €+2 471 €-7 €
11+2 464 €+2 614 €-150 €
12+2 464 €+2 760 €-296 €
13+2 464 €+2 909 €-445 €
14+2 464 €+3 063 €-599 €
15+2 464 €+3 221 €-757 €
16+2 464 €+3 383 €-919 €
17+2 464 €+3 549 €-1 085 €
18+2 464 €+3 720 €-1 256 €
19+2 464 €+3 895 €-1 431 €
20+2 464 €+4 075 €-1 611 €
21+2 464 €+4 260 €-1 796 €
22+2 464 €+4 449 €-1 985 €
23+2 464 €+4 644 €-2 180 €
24+2 464 €+4 844 €-2 380 €
25+2 464 €+5 049 €-2 585 €
Total+61 600 €+72 759 €+-11 159 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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