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maison vente 4 pieces ineuil 121m2

Bien expiré
VilleIneuil (18)
Surface121m²
Coût Total153 370€
Loyer Annuel8 554€
Rentabilité5.58%
Cashflow/mois-151€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 000 €
Surface : 121 m²
Prix au m² : 710,74 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

NOUVEAUTÉ – MAISON AVEC GRAND TERRAIN ET DÉPENDANCE

Vous recherchez une maison offrant de beaux volumes et un fort potentiel ? Ce bien pourrait vous séduire

De plain-pied : • Une entrée • Une cuisine fonctionnelle • Un spacieux salon lumineux • Trois chambres • Une salle de bain • Un WC indépendant • Une véranda agréable en toute saison

En complément : • Une cave • Un grenier aménageable offrant un beau potentiel d’agrandissement

À l’extérieur : • Un terrain clos de 1 700 m² avec arbres fruitiers 🌳 • Un hangar de 150 m², idéal pour stockage, atelier ou projet professionnel

Les + : ✅ Beaux volumes ✅ Fort potentiel d’évolution ✅ Environnement agréable

Confort : Chauffage au fioul + climatisation réversible (4 splits)

📞 Une visite ? Un projet ? Contactez-moi dès maintenant !

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 215 et classe CLIMAT D indice 49. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Etienne Davo mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de CHATEAUROUX sous le numéro 991942798, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Ineuil
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18160
Total : 153 370€
Prix d'acquisition : 86 000€
Travaux : 60 490€
Valeur du bien : 146 490€
Frais de notaire : 6 880€
Coût estimé : 6 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 121m²
Loyer prédit : 5.89€/m²/mois
Fourchette : 4.82€ - 7.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 713€/mois
Loyer annuel estimé : 8554€/an
Fourchette totale : 583€ - 871€/mois
Fourchette annuelle : 6999€ - 10453€/an
Rentabilité brute :5.58%
Fourchette de rentabilité :4.56% - 6.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :514,71 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :62 280 €
Prix d'achat :86 000 €
Décote à l'achat :+23 720€ (+38.1%)
Marge achat-revente :-91 090€ (-146.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 370€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :749,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :43,45€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 792,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 335,48€
Coût de l'assurance :13 036,45€
Taxe foncière : 855,37€/an
Soit par mois : 71,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 712,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 863,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-150,95€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 215 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 121 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul
Quantité: 1 système pour 121 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (~8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 visible - décoration datée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 490 €(500 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:10 890€
    Isolation combles: 121 m² × 90€/m² = 10890€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€ = 10500€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:900€
    Peinture salon: 30 m² × 30€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 36 890€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 713 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 554 €/an
Calcul : 713 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 950 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 370 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 521 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 855 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 490 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 817 €
Revenus locatifs : +8 554 €
Charges déductibles : -66 817 €
Résultat foncier Année 1 : -58 263 €(Déficit de 58 263 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 863 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 327 €/an
Revenus locatifs : +8 554 €
Charges déductibles : -6 327 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 227 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36863.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 900 €(65% de 86 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 033 €/an
Calcul : 55 900 € × 3,636% = 2 033 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 554 €66 822 €4 955 €-58 268 €21 400 €36 868 €36 868 €
28 725 €6 198 €4 821 €2 527 €--34 342 €
38 899 €6 060 €4 683 €2 840 €--31 502 €
49 077 €5 917 €4 540 €3 160 €--28 342 €
59 259 €5 769 €4 392 €3 490 €--24 852 €
69 444 €5 617 €4 240 €3 827 €--21 025 €
79 633 €5 459 €4 082 €4 174 €--16 851 €
89 825 €5 296 €3 919 €4 529 €--12 322 €
910 022 €5 128 €3 751 €4 894 €--7 427 €
1010 222 €4 954 €3 577 €5 268 €--2 159 €
1110 427 €4 774 €3 398 €5 652 €---
1210 635 €4 589 €3 212 €6 047 €---
1310 848 €4 397 €3 020 €6 451 €---
1411 065 €4 199 €2 822 €6 866 €---
1511 286 €3 994 €2 617 €7 292 €---
1611 512 €3 783 €2 406 €7 729 €---
1711 742 €3 564 €2 188 €8 178 €---
1811 977 €3 339 €1 962 €8 639 €---
1912 217 €3 105 €1 729 €9 111 €---
2012 461 €2 864 €1 488 €9 597 €---
2112 710 €2 615 €1 239 €10 095 €---
2212 965 €2 358 €981 €10 606 €---
2313 224 €2 092 €716 €11 131 €---
2413 488 €1 818 €441 €11 671 €---
2513 758 €1 534 €157 €12 224 €---
TOTAL273 977 €166 246 €71 335 €107 731 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 107 731 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 554 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 796 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 796 €-6 420 €+8 216 €
2+1 796 €0 €+1 796 €
3+1 796 €0 €+1 796 €
4+1 796 €0 €+1 796 €
5+1 796 €0 €+1 796 €
6+1 796 €0 €+1 796 €
7+1 796 €0 €+1 796 €
8+1 796 €0 €+1 796 €
9+1 796 €0 €+1 796 €
10+1 796 €0 €+1 796 €
11+1 796 €+1 048 €+748 €
12+1 796 €+1 814 €-18 €
13+1 796 €+1 935 €-139 €
14+1 796 €+2 060 €-264 €
15+1 796 €+2 188 €-392 €
16+1 796 €+2 319 €-523 €
17+1 796 €+2 453 €-657 €
18+1 796 €+2 592 €-796 €
19+1 796 €+2 733 €-937 €
20+1 796 €+2 879 €-1 083 €
21+1 796 €+3 028 €-1 232 €
22+1 796 €+3 182 €-1 386 €
23+1 796 €+3 339 €-1 543 €
24+1 796 €+3 501 €-1 705 €
25+1 796 €+3 667 €-1 871 €
Total+44 900 €+32 319 €+12 581 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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