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Maison individuelle

VilleSpincourt (55)
Surface114.82m²
Coût Total177 889€
Loyer Annuel10 941€
Rentabilité6.15%
Cashflow/mois-83€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 107 000 €
Surface : 114.82 m²
Prix au m² : 931,89 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Mandat exclusif, Jardin

Située dans le village de Réchicourt, cette maison individuelle de 114 m² à la rénovation se compose ainsi : Entrée, grande pièce de vie de 59 m² avec poêle à bois, wc, accès grange. Au 1 er étage : 2 chambres, une salle d'eau et wc. Accès au 2ème étage : possibilité d'une troisième chambre. Grange attenant à la maison et grand jardin arrière. Elle dispose également d'une cave avec un sous-sol complet. Informations techniques :

  • chauffage poêle à bos
  • double vitrage bois
  • toiture refaite il y a 20 ans
  • taxe foncière : 600 euros __Visites sur rendez-vous __ Contactez votre conseillère : Andréa BONIFACI EI Agent commercial immatriculé au RSAC de Val de Briey n° 909 671 869 - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/358097.pdf
Ville : Spincourt
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55230
Coordonnées : 49.339848, 5.708056
Total : 177 889€
Prix d'acquisition : 107 000€
Travaux : 62 329€
Valeur du bien : 169 329€
Frais de notaire : 8 560€
Coût estimé : 8 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 114.82m²
Loyer prédit : 7.94€/m²/mois
Fourchette : 6.19€ - 10.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 912€/mois
Loyer annuel estimé : 10941€/an
Fourchette totale : 710€ - 1170€/mois
Fourchette annuelle : 8526€ - 14039€/an
Rentabilité brute :6.15%
Fourchette de rentabilité :4.79% - 7.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :588,24 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :67 542 €
Prix d'achat :107 000 €
Décote à l'achat :+39 458€ (+58.4%)
Marge achat-revente :-110 347€ (-163.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :177 889€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :892,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :51,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 944,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 850,05€
Coût de l'assurance :15 565,29€
Taxe foncière : 600,00€/an
Soit par mois : 50,00€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 911,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 994,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-82,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 609 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (114.82 m²)
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le poêle à bois
Quantité: 1 système pour 114.82 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes plomberie et électricité
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes plomberie et électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le hall d'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 assumé - nécessite léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 329 €(543 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 389€
    Isolation toiture/combles: 114.82 m² × 60€/m² = 6889€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:11 200€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 800€/fenêtre = 11200€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000€
    Cuisine complète: 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 5000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol (parquet flottant):2 400€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture chambres: 36 m² × 40€/m² = 1440€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Hall d'entrée - Peinture:200€
    Peinture hall d'entrée: 5 m² × 40€/m² = 200€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 089€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 912 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 941 €/an
Calcul : 912 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 183 €/an
Base de calcul : Emprunt de 177 889 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 623 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 600 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 329 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 735 €
Revenus locatifs : +10 941 €
Charges déductibles : -69 735 €
Résultat foncier Année 1 : -58 794 €(Déficit de 58 794 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 394 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 406 €/an
Revenus locatifs : +10 941 €
Charges déductibles : -7 406 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 535 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37394.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 107 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 550 €(65% de 107 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 529 €/an
Calcul : 69 550 € × 3,636% = 2 529 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 941 €69 741 €6 189 €-58 800 €21 400 €37 400 €37 400 €
211 160 €7 250 €6 028 €3 909 €--33 491 €
311 383 €7 083 €5 860 €4 300 €--29 191 €
411 610 €6 909 €5 687 €4 701 €--24 489 €
511 843 €6 729 €5 507 €5 113 €--19 376 €
612 079 €6 543 €5 321 €5 536 €--13 840 €
712 321 €6 351 €5 128 €5 970 €--7 870 €
812 567 €6 151 €4 928 €6 417 €--1 453 €
912 819 €5 944 €4 721 €6 875 €---
1013 075 €5 730 €4 507 €7 345 €---
1113 337 €5 508 €4 285 €7 829 €---
1213 603 €5 278 €4 056 €8 325 €---
1313 875 €5 040 €3 818 €8 835 €---
1414 153 €4 794 €3 571 €9 359 €---
1514 436 €4 538 €3 316 €9 898 €---
1614 725 €4 274 €3 051 €10 451 €---
1715 019 €4 000 €2 777 €11 020 €---
1815 320 €3 716 €2 493 €11 604 €---
1915 626 €3 422 €2 199 €12 204 €---
2015 939 €3 118 €1 895 €12 821 €---
2116 257 €2 802 €1 580 €13 455 €---
2216 582 €2 476 €1 253 €14 107 €---
2316 914 €2 137 €915 €14 777 €---
2417 252 €1 787 €564 €15 465 €---
2517 597 €1 424 €201 €16 173 €---
TOTAL350 434 €182 744 €89 850 €167 690 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 167 690 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 941 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 298 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 298 €-6 420 €+8 718 €
2+2 298 €0 €+2 298 €
3+2 298 €0 €+2 298 €
4+2 298 €0 €+2 298 €
5+2 298 €0 €+2 298 €
6+2 298 €0 €+2 298 €
7+2 298 €0 €+2 298 €
8+2 298 €0 €+2 298 €
9+2 298 €+1 626 €+672 €
10+2 298 €+2 204 €+94 €
11+2 298 €+2 349 €-51 €
12+2 298 €+2 498 €-200 €
13+2 298 €+2 651 €-353 €
14+2 298 €+2 808 €-510 €
15+2 298 €+2 969 €-671 €
16+2 298 €+3 135 €-837 €
17+2 298 €+3 306 €-1 008 €
18+2 298 €+3 481 €-1 183 €
19+2 298 €+3 661 €-1 363 €
20+2 298 €+3 846 €-1 548 €
21+2 298 €+4 037 €-1 739 €
22+2 298 €+4 232 €-1 934 €
23+2 298 €+4 433 €-2 135 €
24+2 298 €+4 640 €-2 342 €
25+2 298 €+4 852 €-2 554 €
Total+57 450 €+50 307 €+7 143 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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