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Appartement spacieux de 5 pièces à Oyonnax

VilleOyonnax (01)
Surface103
Coût Total166 970
Loyer Annuel12 793
Rentabilité7.66%
Cashflow/mois+95
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 103 m²
Prix au m² : 1 155,34 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 103 m², 5 pièces, 1 balcon

Découvrez ce bel appartement situé au 5ème étage, offrant une belle superficie et une organisation idéale pour un confort de vie optimal. L'appartement comprend un séjour lumineux qui s'ouvre sur un balcon filant. Ce balcon longe également la chambre 2 et la chambre 1, offrant un véritable espace extérieur agréable et ensoleillé. La cuisine de est attenante à un cellier ainsi qu'à un réduit permettant de bénéficier de nombreux rangements. Il dispose de quatre chambres aux surfaces confortables : deux chambres de 13,59 m², une chambre de 9,72 m² et une chambre de 9,78 m². Une salle de bains avec Wc et le Wc indépendant apportent un confort appréciable au quotidien. Un vaste dégagement complète l'ensemble et permet d'envisager des rangements supplémentaires. Ne manquez pas cette opportunité, contactez Grasset Immobilier pour plus d'informations.

Ville : Oyonnax
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01100
Coordonnées : 46.257490, 5.655840
Total : 166 970
Prix d'acquisition : 119 000
Travaux : 38 450
Valeur du bien : 157 450
Frais de notaire : 9 520
Coût estimé : 9 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 103
Loyer prédit : 10.35€/m²/mois
Fourchette : 7.90€ - 13.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 1066€/mois
Loyer annuel estimé : 12793€/an
Fourchette totale : 814€ - 1396€/mois
Fourchette annuelle : 9767€ - 16757€/an
Rentabilité brute :7.66%
Fourchette de rentabilité :5.85% - 10.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 255,1 €/m²
Basé sur :151 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :129 275
Prix d'achat :119 000
Décote à l'achat :-10 275 (-7.9%)
Marge achat-revente :-37 695€ (-29.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :166 970
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :815,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :48,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 864,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 661,12
Coût de l'assurance :14 609,88
Taxe foncière : 1 279,35€/an
Soit par mois : 106,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 066,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 970,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :95,37€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 185 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 103 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire.
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 103 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique si présent.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain incluant un nouveau lavabo, WC et carrelage.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement léger
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement léger
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais nécessitant un rafraîchissement léger
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine.
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état mais nécessitant un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 450(373 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500
    Chaudière à condensation: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:12 000
    Fenêtres double vitrage PVC: 10 fenêtres × 1200€ = 12000€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 120€
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 50€/m² = 2400€
  • Salon - Peinture:750
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€
  • Cuisine - Peinture:300
    Peinture murs et plafonds cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Oyonnax (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 066 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 793 €/an
Calcul : 1 066 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 389 €/an
Base de calcul : Emprunt de 166 970 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 584 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 279 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 450
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 703
Revenus locatifs : +12 793
Charges déductibles : -45 703
Résultat foncier Année 1 : -32 909(Déficit de 32 909 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 509
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 253 €/an
Revenus locatifs : +12 793
Charges déductibles : -7 253
Résultat foncier Années 2+ : 5 541 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11509.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 79345 7085 395-32 91521 400 €11 515 €11 515 €
213 0497 1125 2495 937--5 578 €
313 3106 9625 0986 348---
413 5776 8064 9436 770---
513 8486 6464 7827 202---
614 1256 4794 6167 646---
714 4086 3084 4448 100---
814 6966 1314 2678 565---
914 9905 9474 0849 042---
1015 2895 7583 8949 531---
1115 5955 5633 69910 033---
1215 9075 3613 49710 546---
1316 2255 1523 28811 073---
1416 5504 9363 07211 614---
1516 8814 7132 85012 167---
1617 2184 4832 61912 735---
1717 5634 2452 38113 317---
1817 9143 9992 13613 914---
1918 2723 7461 88214 527---
2018 6383 4831 61915 154---
2119 0103 2121 34815 798---
2219 3912 9321 06816 459---
2319 7782 64377917 136---
2420 1742 34448017 830---
2520 5772 03517118 543---
TOTAL409 778162 70577 661247 07421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 247 074
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 793 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 687 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 687-6 420+9 107
2+2 6870+2 687
3+2 687+231+2 456
4+2 687+2 031+656
5+2 687+2 161+526
6+2 687+2 294+393
7+2 687+2 430+257
8+2 687+2 570+117
9+2 687+2 713-26
10+2 687+2 859-172
11+2 687+3 010-323
12+2 687+3 164-477
13+2 687+3 322-635
14+2 687+3 484-797
15+2 687+3 650-963
16+2 687+3 821-1 134
17+2 687+3 995-1 308
18+2 687+4 174-1 487
19+2 687+4 358-1 671
20+2 687+4 546-1 859
21+2 687+4 739-2 052
22+2 687+4 938-2 251
23+2 687+5 141-2 454
24+2 687+5 349-2 662
25+2 687+5 563-2 876
Total+67 175+74 122+-6 947
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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