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Maison 4 pièces 108 m²

VilleAiguillon (47)
Surface108m²
Coût Total132 640€
Loyer Annuel9 739€
Rentabilité7.34%
Cashflow/mois+45€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 60 000 €
Surface : 108 m²
Prix au m² : 555,56 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 108 m²

En campagne d'Aiguillon, maison à rénover entièrement comprenant une cuisine, un salon -séjour, 3 chambres, un cellier, une salle d'eau et un toilette. A l'extérieur, vous y trouverez un jardin et un garage.

Surface : 108 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 08/01/2026

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : 450 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Aiguillon
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47190
Coordonnées : 44.309818, 0.346121
Total : 132 640€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 67 840€
Valeur du bien : 127 840€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 108m²
Loyer prédit : 7.51€/m²/mois
Fourchette : 5.92€ - 9.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 812€/mois
Loyer annuel estimé : 9739€/an
Fourchette totale : 639€ - 1030€/mois
Fourchette annuelle : 7672€ - 12362€/an
Rentabilité brute :7.34%
Fourchette de rentabilité :5.78% - 9.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :666,67 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :72 000 €
Prix d'achat :60 000 €
Décote à l'achat :-12 000€ (-16.7%)
Marge achat-revente :-60 640€ (-84.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :647,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :37,58€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 685,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 693,54€
Coût de l'assurance :11 274,40€
Taxe foncière : 973,87€/an
Soit par mois : 81,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 811,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 766,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :45,04€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 108 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 108 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage, et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, et mise aux normes électricité
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 840 €(628 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 640€
    Isolation combles: 108 m² × 80€/m² = 8640€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine: 12 m² × 1000€/m² = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:8 100€
    Rénovation chambres: 30 m² × 270€/m² = 8100€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aiguillon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 540€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 812 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 739 €/an
Calcul : 812 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 281 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 640 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 451 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 974 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 840 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 546 €
Revenus locatifs : +9 739 €
Charges déductibles : -73 546 €
Résultat foncier Année 1 : -63 807 €(Déficit de 63 807 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 407 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 706 €/an
Revenus locatifs : +9 739 €
Charges déductibles : -5 706 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 033 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42407.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 739 €73 550 €4 285 €-63 811 €21 400 €42 411 €42 411 €
29 934 €5 594 €4 170 €4 339 €--38 072 €
310 132 €5 475 €4 050 €4 657 €--33 415 €
410 335 €5 351 €3 926 €4 984 €--28 431 €
510 542 €5 224 €3 799 €5 318 €--23 113 €
610 752 €5 092 €3 667 €5 661 €--17 453 €
710 967 €4 955 €3 530 €6 012 €--11 441 €
811 187 €4 814 €3 390 €6 372 €--5 068 €
911 410 €4 669 €3 244 €6 742 €---
1011 639 €4 519 €3 094 €7 120 €---
1111 871 €4 363 €2 938 €7 508 €---
1212 109 €4 203 €2 778 €7 906 €---
1312 351 €4 037 €2 612 €8 314 €---
1412 598 €3 866 €2 441 €8 733 €---
1512 850 €3 689 €2 264 €9 162 €---
1613 107 €3 506 €2 081 €9 601 €---
1713 369 €3 317 €1 892 €10 052 €---
1813 637 €3 121 €1 697 €10 515 €---
1913 909 €2 920 €1 495 €10 990 €---
2014 187 €2 711 €1 286 €11 476 €---
2114 471 €2 496 €1 071 €11 975 €---
2214 761 €2 274 €849 €12 487 €---
2315 056 €2 044 €619 €13 012 €---
2415 357 €1 806 €381 €13 551 €---
2515 664 €1 561 €136 €14 103 €---
TOTAL311 934 €165 155 €61 694 €146 780 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 146 780 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 739 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 045 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 045 €-6 420 €+8 465 €
2+2 045 €0 €+2 045 €
3+2 045 €0 €+2 045 €
4+2 045 €0 €+2 045 €
5+2 045 €0 €+2 045 €
6+2 045 €0 €+2 045 €
7+2 045 €0 €+2 045 €
8+2 045 €0 €+2 045 €
9+2 045 €+502 €+1 543 €
10+2 045 €+2 136 €-91 €
11+2 045 €+2 252 €-207 €
12+2 045 €+2 372 €-327 €
13+2 045 €+2 494 €-449 €
14+2 045 €+2 620 €-575 €
15+2 045 €+2 748 €-703 €
16+2 045 €+2 880 €-835 €
17+2 045 €+3 016 €-971 €
18+2 045 €+3 155 €-1 110 €
19+2 045 €+3 297 €-1 252 €
20+2 045 €+3 443 €-1 398 €
21+2 045 €+3 593 €-1 548 €
22+2 045 €+3 746 €-1 701 €
23+2 045 €+3 904 €-1 859 €
24+2 045 €+4 065 €-2 020 €
25+2 045 €+4 231 €-2 186 €
Total+51 125 €+44 034 €+7 091 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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