Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 3 pièces 43 m²

Bien expiré
VilleMontréal (32)
Surface43
Coût Total60 360
Loyer Annuel3 792
Rentabilité6.28%
Cashflow/mois-36
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 35 000 €
Surface : 43 m²
Prix au m² : 813,95 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 43 m²

Agence Élusate vous propose à la vente cet appartement de 43m2 au rez de chaussée d'une résidence calme et sécurisée sur le chemin de Saint Jacques. Il se compose d'une entrée, d'une pièce de vie avec cuisine, salle à manger et salon ouvert, d'un wc indépendant, de deux chambres et d'une salle de bain. Un jardinet de 7m2 est à disposition pour profiter des beaux [URL masquée pour votre sécurité] résidence dispose d'une réception, d'une piscine extérieur, d'une aire de jeux et d'un parking à proximité de l'appartement. Cet investissement est idéale pour du saisonnier. Un bail est en cours jusqu'au 31/10/2026 (les démarches pour arrêter le bail sont faites). Aucun travaux onéreux ne sont à prévoir dans les prochaines années. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 43 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 24/03/2025

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Montréal
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32250
Coordonnées : 43.947514, 0.200790
Total : 60 360
Prix d'acquisition : 35 000
Travaux : 22 560
Valeur du bien : 57 560
Frais de notaire : 2 800
Coût estimé : 2 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 43
Loyer prédit : 7.35€/m²/mois
Fourchette : 5.85€ - 9.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 316€/mois
Loyer annuel estimé : 3792€/an
Fourchette totale : 252€ - 397€/mois
Fourchette annuelle : 3021€ - 4759€/an
Rentabilité brute :6.28%
Fourchette de rentabilité :5.00% - 7.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :675,33 €/m²
Basé sur :2 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :29 039
Prix d'achat :35 000
Décote à l'achat :+5 961 (+20.5%)
Marge achat-revente :-31 321€ (-107.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :60 360
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :303,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :17,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 320,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :30 584,52
Coût de l'assurance :5 281,50
Taxe foncière : 379,16€/an
Soit par mois : 31,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 315,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 352,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-36,38€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 43 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de mise aux normes plomberie et électricité
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 560(525 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:2 400
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 600€ = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Chambres - Peinture:960
    Peinture chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:400
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montréal. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour le marché local.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 316 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 792 €/an
Calcul : 316 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 104 €/an
Base de calcul : Emprunt de 60 360 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 211 €/an
Calcul : 18 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 379 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 560
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 255
Revenus locatifs : +3 792
Charges déductibles : -25 255
Résultat foncier Année 1 : -21 463(Déficit de 21 463 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 63
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 695 €/an
Revenus locatifs : +3 792
Charges déductibles : -2 695
Résultat foncier Années 2+ : 1 097 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 62.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 35 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 750(65% de 35 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 827 €/an
Calcul : 22 750 € × 3,636% = 827
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 79225 2572 106-21 46521 400 €65 €65 €
23 8672 6422 0511 226---
33 9452 5851 9941 360---
44 0242 5261 9351 498---
54 1042 4651 8741 640---
64 1862 4011 8111 785---
74 2702 3361 7451 934---
84 3552 2681 6772 088---
94 4432 1981 6072 245---
104 5312 1251 5342 407---
114 6222 0491 4592 573---
124 7141 9711 3812 743---
134 8091 8901 3002 919---
144 9051 8061 2163 099---
155 0031 7191 1293 284---
165 1031 6291 0393 474---
175 2051 5369463 669---
185 3091 4398493 870---
195 4151 3397494 076---
205 5241 2366454 288---
215 6341 1285384 506---
225 7471 0174274 730---
235 8629023124 960---
245 9797831925 196---
256 099659695 440---
TOTAL121 44767 90530 58553 54221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 53 542
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 792 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +796 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+796-6 420+7 216
2+796+348+448
3+796+408+388
4+796+449+347
5+796+492+304
6+796+535+261
7+796+580+216
8+796+626+170
9+796+673+123
10+796+722+74
11+796+772+24
12+796+823-27
13+796+876-80
14+796+930-134
15+796+985-189
16+796+1 042-246
17+796+1 101-305
18+796+1 161-365
19+796+1 223-427
20+796+1 286-490
21+796+1 352-556
22+796+1 419-623
23+796+1 488-692
24+796+1 559-763
25+796+1 632-836
Total+19 900+16 063+3 837
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →